En quoi consiste le prêt d'accession sociale (prêt PAS) ?

Vous disposez de revenus modestes ? Vous pouvez quand même accéder à la propriété immobilière grâce à un coup de pouce de l’État : le prêt d’accession sociale. Bonne nouvelle, celui-ci peut même vous ouvrir droit à l’APL ! Pour y prétendre, vous devez respecter certains critères de ressources et souscrire une garantie. Focus sur le prêt d’accession sociale.

Le prêt PAS, c’est quoi ?

Devenir propriétaire, c’est notre rêve à tous ! Pour aider les Français à acquérir leur résidence principale, un dispositif a été mis en place : le prêt d’accession sociale. Il se destine aux personnes ayant des revenus modestes, à condition que leurs ressources n’excèdent pas un plafond légal, lequel varie en fonction de la zone d’implantation du bien et du nombre d’occupant dans le logement (on vous en parle plus bas).

Le prêt d’accession sociale doit être affecté uniquement à l’acquisition de votre résidence principale, dans l’année suivant l’achat ou la fin des travaux si vous en réalisez. L’achat pour un investissement locatif est donc exclu du champ d’application de cet emprunt. Alors qu’entend-on par résidence principale ? Tout simplement le logement que vous occupez au minimum 8 mois par an. Vous n’êtes pas sans savoir que chaque règle à des exceptions, vous pouvez donc y habitez moins de 8 mois par an si :

– Des raisons de santé ou professionnelles vous y obligent ;

– Un cas de force majeure survient.

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Vous ne pourrez pas mettre en location votre bien acquis avec un PAS ni le transformer en local commercial ou professionnel avant une période 6 ans. À nouveau, cette règle supporte des exceptions, donc en fait, vous pourrez le louer si :

– Vous êtes amené à déménager suite à une mutation ou une mobilité professionnelle. Ce motif est recevable seulement si votre nouveau lieu de travail se situe à 1h30 de transport ou à moins 50 kilomètres du logement que vous avez acheté grâce au PAS ;

– Vous divorcez ou vous rompez votre PACS ;

– Vous achetez ce bien en prévision de vos vieux jours, et qu’il est destiné à devenir votre résidence principale lors de votre retraite, dans les 6 ans maximums suivant l’acquisition ;

– Si vous vous retrouvez malheureusement en situation d’invalidité ou d’incapacité, à condition de pouvoir la justifier à l’aide d’une carte d’invalidité ;

– Si vous êtes au chômage depuis plus d’un an (vous devrez attester de cette situation avec le document d’inscription à Pôle Emploi).

Ce n’est pas tout ! Outre remplir l’une de ces cases, vous devrez respecter certaines conditions pour louer votre bien financé avec un prêt d’accession sociale. Il faudra donc que :

– Les ressources de votre locataire n’excèdent pas le plafond prévu pour l’obtention d’un logement social ;

– Votre logement lui servent de résidence principale. Exit la location en Airbnb et autres meublés de tourisme…. ;

– Le montant du loyer ne dépasse pas celui prévu pour les logements sociaux.

Dans tous les cas, la mise en location ne pourra pas excéder 6 ans.

Le prêt d’accession sociale doit être garanti par ce que l’on appelle une sûreté réelle, c’est-à-dire une hypothèque ou tout autre équivalent qui permet à l’établissement prêteur de se rembourser si vous ne parvenez plus à régler vos mensualités.

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Quels sont ses avantages ?

Jusqu’à maintenant, on vous présentait le prêt d’accession sociale sous un jour peut-être un peu contraignant. Cependant, il présente de nombreux avantages pour vous aider à réaliser votre rêve de devenir propriétaire, comme :

– La possibilité d’obtenir une APL de la CAF, mais seulement si votre niveau de ressources le permet, et si vous achetez un bien situé en zone 3. Pour connaître la zone de votre bien, c’est par ici :https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zones. Vous pourrez ainsi déduire les APL de vos mensualités de prêt et réduire votre taux d’endettement ;

– L’exonération de taxes de publicité foncière sur l’hypothèque. Nous l’avons évoqué, vous êtes obligé de garantir votre prêt à l’accession sociale grâce à une sûreté réelle. Or celle-ci est obligatoirement mise en place par un notaire et fait l’objet d’une publication. Une opération qui revient au final assez cher ! Avec le PAS, vous n’aurez plus qu’à payer les émoluments du notaire ;

– La rémunération du notaire est elle aussi réduite. C’est encore ça de pris ! ;

– Les frais de dossier pour l’ouverture d’un PAS sont limités à 500 €.

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Quel est le taux du prêt PAS ?

