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Tout savoir sur le prêt épargne logement
Vous avez entendu parler du prêt épargne logement et vous vous demandez s’il peut vraiment vous aider à financer votre projet immobilier ? Entre le PEL, le CEL, les droits à prêt et les taux verrouillés, pas facile de s’y retrouver… Et surtout, est-ce encore un bon plan ?
Qu’est-ce qu’un prêt épargne logement ?
Le prêt épargne logement est un crédit immobilier réglementé que vous pouvez obtenir si vous avez ouvert un PEL (Plan Épargne Logement) ou un CEL (Compte Épargne Logement) et que vous y avez accumulé suffisamment d’intérêts. Il a été conçu pour encourager l’épargne en vue d’un achat immobilier, en offrant en contrepartie un prêt à un taux défini à l’avance.
Concrètement, lorsque vous ouvrez un PEL, vous épargnez régulièrement pendant au moins 4 ans. À l’issue de cette période, vous avez accès à un droit à prêt, dont le montant dépend des intérêts que vous avez générés. Plus votre épargne est importante et régulière, plus le montant du prêt auquel vous avez droit est élevé (dans la limite de 92 000 €).
Le taux d’intérêt du prêt épargne logement est fixé à l’ouverture du PEL, ce qui permet de verrouiller un taux de crédit pour les années à venir. Un avantage théorique si les taux du marché devaient s’envoler. Mais comme tu le verras plus loin, dans la réalité actuelle du marché, cette promesse est rarement tenue…
A quoi sert le prêt épargne logement ?
Le prêt épargne logement peut s’insérer dans un montage de financement immobilier structuré, en complément d’un prêt principal classique. En d’autres termes, il ne sert quasiment jamais à financer l’intégralité de votre achat (en raison de son montant maximum trop faible limité à 92 000 €), mais peut venir réduire une partie de l’emprunt total lorsque son taux est plus avantageux que celui du marché (selon la date d’ouverture du PEL). Toutefois, son usage est limité à certaines opérations.
Astuce : Ce type de prêt peut également être cumulé avec un Prêt à Taux Zéro (PTZ) ou d’autres prêts aidés (prêt action logement, PAS, etc.), afin d’optimiser le coût global de votre crédit immobilier. L’objectif ? Baisser le taux moyen pondéré de votre financement pour emprunter moins cher.
Financer l’acquisition de sa résidence principale
Le prêt épargne logement peut être utilisé pour acheter une résidence principale, que ce soit dans le neuf, l’ancien, ou pour faire construire. Cette affectation est une condition obligatoire pour débloquer le prêt lié à votre PEL ou CEL. Il ne peut pas financer une résidence secondaire, ni un investissement locatif.
Ce prêt est généralement utilisé comme complément à un prêt immobilier principal, surtout dans un contexte de hausse des taux, où il peut jouer un rôle stabilisateur si votre PEL est ancien et dispose d’un taux fixe avantageux.
Financement de travaux d’amélioration ou de rénovation énergétique
Vous pouvez également mobiliser votre prêt épargne logement pour réaliser des travaux dans votre résidence principale. Il peut s’agir :
- de travaux d’agrandissement (aménagement de combles, ajout d’une pièce, etc.) ;
- d’amélioration du confort (isolation, changement de chaudière, rénovation thermique) ;
ou encore de rénovation énergétique (pompe à chaleur, fenêtres double vitrage…).
Attention : les travaux doivent concerner un logement que vous occupez (actuel ou futur), et non un bien locatif ou une résidence secondaire.
Lire aussi : Comment financer ses projets de rénovation ?
Céder ses droits au prêt (famille)
Si vous n’envisagez pas d’utiliser votre prêt épargne logement, il est possible de céder vos droits à prêt à un membre de votre famille (parents, enfants, frères et sœurs, grands-parents, etc.). Cela peut permettre à un proche de bénéficier d’un montant de prêt plus élevé, à condition que lui aussi dispose d’un PEL ou d’un CEL.
Les conditions à respecter :
-
Vous devez appartenir au même foyer fiscal ou être proches parents (impossible entre concubins ou cousins) ;
-
Le bénéficiaire doit utiliser le prêt pour sa résidence principale ;
-
Et les droits cédés doivent être issus d’un PEL ou CEL ouvert depuis respectivement au moins 3 ans ou 18 mois, selon le cas.
