La recherche de financement est certainement une des étapes d’un achat immobilier la plus importante. Elle conditionne la réalité de votre projet immobilier et, accessoirement, votre budget.

Alors, à moins d’avoir gagné au loto ou de compter parmi les proches bien intentionnés de Liliane B., il vous faudra souscrire un crédit immobilier. Cap vers la banque ! Mais pas si vite, vous pourriez mettre à contribution vos proches pour constituer un apport supplémentaire et augmenter votre capacité d’emprunt grâce au prêt familial ! 

Qu’est-ce que le prêt familial ?

Le prêt familial ou crédit familial consiste simplement à emprunter de l’argent à un membre de sa famille notamment pour acquérir un bien immobilier. Ainsi, au lieu d’emprunter de l’argent à votre banquier, ou du moins la totalité des sommes comme pour un emprunt sans apport, vous vous tournez vers vos proches pour augmenter votre budget immobilier.

Rien de bien compliqué jusque là me direz vous. C’est vrai, mais au regard à l’importance des sommes empruntées et de leur vocation, le prêt familial doit se soumettre à différentes modalités légales tant pour sécuriser le prêteur et l’emprunteur que pour correspondre à certaines exigences fiscales (prêt familial requalifié en donation par exemple). 

Ceci étant, le contrat de prêt familial constitue une excellente manière d’augmenter significativement son apport et potentiellement, sa capacité d’emprunt.

Le prêt familial pour augmenter son apport

Une des questions fondamentales est de savoir si un prêt familial peut être considéré comme un apport et si, le cas échéant, il peut augmenter votre capacité d’emprunt. En d’autres termes, s’agissant d’un crédit (une somme à charge de remboursement), le prêt familial entre-t-il dans le calcul du taux d’endettement ?

En réalité, tout va dépendre de la nature du prêt familial et des modalités de remboursement. Dans le cadre d’un remboursement de prêt bancaire, vous êtes obligé de rembourser tous les mois :

  • une fraction des intérêts globaux annuels ;
  • une fraction du capital emprunté.

Ces deux éléments vont donc se retrancher mensuellement sur votre revenu mensuel disponible, élément fondamental dans le calcul de votre capacité d’emprunt.

Or, si votre prêt familial est conclu dans des conditions similaires à celui de la banque, vous aurez une fraction du capital emprunté à votre famille à rembourser chaque mois. 

Dans ce cas de figure, vous l’aurez compris, vous n’augmentez que légèrement le montant total de votre emprunt en économisant seulement l’écart de taux d’intérêt entre la banque et votre prêteur familial. Tout au plus, vous empruntez moins à la banque au profit de conditions de crédit plus favorable auprès de votre famille. C’est déjà ça !

Maintenant, oubliez le modèle bancaire. Imaginez qu’un des membres de votre famille a économisé une partie de sa vie pour vous voir accéder à un jour à la propriété immobilière (oui c’est possible !). Elle n’a donc théoriquement :

  • pas besoin de cet argent ;
  • pas d’intention mercantile ou lucrative à vous le prêter.

Il est donc possible d’envisager d’autres modalités de remboursement qu’on pourrait calquer par exemple sur le modèle d’une obligation ou d’un prêt mezzanine. Il est alors possible d’augmenter plus significativement votre capacité d’emprunt grâce au prêt familial. Je vous explique…

Quelles sont les modalités de l’emprunt familial pour augmenter votre capacité d’emprunt ?

Le contrat de prêt est consacré par le Code civil qui définit ses grands contours à savoir le fait de prêter une somme d’argent à charge de restitution sans imposer de règles spécifiques sur les modalités de remboursement. 

Ainsi, dans un cadre familial, outre la faiblesse du taux d’intérêt, il est possible d’ajouter des clauses spécifiques permettant de définir les modalités de remboursement et ainsi, maximiser votre capacité d’emprunt auprès de la banque.