Comme pour un crédit immobilier classique, le prêt à l’accession sociale peut être à taux fixe, variable ou modulable (un mix des deux). Un règlement vient fixer le taux maximum auquel les banques peuvent vous proposer un PAS. Il dépend essentiellement de la durée de l’emprunt immobilier. Comme vous êtes un acheteur avisé, vous prendrez bien entendu le temps de comparer le TAEG de chaque banque ! Voici les plafonds en question :

  Durée du prêt inférieure ou égale à 12 ans Entre 12 et 15 ans Entre 15 et 20 ans Supérieure à 20 ans
Taux fixe 2,45 % 2,65 % 2,80 % 2,90 %
Taux variable 2,45 % 2,45 % 2,45 % 2,45 %

Vous le voyez, ces taux sont quelque peu élevés par rapport à ceux actuellement proposés sur le marché. Rapprochez-vous d’un courtier HelloPrêt, son métier est de dénicher à votre place le taux le plus avantageux pour réaliser votre achat immobilier !

Normalement, les établissements prêteurs peuvent vous accorder un prêt d’accession sociale pour une durée comprise entre 5 et 30 ans. Cependant, celle-ci peut être réduite à moins de 5 ans ou s’étaler jusqu’à 35 ans maximum.

Quels sont les critères à remplir pour obtenir un prêt d’accession sociale ?

On vous l’a dit, le prêt à l’accession sociale est octroyé en fonction de critères de ressources, dont le montant dépend du nombre d’occupants dans le logement et de la zone d’implantation du bien. Elles ne doivent donc pas excéder :

Nombre de personnes occupant le logement Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 37 000 € 30 000 € 27 000 € 24 000 €
2 51 800 € 42 000 € 37 800 € 33 600 €
3 62 900 € 51 000 € 45 900 € 40 800 €
4 74 000 € 60 000 € 54 000 € 48 000 €
5 85 100 € 69 000 € 62 100 € 55 200 €
6 96 200 € 78 000 € 70 200 € 62 400 €
7 107 300 € 87 000 € 78 300 € 69 600 €
8 118 400 € 118 400 € 118 400 € 118 400 €

Les ressources prises en compte sont celles de l’avant-dernière année précédant l’offre de prêt. Si vous demandez un PAS en 2020, la banque se basera sur le revenu fiscal de référence qui apparaît sur votre feuille d’impôt de 2018.

Bon à savoir : l’établissement prêteur peut également se baser sur le coût total de l’opération d’acquisition divisé par 9. En fait, il retiendra le montant le plus élevé des deux : celui du coût global divisé par 9 ou votre revenu fiscal de référence.

Cas particuliers pour le calcul des ressources

Vous étiez encore rattaché au foyer fiscal de vos parents il y a deux ans ? Vous devrez leur demander de rédiger une attestation d’hébergement, et produire les fiches de paie ou tout autre document justifiant des revenus que vous avez perçus sur cette période.

Vous étiez imposé à deux et vous vous êtes séparés en cours d’année ? Alors, vous devrez demander à l’administration fiscale un nouvel avis sur lequel apparaissent vos revenus désolidarisés.

Vous étiez expatrié ? Vous devrez demander au fisc une attestation sur laquelle figurent les revenus que vous avez dégagés dans votre ancien pays d’adoption.

À quelle opération immobilière peut-on l’affecter ?

Outre affecter votre prêt d’accession sociale à l’achat de votre résidence principale, la loi prévoit que ce dernier peut servir à financer :

– L’achat d’un bien neuf ;

– L’achat d’un terrain et la construction d’un bien sur celui-ci ;

– L’achat d’un bien ancien et les éventuels travaux nécessaires ;

– L’extension d’un bien existant ;

– Des travaux de rénovation énergétique.

Dans ces deux dernières hypothèses, le montant des travaux doit être au minimum égal à 4 000 € et ceux-ci doivent être terminés dans les 3 ans suivant l’offre de PAS.

Peut-on le cumuler avec d’autres emprunts ?

Le prêt à l’accession sociale peut couvrir l’intégralité de l’opération d’acquisition, à l’exception des frais de notaires et de dossier, et de l’achat du mobilier. Notez que vous ne pouvez pas cumuler un PAS et un crédit immobilier classique. En revanche, il est possible de cumuler le prêt à l’accession sociale avec des prêts complémentaires comme :

– Le prêt Action Logement ;

– Le prêt aux fonctionnaires.

Votre financement peut également être complété par :

– Un PTZ (prêt à taux zéro) ou un éco-PTZ ;

– Un prêt d’épargne logement ;

– Un prêt-relais, si vous êtes en train de vendre votre précédent bien ;

– Un complément de prêt si vous êtes indemnisé pour un rapatriement depuis les départements d’outre-mer.

À qui peut-on demander un PAS ?

Le prêt d’accession sociale est proposé par des banques et établissements prêteurs qui ont passé une convention avec l’État. Dans cette liste, vous retrouverez bien évidemment les grands noms du secteur.

L’obtention d’un PAS n’est pas automatique. La banque étudiera votre dossier d’emprunteur de la même manière que pour un crédit classique, en se basant sur votre taux d’endettement, votre reste à vivre…

Vous avez encore des questions ? N’hésitez pas à entrer en contact avec un courtier HelloPrêt !

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