Ce mécanisme est particulièrement intéressant en période de taux élevés, si vous détenez un vieux PEL aux conditions avantageuses. Une manière futée de transmettre un avantage financier à ses enfants ou petits-enfants lors de leur premier achat immobilier.
Lire aussi : Augmenter sa capacité d'emprunt grâce au prêt familial
Astuce : Il est possible de cumuler plusieurs droits à prêt épargne logement pour bénéficier d’une surface d’emprunt plus importante ! Contactez votre courtier Helloprêt !
Quel est le taux d’un prêt plan épargne logement ?
Le principal avantage théorique du prêt épargne logement, c’est qu’il vous permet de verrouiller un taux d’emprunt dès l’ouverture de votre PEL (ou CEL). Ce taux sera ensuite appliqué si vous décidez d’utiliser vos droits à prêt, à condition bien sûr d’avoir respecté les conditions de durée et d’épargne.
Taux du prêt en fonction de la date d’ouverture du PEL
| Date d'ouverture du PEL | Taux d'intérêt du prêt |
| Depuis le 1er janvier 2025 | 2,95 % |
| En 2024 | 3,45 % |
| En 2023 | 3,2 % |
| Entre 2018 et 2022 | 2,20 % |
Ce fonctionnement peut s’avérer intéressant si les taux immobiliers du marché s’envolent. Par exemple, une personne ayant ouvert un PEL en 2022 peut emprunter en 2025 à 2,20 %, quand les taux du marché tournent autour de 3,50 % au 3ᵉ trimestre 2025. À l’inverse, une personne qui aurait voulu débloquer son PEL en 2022, ouvert en 2018, aurait eu un taux de 2,20 %, alors que les prêts classiques étaient proposés à 1,82 % début 2022 : dans ce cas, le prêt épargne logement était clairement moins avantageux.
Taux du prêt en fonction de la période d’épargne du CEL
| Période d'épargne | Taux du prêt |
| De 2018 au 31 janvier 2020 | 2 % |
| De février 2020 au 31 janvier 2022 | 1,75 % |
| De février 2022 au 31 juillet 2022 | 2,25 % |
| D'août 2022 au 31 janvier 2023 | 2,75 % |
| De février 2023 au 31 janvier 2025 | 3,5 % |
| Depuis le 1er février 2025 | 3 % |
Pour le CEL, c’est légèrement différent : le taux du prêt est calculé à partir du taux de rémunération de l’épargne pendant chaque période, auquel on ajoute 1,5 %. Il est donc possible que votre taux de prêt CEL soit une moyenne pondérée si vous avez épargné sur plusieurs périodes différentes.
En résumé, si vous avez un PEL ou un CEL ancien, vous pourriez bénéficier de conditions de prêt intéressantes, à condition que ces taux soient inférieurs à ceux du marché au moment où vous concrétisez votre projet. Sinon, mieux vaut se tourner vers un prêt immobilier classique, souvent plus compétitif, et c’est là que votre courtier Helloprêt entre en jeu pour comparer tout ça pour vous.
Quelle est la durée de remboursement du prêt épargne logement ?
Le prêt épargne logement peut être remboursé sur une durée comprise entre 2 et 15 ans. Ce plafond est valable aussi bien pour un prêt issu d’un PEL que d’un CEL.
La durée exacte est généralement définie avec la banque, en fonction du montant emprunté, de votre capacité de remboursement et du projet à financer (achat immobilier ou travaux). En pratique, la majorité des prêts épargne logement sont souscrits sur des durées de 5 à 10 ans, car le montant obtenu dépasse rarement 30 000 ou 40 000 €.
Contrairement à un prêt immobilier classique, où il est parfois possible d’emprunter sur 20 ou 25 ans, le prêt épargne logement ne permet pas un financement long terme. Il est donc pensé comme un complément de financement, pas comme un crédit principal.
