Nos conseils pour l’achat de votre résidence principale

Souvent plébiscité par les conseillers en gestion de patrimoine, l’achat de votre résidence principale est dans la majorité des cas la première pierre de votre patrimoine. Posséder son chez-soi propose de nombreux avantages en ce qu’il vous permet principalement de ne pas payer de loyer tout en capitalisant grâce au remboursement de votre prêt immobilier.

Après avoir vu les avantages de l’achat de votre résidence principale, nous allons vous dispenser les bons conseils pour faire les bons choix !

Pourquoi acheter sa résidence principale ?

Pour comprendre l’intérêt de l’achat de votre résidence principale, il convient de faire une étude comparative. Puisque vous devez bien vivre quelque part, sauf à squatter un mobil home sur un terrain non constructible, deux options tangibles s’offrent à vous : acheter ou louer votre résidence principale. Notre analyse portera sur la base de comparaison d’une location nue (et non celle d’un mobil home).

Se constituer un patrimoine tangible et économiser les loyers

Contrairement à la location de votre résidence principale, si vous achetez votre résidence principale, vous bénéficiez de deux avantages notables :

vous vous constituez un patrimoine immobilier ;
vous économisez les loyers d’une éventuelle location.

Certes un patrimoine immobilier génère quelques charges supplémentaires d’entretien (mais au moins vous n’êtes pas tributaire du bon vouloir de votre bailleur) et le paiement de la taxe foncière. Pour autant, avoir un patrimoine immobilier vous apporte un certain confort financier. Par exemple, cela vous permettra d’emprunter plus facilement pour un investissement locatif ou développer une entreprise en souscrivant une IPPD ou une hypothèque sur votre bien.

Il y a donc un potentiel effet vertueux : l’achat de résidence principale est un levier pour faire croître votre patrimoine outre mesure.

L’autre argument pour l’achat de votre résidence principale réside dans l’économie d’un loyer qui est une charge importante de votre budget. Cette charge est une perte sèche contrairement à une mensualité de prêt qui est en quelque sorte une épargne forcée : chaque mois vous remboursez une partie du capital venant augmenter votre patrimoine immobilier net.

Cet avantage doit néanmoins être tempéré puisque cela va dépendre du marché de l’immobilier et de la manière dont vous avez investi :

Un loyer est quasi systématiquement inférieur à une mensualité de prêt (pour un achat immobilier sans apport) pour un même bien immobilier. Vous disposez donc fictivement d’un surplus de cash flow que vous auriez pu placer sur des produits financiers générant des rendements parfois supérieurs à la valorisation de votre résidence principale ;
Acheter votre résidence principale sans avoir recours à l’emprunt peut générer un coût d’opportunité important. En effet, même raisonnement que précédemment, cet argent pourrait rapporter beaucoup plus sur des produits financiers adaptés. Bien entendu, le choix va dépendre de plein de facteurs, mais il ne faut jamais oublier que placer son argent en bourse (par exemple) génère un certain nombre d’incertitudes et des risques de perte !
Les frais d’acquisition d’un bien immobilier constituent des charges pouvant représenter jusqu’à 8 % du bien immobilier (pour un achat dans l’ancien). Sur le court terme, ils mettent en péril la rentabilité de votre investissement. Comme nous le verrons, acheter sa résidence principale implique tout de même de se projeter dans le temps !

Capitaliser sur votre résidence principale grâce au prêt immobilier

L’atout majeur de l’achat de votre résidence principale tient à la possibilité de recourir au crédit immobilier.

Si instinctivement on aurait tendance à penser que l’endettement est une mauvaise chose, il peut néanmoins s’avérer être une source formidable d’enrichissement. C’est d’ailleurs la raison majeure pour laquelle certaines personnes ont su faire fortune rapidement dans l’immobilier.

En effet, un prêt immobilier sur votre résidence principale vous permet de démultiplier la rentabilité de votre investissement. On appelle cela l’effet levier immobilier.

Pour vous exposer ce mécanisme, disons que vous avez acheté votre résidence principale à 100 000 euros (frais de notaire compris) avec un apport de 10 000 euros. Vous avez donc emprunté 90 000 euros sur 20 ans que vous remboursez chaque mois à hauteur de 440 euros / mois environ.

6 années plus tard, vous réussissez à revendre votre bien 110 000 euros soit 10 % plus cher.

Vous avez donc gagné 10 000 euros en investissant seulement 10 000 euros soit une rentabilité brute de 100 % ou 17 % / an (difficile de trouver mieux sur les marchés financiers) !

De plus, pendant cette même période, vous avez remboursé une partie de votre prêt grâce aux mensualités. Au moment de la vente, vous ne rembourserez pas 90 000 euros à la banque, mais 65 000 euros. Ainsi, au bout de 6 ans, vous disposez d’un capital de 110 000 - 65 000 = 45 000 euros.

C’est plutôt sympathique pour avoir vécu chez soi pendant 6 ans avec un apport de 10 000 euros seulement !

Et puisque la plus-value réalisée sur la vente d’une résidence principale est exonérée d’impôt, tout rentre dans votre poche !

Les avantages fiscaux de la résidence principale

C’est vrai, en tant que propriétaire, vous devrez vous acquitter de la taxe foncière. Mais, c’est un mal pour un bien !

En effet, acheter votre résidence principale vous offre un avantage fiscal majeur : la plus-value immobilière réalisée sur la vente de votre résidence principale est totalement exonérée d’impôt et de prélèvements sociaux.

Achat de votre résidence principale : un investissement rentable et peu risqué

En définitive, acheter sa résidence principale c’est faire le choix d’un investissement patrimonial proposant une rentabilité intéressante en limitant au maximum votre prise de risque.

