Prêt immobilier
Les indispensables
Pour maîtriser votre prêt de A à Z
Devenir propriétaire ou rester locataire ?
Être propriétaire, c’est cesser de verser des loyers à fonds perdus. Mais c’est aussi assumer de nombreuses dépenses, comme la taxe foncière et les gros travaux. Pour faire votre choix, vous devez notamment tenir compte de la stabilité de votre situation personnelle et professionnelle. Alors, faut-il devenir propriétaire ou rester locataire ? Des éléments de réponse !
Quels sont les avantages de devenir propriétaire ?
Pour bien choisir entre acheter ou louer, vous mettrez en parallèle les avantages et les inconvénients de chaque formule.
Vous vous constituez un patrimoine immobilier
En devenant propriétaire d’un bien immobilier, vous acquérez un actif tangible dont la valeur peut augmenter avec le temps. Vous transformez la charge que constitue le loyer en un capital immobilier.
Certes, vous devez assumer une mensualité de crédit, mais vous possédez un logement que vous pouvez habiter, louer pour générer un revenu complémentaire à la retraite, revendre ou transmettre à vos enfants.
Vous profitez de plus de stabilité
Même si vous avez signé un bail de location, votre statut de locataire ne vous protège pas contre certains aléas, comme la reprise du logement par le bailleur. Celui-ci doit bien entendu respecter un délai de préavis, mais vous pouvez vous retrouver à chercher un bien qui vous convient dans le laps de temps imparti. Sachant qu’en zone tendue, la tâche reste compliquée !
Par ailleurs, votre contrat de location prévoit sûrement une augmentation régulière du loyer. Après quelques années, la charge peut s’avérer trop élevée si votre salaire n’a pas suffisamment progressé.
Devenir propriétaire vous protège contre les déménagements forcés et les loyers qui explosent. Le montant de la mensualité restera stable tout au long du remboursement du crédit, en prêt amortissable comme en prêt in fine. À condition de choisir un taux fixe et non pas variable !
Vous agencez et décorez votre logement comme vous l’entendez
En location, vous ne pouvez pas entreprendre tous les travaux que vous souhaitez. Vous ne pouvez pas par exemple réaliser des travaux de transformation sans l’accord du propriétaire bailleur. Celui-ci peut vous demander de remettre le logement dans l’état où vous l’avez trouvé, à vos frais, lorsque vous quittez les lieux.
À l’inverse, si vous êtes chez vous, tout est possible. Vous pouvez remplacer le carrelage par du parquet, abattre une cloison, changer la cuisine…
Quels sont les inconvénients de devenir propriétaire ?
Plus de stabilité, plus de liberté… Mais aussi plus de charges à accepter !
Vous supportez des frais d’acquisition coûteux
En location, vous versez un dépôt de garantie représentant un ou deux mois de loyers hors charges. Pour l’acquisition, vous devez payer :
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Des frais de notaire, qui représentent entre 2 et 3 % du total de l’opération dans le neuf, 7 à 8 % dans l’ancien. Comme c’est votre premier achat immobilier (vous êtes primo-accédant), vous serez exonéré de la surcote de 0.5 % applicable entre le 1er avril 2025 et le 1er avril 2028 dans la plupart des départements ;
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Des frais de garantie, dont le montant varie selon si vous êtes couvert par un organisme de cautionnement, une hypothèque ou un privilège de prêteurs de deniers. Comptez de 1.2 à 2 % du montant du capital emprunté ;
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Des frais d’agence immobilière, 3 à 8 % du prix de vente ;
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La commission du courtier.
Vous avez des frais liés au financement
Sauf si vous pouvez acheter comptant, vous devrez passer par la case prêt immobilier. Vous aurez donc à payer des intérêts sur le capital emprunté, en fonction du taux d’emprunt que vous négociez (vous avez tout intérêt à faire appel à un courtier pour mener à bien cette étape).
En outre, vous devez souscrire une assurance emprunteur, qui peut se révéler coûteuse en fonction de votre âge, de votre état de santé et de vos habitudes de consommation (fumeur ou non).