Bon à savoir : Plus la durée de remboursement est courte, plus le coût total du crédit est réduit. Cependant, des mensualités plus élevées exigent une capacité d’emprunt plus solide. Autrement dit, même si le taux est avantageux, le prêt épargne logement peut nuire à votre budget immobilier calculé à partir du taux d’endettement en raison de mensualités plus élevées qu’un prêt similaire sur une durée de 25 ans.
Quel est le montant du prêt épargne logement ?
Le montant du prêt épargne logement dépend directement des intérêts que vous avez acquis sur votre PEL ou votre CEL. Autrement dit, plus vous avez épargné, plus vous avez de droits à prêt.
Plafonds du prêt selon le support
- Avec un PEL : le montant du prêt peut aller jusqu’à 92 000 € maximum.
- Avec un CEL : le montant est plafonné à 23 000 €.
Il est possible de cumuler les deux (PEL + CEL) pour augmenter vos droits à prêt, sans dépasser le plafond global de 92 000 €.
Comment est calculé le montant du prêt ?
Le montant du prêt dépend :
-
Du montant des intérêts acquis sur votre plan ou compte d’épargne ;
-
De la nature du projet (achat immobilier, construction, travaux) ;
-
De la durée du prêt choisie.
La banque utilise un barème réglementaire pour convertir vos intérêts en un montant de prêt. Par exemple, un PEL ayant généré 1 000 € d’intérêts peut donner droit à un prêt de 15 000 à 20 000 € selon la durée retenue. Ce calcul n’est pas linéaire : un prêt sur 15 ans donnera droit à un montant plus élevé qu’un prêt sur 5 ans, à intérêts égaux.
Quelles sont les conditions d’obtention d’un prêt épargne logement ?
Même si vous disposez d’un PEL ou d’un CEL, l’obtention du prêt épargne logement n’est pas automatique. Il faut remplir un certain nombre de conditions liées à l’ancienneté du plan, à la nature du projet financé, et à votre capacité d’emprunt.
Durée minimale d’épargne
-
Pour un PEL, vous devez conserver votre plan pendant au moins 4 ans pour bénéficier pleinement des droits à prêt. Si vous le clôturez avant ce délai, vous perdez vos droits ou vous êtes pénalisé (notamment avant 2 ans).
-
Pour un CEL, il faut au moins 18 mois d’ancienneté et avoir généré un minimum de 75 € d’intérêts pour débloquer le prêt.
Affectation du prêt
Le prêt épargne logement ne peut être utilisé que pour :
-
Financer l’acquisition ou la construction d’une résidence principale (neuf ou ancien) ;
-
Ou financer des travaux d’amélioration ou de rénovation sur votre résidence principale.
Les résidences secondaires, investissements locatifs ou rachats de crédits sont exclus.
Solvabilité de l’emprunteur
Même si vous disposez de droits à prêt, la banque reste libre de vous accorder (ou non) le financement. Elle va donc analyser votre capacité d’endettement, vos revenus, votre apport et votre reste à vivre.
Bon à savoir : Certains emprunteurs pensent que le PEL garantit automatiquement un prêt. C’est faux. C’est un droit conditionnel, pas un droit opposable. Si votre situation financière n’est pas jugée suffisante, la banque peut refuser de vous prêter, même si vous avez un PEL de 10 ans !
Est-il intéressant d’ouvrir un PEL ou un CEL pour obtenir un prêt épargne logement ?
Autant le dire franchement : ouvrir un PEL ou un CEL aujourd’hui dans l’unique but d’obtenir un prêt épargne logement à terme est rarement une bonne stratégie. Le contexte économique et les conditions actuelles de ces produits ne jouent pas en leur faveur.
Pourquoi ? Parce que ces plans combinent aujourd’hui faible rendement, blocage de l’épargne, et incertitude sur la compétitivité future du prêt.
Des rendements en berne inférieurs aux autres produits sécurisés
Depuis le 1er janvier 2025, le taux de rémunération du PEL est fixé à 1,75 % brut, soit environ 1,22 % net après application de la flat tax (30 %). À titre de comparaison, le Livret A et le LDDS rémunère à 1,70 % net d’impôts.
Ces deux livrets sont exonérés d’impôt, totalement liquides, et beaucoup plus souples à l’usage. Autrement dit : ils rapportent plus, sans bloquer votre argent pendant 4 ans.