Les modalités du prêt familial favorable à votre capacité d’emprunt

Ainsi, dans un contrat de prêt familial, le remboursement du prêt peut se faire de plusieurs façons :

  • par mensualités (comme pour un emprunt bancaire classique) ;
  • subordonner le remboursement par mensualité du prêt familial au remboursement complet de la banque (prêt mezzanine) ;
  • subordonner le remboursement du prêt à la vente du bien immobilier (droit de préemption sur le prix de vente) ;
  • fixer le remboursement complet ou mensualisé à l’issue d’une échéance de temps donné telle que la fin du prêt bancaire (obligation). 

Vous l’aurez compris, ces trois dernières solutions permettent de différer le remboursement de votre prêt familial de celui de la banque. Or, le taux d’endettement est calculé à partir des revenus. Ce faisant, n’ayant pas de mensualité au niveau de votre prêt familial, vous n’affectez pas votre capacité de remboursement. 

Dès lors, en cumulant votre emprunt familial et celui de la banque, vous avez pu emprunter au total bien plus qu’en vous tournant simplement auprès de la banque sans pour autant diminuer le montant qu’elle aurait été à même de vous prêter. Pas mal non ? Alors, comment matérialiser tout ça ?

Prêt familial : formalités légales et règles à respecter

Attention, il s’agit de la partie fun de l’article.

Dès lors que vous obtenez un prêt de votre famille supérieur à 750 euros, il doit faire l’objet d’une déclaration au centre des impôts. Pour ce faire, il convient de remplir le formulaire “Déclaration de contrat de prêt” en mentionnant :

  • la date du prêt ;
  • son montant ;
  • les conditions et modalités de remboursement.

Sur le plan contractuel, un prêt familial doit obligatoirement faire l’objet d’un écrit à partir de 1 500 euros notamment pour des raisons de preuve (et accessoirement pour respecter la loi). En effet, même si vous entretenez de bons rapports avec votre famille, on ne sait jamais ce que l’avenir vous réserve. Or, à défaut de preuves écrites, vous risquez que le prêteur change d’avis sur les modalités avantageuses du prêt. Il en va de même en cas de succession : à votre défunt préteur se succéderont les héritiers (si ce n’est pas vous). Vous voyez le problème… 

Ainsi, pour s’en prémunir, deux options s’offrent à vous :

  • rédiger un contrat de prêt familial sous seing privé (simple contrat signé entre le prêteur et l’emprunteur) ;
  • l’acte notarié (contrat signé devant notaire).

Bien que payante, la deuxième solution offre le maximum de sécurité aux parties et vous assure que l’acte de prêt sera bien enregistré, sans qu’il puisse faire l’objet d’une contestation par la suite. Dans le jargon, on parle de preuve parfaite puisque seule l’inscription en faux peut mettre à mal la force probante de l’acte notarié. 

Si vous optez pour la première possibilité, assurez-vous que ces différents éléments soient présents dans le contrat de prêt en évitant les marges d’interprétation (notamment au niveau des modalités) :

  • le montant du prêt en chiffres et en lettre ;
  • la date de remise des fonds ;
  • la durée du prêt ;
  • les modalités de remboursement (ce que nous avons vu précédemment) ;
  • le taux d’intérêt.

N’hésitez pas à vous inspirer d’un modèle de contrat de prêt (bien que nous déclinions toutes responsabilités)

Pour encore plus de sécurité, vous pouvez enregistrer le contrat de prêt auprès du fisc moyennant un droit d’enregistrement d’environ 150 euros.

L’avenir du prêt familial dans le cas d’une succession

L’avenir du contrat de prêt familial lors d’une succession va dépendre de la qualité du prêteur. Vous l’aurez compris, on parle bien du décès du prêteur.

Le cas le plus embêtant survient lorsque vous n’êtes pas héritier du prêteur. Le contrat de prêt va donc se retrouver entre les mains de(s) héritier(s) légitime(s) à l’issue de la succession. Mais heureusement, vous avez un établi un contrat de prêt par écrit de sorte que les modalités de remboursement ne changeront pas. Bien joué !

