Vous n’êtes pas sans le savoir, il est possible d’obtenir un prêt épargne logement sous certaine condition avec l’ouverture d’un PEL (plan épargne logement). Le banquier vous en a longuement vanté les mérites (certainement puisqu’il était commissionné sur l’ouverture d’un PEL), mais qu’en est-il vraiment ? Le prêt épargne logement est-il encore avantageux au 1er janvier 2020 ? Et qu’en est-il du placement PEL conditionnant l’obtention du prêt ?

C’est ce que nous allons voir. Mais avant cela, quelques rappels sur la notion de prêt épargne logement et sur les conditions de son obtention.

Qu’est-ce qu’un prêt épargne logement ?

Réservé aux épargnants ayant ouvert un PEL (plan épargne logement), le prêt épargne logement est un prêt spécifique destiné à l’achat ou à l’amélioration de votre résidence principale. À noter que le CEL (compte épargne logement) permet aussi d’obtenir un prêt épargne logement dont le montant maximum est néanmoins bien inférieur à celui du PEL (23 000 euros maximum).

Le principe initial du prêt épargne logement est de proposer un financement immobilier dans des conditions favorables (une forme de prêt aidé) en contrepartie d’une épargne bloquée pendant une certaine durée.

Rappel du fonctionnement du PEL

Essentiellement ouvert dans le but de constituer un apport personnel pour envisager un achat immobilier futur, le PEL est un plan d’épargne à terme c’est-à-dire que le retrait des sommes avant l’échéance de 4 ans est interdit sous peine de la fermeture du plan (et donc la perte du droit au prêt épargne logement). 

Autre point contraignant, le PEL implique d’effectuer des versements réguliers à hauteur de 540 euros minimum par an.

Niveau rendement, le PEL rémunère les sommes placés au taux de 1% (pour les PEL ouverts à partir d’août 2016). Autant dire que cette rémunération n’est pas exceptionnelle, nous verrons par la suite dans quelle mesure elle peut être viable ou non.

Sachez par ailleurs que contrairement à la plupart des produits de placement, le PEL à partir d’août 2018 ne propose pas d’avantages fiscaux spécifiques sur les intérêts perçus. En effet, à l’instar des autres produits du capital hors enveloppe fiscale, les gains du PEL sont soumis à la flat tax (30%) ou, sur option, au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (cette option est donc à privilégier si votre taux d’impôt est inférieur à 12,8%). 

Ceci étant, si vous êtes résilient et capable de conserver votre PEL ouvert pendant au moins 4 ans, vous pourrez bénéficier du prêt épargne logement.

Les caractéristiques du prêt épargne logement

À l’issue d’une période de 4 ans, vous bénéficiez pendant 1 an suivant la clôture du PEL d’un droit au prêt épargne logement. Ce prêt présente deux caractéristiques majeures :

  • un prêt réglementé dont le taux et le montant sont fixés par l’État selon des règles spécifiques;
  • l’obtention d’une prime d’État en complément du prêt.

Concernant le prêt réglementé, le montant alloué est calculé en fonction des intérêts perçus via le PEL. Donc, plus vous conservez longtemps votre PEL, plus le montant du prêt sera élevé sans pour autant dépasser le plafond de 92 000 euros. Quant au taux d’emprunt, nous l’aborderons plus tard. 

Remarque : il est possible de cumuler les prêts épargne logement du CEL (compte épargne logement) et du PEL, mais le montant total du prêt immobilier ne peut dépasser les 92 000 euros.

Pour la prime, il faut seulement savoir qu’elle n’existe plus depuis le 1er janvier 2018 (RIP, petite prime partie trop tôt…).

Les conditions d’obtention du prêt épargne logement 

Pour obtenir un prêt épargne logement, vous devez répondre à plusieurs conditions :

  • avoir conservé votre PEL pendant au moins 4 ans ;
  • financer l’achat d’une résidence principale (neuf, ancien et construction) ou son amélioration au moyen de travaux (installation d’une véranda, d’une piscine, etc.) ;
  • disposer de la solvabilité nécessaire pour emprunter. 

Ce dernier point est particulièrement important. En effet, si le PEL donne un droit au prêt épargne logement, la banque dispose néanmoins de la faculté d’en refuser l’octroi si elle estime que vous ne disposez pas des ressources nécessaires pour emprunter. Est-ce grave docteur ? 

En réalité non, le prêt épargne logement n’étant plus viable économiquement, vous ne perdez pas grand-chose à essuyer ce type de refus !