Contrairement à un investissement locatif où vous pouvez faire face à un risque réel de vacance locative ou de carence locative, en achetant votre résidence principale vous êtes en quelque sorte votre propre locataire. Vous êtes donc certain de maximiser les rendements locatifs de votre bien ne serait-ce qu’en économisant le prix des loyers théoriques !

Ainsi, du point de vue couple risque/rentabilité, il est fort probable que l’achat de votre résidence principale soit la meilleure option à condition bien sûr de l’occuper suffisamment longtemps.

Dès lors, toutes les périodes de la vie ne sont pas forcément adéquates pour l’achat de votre résidence principale.

À quel moment est-il intéressant d’acheter sa résidence principale ?

On entend souvent que plus vous achetez votre résidence tôt, mieux c’est. Cet axiome est théoriquement juste, car plus vous empruntez jeune, plus vous serez libéré de vos engagements financiers rapidement.

Cependant, il n’existe pas que des success story en matière d’achat de résidence principale pour plusieurs raisons notables :

votre résidence principale peut perdre de la valeur en raison de son usure et/ou de la conjoncture du marché immobilier
les frais d’acquisition d’un bien immobilier sont importants (environ 8 % du prix de vente pour l’ancien)

Autrement dit, pour générer une plus-value, il faut que votre résidence principale ait pris au moins 8 % de sa valeur depuis son achat. Sur un marché tendu comme Paris, le pari est tenable. Par contre, il existe de nombreuses villes et régions en France où l’immobilier baisse ou stagne.

Toutefois, même en revendant avec une moins-value, vous aurez économisé des loyers théoriques et remboursé une partie de votre prêt si vous avez conservé votre résidence principale pendant une durée suffisante.

C’est pourquoi, si vous envisagez d’acheter votre résidence principale, il est préférable de le faire sur un horizon de 5 ans minimum. Il est alors nécessaire de pouvoir se projeter professionnellement et familialement pendant une durée suffisante.

Ainsi, il devient intéressant d’acheter votre résidence principale lorsque vous êtes capable de vous projeter durablement dans un lieu. Si vous comptez faire le tour du monde, enchaîner les petits boulots, vivre au jour le jour sans contraintes, peut-être que ce n’est pas encore le bon moment pour ce type de projet immobilier.
Vous pouvez toutefois envisager un investissement locatif en attendant !

Comment bien choisir sa résidence principale ?

Pour faire une bonne affaire, il faudra combiner deux objectifs parfois contradictoires :

trouver un logement qui vous convient subjectivement au regard notamment de vos projets de vie et de vos goûts en la matière
penser à la revente en choisissant un logement objectivement adapté au plus grand nombre

Dès lors, si vous comptez acheter un appartement, il faudra se méfier des rez-de-chaussée sur rue ou des immeubles sans ascenseurs. Certes, les prix seront souvent moins élevés, mais pensez que tout le monde n’a pas forcément la même excellente forme physique que vous ! Il y a donc une probabilité non nulle que vous ayez des difficultés à le revendre à un bon prix.

Ceci dit, il faudra surtout penser à l’emplacement géographique de votre résidence principale : un critère déterminant pour connaitre son potentiel de plus-value et sa liquidité.

Conseil n°1 : l’importance de l’emplacement géographique

Proximité avec des écoles de qualité, services à la personne, hôpitaux, commerces, bassins d’emploi… L’emplacement géographique de votre résidence principale va influer grandement sur votre qualité de vie et celles de vos futurs acheteurs (et donc votre capacité à vendre rapidement au bon prix).

Si en période de Covid, il peut être tentant de quitter la ville pour la campagne. N’oubliez pas que le marché de l’immobilier de la France dite périphérique est en crise depuis une dizaine d’années.

Autrement dit, vous n’aurez aucune difficulté à trouver un logement à un bon prix, c’est-à-dire quitter la ville pour aller vivre en campagne. Par contre, l’opération inverse sera nettement plus compliquée…

Si vous voulez acheter une maison, orientez-vous plutôt vers les banlieues pavillonnaires des villes, proches des grands bassins d’emploi.

Conseil n°2 : Évitez les biens trop atypiques

Lorsqu’on achète sa résidence principale, on est prêt à faire preuve de plus d’excentricité que pour un investissement locatif. L’objectif étant avant tout de se loger pour avoir une bonne qualité de vie, on en oublie parfois de penser à la revente.

Ainsi, plus votre résidence principale s’écartera des standards plus vous aurez des difficultés à trouver de potentiels acheteurs. Pensez aux châteaux de Normandie vendus le prix d’un camping-car en raison d’un coût d’entretien trop élevé et d’un emplacement géographique trop contraignant.

Conseil n°3 : choisir une résidence principale neuve ou ancienne ?

Il s’agit ici d’une grande question. Le neuf et l’ancien possèdent des avantages et inconvénients qui leur sont propres.
Pour ce qui est des appartements en centre-ville, notre cœur balance néanmoins pour l’ancien en raison du coût d’acquisition nettement moins élevé que le neuf, de son charme certain, de l’emplacement géographique et de la qualité des constructions (sauf depuis les années 1960, où il a fallu commencer à construire vite et pour pas cher).

Pour l’achat d’une maison, ce sera du cas par cas. Faire construire sa propre maison propose l’avantage de faire correspondre parfaitement le bien à vos besoins. Mais encore une fois, la construction d’une maison implique l’acquisition d’un terrain constructible parfois très onéreux. Il est alors souvent moins coûteux d’acheter une maison ancienne quitte à envisager des travaux de rénovation et d’aménagement des espaces !

Sachez sur ce point que vous pouvez solliciter nos courtiers pour financer l’acquisition de votre résidence principale et les éventuels travaux. Vous pouvez d’ores et déjà commencer avec une simulation de prêt immobilier !