Une épargne bloquée pendant 4 ans
Le PEL impose de conserver son épargne pendant au moins 4 ans pour pouvoir bénéficier des droits à prêt. Un retrait anticipé entraîne la clôture automatique du plan, voire la perte des droits et une requalification du taux d’intérêt.
Cela limite fortement votre flexibilité : si vous trouvez un bien immobilier dans les 2 ou 3 prochaines années, vous ne pourrez pas mobiliser les droits à prêt, ou très partiellement. Pire : vous risquez de perdre une partie des intérêts si vous clôturez avant 2 ans.
Conclusion : n’ouvrez pas de PEL pour profiter d’un prêt épargne logement !
À l’heure actuelle, ouvrir un PEL ou un CEL dans l’unique but d’obtenir un prêt épargne logement est une stratégie obsolète. Ce type de montage pouvait avoir du sens il y a 10 ou 15 ans, quand les taux étaient plus élevés, mais aujourd’hui :
- le rendement est trop faible,
- le taux du prêt n’est pas toujours compétitif,
- et l’épargne est inutilement immobilisée.
En revanche, si vous avez déjà un PEL ancien (ou que vos parents en ont un), il peut encore être utilisé intelligemment pour compléter un financement, surtout s’il offre un taux bas. Dans ce cas, rapprochez-vous de votre courtier Helloprêt pour évaluer si cela vaut le coup de l’activer ou de le céder.
Quelles alternatives au prêt épargne logement ?
Le prêt épargne logement n’est plus le produit star qu’il a pu être. Heureusement, d’autres solutions de financement existent pour réduire le coût global de votre crédit immobilier, tout en s’adaptant à votre profil et à votre projet. Voici un tour d’horizon des alternatives réellement intéressantes en 2025.
Le prêt à taux zéro (PTZ)
Le PTZ permet de financer jusqu’à 50 % du coût total du projet (dans la limite d’un plafond), sans payer d’intérêts ni de frais de dossier. Il est réservé aux primo-accédants (ceux qui n’ont pas été propriétaires au cours des deux dernières années), et soumis à :
-
Un plafond de ressources,
-
La localisation du bien,
-
Et le type de logement (neuf ou ancien avec travaux).
Le PTZ peut venir en complément d’un prêt immobilier classique, ce qui en fait un levier très puissant pour diminuer le coût global du financement.
Le prêt d’accession sociale (PAS)
Destiné aux foyers modestes, le PAS permet de financer l’acquisition ou la construction d’une résidence principale, avec :
-
Des taux encadrés,
-
Une possibilité de financement à 100 % du coût du projet,
-
Et parfois une exonération de frais de dossier ou de garantie (selon les banques).
Ce prêt est aussi cumulable avec un PTZ et peut s’obtenir auprès de nombreuses banques partenaires de l’État.
Le prêt Action Logement
Proposé par certaines entreprises à leurs salariés, le prêt Action Logement (ancien “1 % logement”) permet d’emprunter jusqu’à 30 000 € à un taux fixe de 1 %, hors assurance.
Il est soumis à conditions (ressources, ancienneté dans l’entreprise, usage du logement), mais peut s’intégrer très avantageusement dans un plan de financement structuré.
Faire appel à un courtier immobilier pour optimiser et structurer votre financement immobilier
Face à la complexité des produits d’épargne et des multiples prêts aidés disponibles, il est souvent difficile de savoir quelle combinaison est la plus avantageuse pour financer son projet immobilier. C’est exactement là qu’intervient le rôle du courtier immobilier.
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-
L’analyse de votre situation financière et patrimoniale,
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L’optimisation de votre plan de financement (crédit principal + prêts aidés),
-
La négociation du meilleur taux auprès des banques partenaires,
-
Et le montage complet du dossier, jusqu’à l’obtention de l’offre de prêt.
Helloprêt vous aide également à mobiliser vos droits à prêt issus d’un PEL ou d’un CEL, à cumuler intelligemment un PTZ ou un prêt Action Logement, et à choisir les bons leviers pour baisser le coût global de votre crédit.
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Sommaire
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