La viabilité du prêt épargne logement et du PEL

La viabilité du prêt épargne logement se mesure de manière comparative. Pour être intéressant, son taux d’intérêt emprunteur doit être supérieur au taux du marché des crédits immobiliers classiques. Alors qu’en est-il ?

Les intérêts emprunteurs du prêt épargne logement

Autant vous le dire tout de suite, vous aurez des meilleures conditions de financement en dehors du PEL. Ceci est illogique me direz vous.

C’est le cas en effet, mais il faut garder en tête que les taux d’emprunt du prêt épargne logement sont fixés par le gouvernement, ils ne sont donc pas soumis aux fluctuations du marché de l’emprunt traditionnel. 

Or, il y a même pas 20 ans, les taux emprunteurs étaient relativement élevés (9% sur 15 ans), le prêt épargne logement permettait donc de réduire quasiment par deux le montant des intérêts (dans la limite du plafond de 92 000 euros). 

De plus, les taux du marché étant déjà tellement bas, obliger les banques à baisser artificiellement leur taux contribuerait à les asphyxier d’autant plus (#fragile). Pour rappel, une banque se rémunère traditionnellement avec la différence (spread) entre la rémunération des dépôts et celle des crédits accordés (ça à un peu changé depuis, mais l’idée est là).

Il y avait donc une période où le prêt épargne logement était vraiment avantageux ! Mais cette période est révolue. Constatez par vous même…

Année de souscription du PELTaux d’intérêt emprunteur du PELTaux moyen d’emprunt sur 15 ans
20084,2%4,6%
20094,2%3,9%
20104,2%3%
20114,2%3,4%
20124,2%4%
20134,2%3%
20144,2%3,1%
20153,2%2%
20162,2%2%
20172,2%1,8%
20182,2%1,6%
20192,2%1,2%

À lecture de ce tableau, on constate que hormis en 2008, le prêt épargne logement est moins intéressant que le prêt immobilier classique. Alors, pourquoi diable continuer à ouvrir un PEL ?

Pour disserter ces propos, on peut encore reconnaître quelques avantages au PEL et à son prêt épargne logement :

  • le taux emprunteur étant fixé par l’État, il permet d’avoir la garantie d’obtenir un taux au minimum de 2,2% en cas d’augmentation des taux du marché. En effet, quand vous ouvrez votre PEL vous n’avez pas de certitude quant à l’évolution des taux d’emprunt immobilier sur l’avenir, le PEL vous permet donc de vous prémunir contre une trop forte variation à la hausse ;
  • les rendements sans risques du PEL sont supérieurs à de nombreux produits d’épargne sans risque (livret A, LDD, compte à terme…).

Au-delà de ces considérations, il s’agit d’un placement et d’une solution de financement immobilier à éviter actuellement.

Le prêt épargne logement est-il viable en 2020 ?

Si vous avez compris le tableau, vous avez vu que le prêt épargne logement n’est pas la panacée en 2020.

Mais contrairement aux années précédentes, le rendement net du plan épargne logement est lui aussi passé en négatif depuis 2019.

En effet, pour mesurer la rentabilité d’un placement, il convient de vérifier que ces rendements sont supérieurs à l’augmentation générale des prix. Si les prix augmentent plus vite que votre épargne, vous perdrez de l’argent sur le long terme. En d’autres termes, vous pourrez acheter moins avec une même quantité d’argent soit une perte de pouvoir d’achat.

Ce principe est le même lorsque vous épargnez pour effectuer un achat immobilier : si les prix de l’immobilier augmentent plus vite que le montant de votre épargne, votre budget immobilier net diminue avec le temps. Il faudra donc compenser avec une meilleure capacité d’emprunt.

Quelles alternatives au prêt épargne logement ?

Si vous avez pensé au prêt épargne logement et que vous lisez ces lignes c’est que vous êtes plutôt du genre futé, à la recherche d’un taux d’emprunt immobilier intéressant.

Maintenant que vous savez que le PEL n’est pas viable, il existe néanmoins d’autres prêts aidés permettant de bénéficier de conditions de financement intéressantes :

Bien sûr, chacun de ces prêts aidés exige des conditions spécifiques pour en bénéficier tant au niveau des ressources du ménage qu’au niveau de l’opération immobilière envisagée.De plus, les prêts aidés viennent le plus souvent en complément d’une autre solution de financement plus classique. Sur ce point, Hellopret en tant que courtier immobilier en ligne est capable de vous accompagner gratuitement, de la constitution de votre dossier de prêt jusqu’à l’obtention de votre crédit immobilier au meilleur taux !