Si vous êtes l’héritier, c’est le moins embêtant. Le montant du prêt va directement s’imputer sur la part de votre héritage. En cas de solde positif, vous êtes entièrement libéré de la dette. À l’inverse, les autres héritiers auront une créance sur vous que vous devrez honorer selon les modalités du contrat de prêt.

Le prêt familial sans intérêt

Dans le cas où devriez rembourser conjointement la banque et un membre de votre famille, le prêt familial sans intérêt est certainement ce qu’il y a de mieux pour augmenter votre capacité d’emprunt puisque vous économisez les intérêts sur vos mensualités de remboursement.

Toutefois, à trop vouloir cumuler les facilités de remboursement sans pratiquer d’intérêt, l’administration fiscale pourra considérer qu’il s’agit en réalité d’une donation déguisée et donc vous réclamer des droits de donations (important si vous n’êtes pas ligne directe parent/enfant). En effet, un contrat de prêt implique une restitution de la chose prêtée, un remboursement. Or, si les modalités de remboursement s’avèrent trop irréalistes, l’intention libérale pourra être démontrée. 

Il a par exemple été jugé qu’un prêt familial dont le remboursement a été prorogé à l’anniversaire des 99 ans du prêteur s’assimilait à une donation déguisée, le prêteur n’ayant pas sérieusement l’intention d’être remboursé de son vivant.

Dès lors, si vous souhaitez contracter un prêt familial avec des modalités avantageuses, essayez tout au plus de prévoir de légers intérêts payables chaque année par exemple afin de ne pas éveiller les soupçons.

Transformer un prêt familial en don familial

Requalification du prêt en donation ou pas, il est possible que vous proches décident de transformer le prêt familial en donation. Cette faculté est réalisable à tout moment par un simple abandon de créance. Jackpot !

Néanmoins, contrairement au prêt, la donation a des conséquences fiscales qui dépendent de vos liens familiaux.

Fiscalité applicable au don parental

La transformation d’un prêt familial en don par vos parents est la situation fiscale la plus favorable. 

En effet, chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 euros par enfant sans payer de droit de donation soit 200 000 euros. Pour éviter les abus, cet abattement est applicable tous les 15 ans.

Pour la partie supérieure à l’abattement, la donation en ligne directe est soumise à un barème progressif comme pour l’impôt sur le revenu. 

Tranche taxable après abattementPourcentage d’imposition
Moins de 8 072 euros5%
Entre 8 062 et 12 109 euros10%
Entre 12 109 et 15 932 euros15%
Entre 15 932 et 552 324 euros20%
Entre 552 324 et 902 838 euros30%
Entre 902 838 et 1 805 677 euros40%
Supérieur à 1 805 677 euros45%

Fiscalité applicable aux autres donations familiales

Si vous avez emprunté de l’argent à un autre membre de votre famille, autant vous le dire, les conditions fiscales de la donation ne sont pas aussi favorables.

Pour les donations entre époux, petit enfant, arrière petit enfant, le barème d’imposition reste le même que pour les donations en ligne directe (parent/enfant), seul l’abattement va changer.

Bénéficiaire de la donationAbattement applicable
Époux ou partenaire de PACS80 724 euros
Petit-enfant31 865 euros
Arrière petit enfant5 310 euros

Pour les donations entre frère et soeur, le barème est moins favorable après l’application d’un abattement de 15 932 euros.

Tranche taxable après abattementPourcentage d’imposition
Inférieur à 24 430 euros35%
Supérieur à 24 430 euros45%

Enfin, pour les neveux et nièces, l’abattement est de 7 967 euros puis une imposition forfaitaire de 55%. Autant dire que ce n’est pas le must… 

Au regard de ces éléments, vous avez compris qu’il vaut mieux emprunter de l’argent à ses parents plutôt qu’à sa tante dans l’optique de le transformer par la suite en donation.

Ceci étant, on ne va pas cracher de la soupe. Même en l’absence de donation, le prêt familial souscrit dans des conditions favorables constitue un excellent levier pour accéder à la propriété immobilière en augmentant votre budget immobilier.