Enfin, si vous soldez votre crédit immobilier avant son terme, vous devrez verser des indemnités de remboursement anticipé.
À savoir : vous devez aussi présenter un profil d’emprunteur solide pour avoir accès au crédit. Vous devez avoir une situation professionnelle stable, disposer de revenus suffisants et d’un apport personnel d’au moins 10 %. Votre capacité d’emprunt doit être suffisante pour concrétiser votre projet.
Vous paierez des taxes et impôts
Chaque année, vous paierez la taxe foncière, en plus de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Pour compenser la suppression de la taxe d’habitation, elle a fortement progressé partout en France.
Si vous optez pour l’investissement immobilier locatif, vous devrez également payer la taxe sur la plus-value à la revente, sauf si vous conservez le bien au moins 22 ans pour être exonéré d’impôt sur le revenu, 30 ans pour être exonéré de prélèvements sociaux.
Ultimes frais à prévoir et pas des moindres : les charges de copropriété si vous achetez un appartement dans un immeuble collectif et les gros travaux.
Vous serez moins flexible
En location, vous pouvez quitter le logement moyennant un délai de préavis de 1 ou de 3 mois. Si vous devenez propriétaire, vous devrez composer avec les délais et contraintes du marché immobilier.
Conséquence : vous êtes moins flexible en cas de mutation professionnelle ou de changement dans la situation familiale (arrivée d’un nouvel enfant, par exemple).
Vous n’êtes pas certain de réaliser une plus-value
Si le marché immobilier reste résilient, vous n’êtes pas assuré de réaliser une plus-value à la revente. Tout va dépendre de l**'évolution du marché local**, du moment où vous revendez votre bien (le délai doit être suffisamment long pour amortir les frais d’acquisition), le score obtenu au DPE…
Quel intérêt à rester en location ?
Pour bien arbitrer entre devenir propriétaire ou rester locataire, il faut à présent s’intéresser aux atouts et écueils de la location.
Vous conservez votre mobilité
En tant que locataire, vous pouvez quitter votre logement après avoir respecté le délai de préavis. Cette flexibilité vous permet de vous adapter rapidement à vos besoins professionnels ou personnels.
La location se révèle donc tout indiquée pour :
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Les jeunes actifs en début de carrière ;
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Les couples sans enfants et qui désirent en avoir un ou plusieurs ;
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Aux salariés soumis à la mutation ou à la mobilité professionnelle.
Vous avez moins de contraintes financières
Vous n'avez pas à constituer l’apport personnel nécessaire pour un emprunt, seulement à réunir le dépôt de garantie. Ce dernier peut être versé en plusieurs fois si le bailleur est d’accord.
En outre, vous n'avez pas de prêt immobilier à rembourser, ni de gros travaux à supporter. Vous gérez seulement l’entretien courant du logement et les petites réparations.
Côté fiscalité, vous vous épargnez les frais de notaire et la taxe foncière, vous payez seulement la TEOM, si le bail le prévoit. Les charges sont limitées aux dépenses réellement engagées par le bailleur (provisions avec régularisation annuelle) ou au forfait.
Vous disposez d’un logement plus grand
Pour un budget équivalent, la location permet souvent d’occuper un logement plus spacieux ou mieux situé, dans les grandes villes où les prix à l’achat sont élevés.
Quels sont les inconvénients de rester locataire ?
Le statut de locataire reste précaire et ne permet pas de préparer votre avenir.
Vous ne capitalisez pas les loyers
Chaque mois, vous versez un loyer à fonds perdus. Contrairement à un propriétaire qui rembourse un prêt et devient détenteur du bien, vous ne vous constituez pas de patrimoine immobilier. Même après 10, 15 ou 20 ans de location, vous n’aurez rien construit : aucun actif à transmettre, aucun bien à revendre ou à louer.
Par exemple, si vous avez un loyer de 1000 euros par mois, vous aurez dépensé 120 000 euros en 10 ans, sans créer un capital tangible. En outre, vous dépendez de votre capacité à continuer de verser ce loyer toute votre vie, même à la retraite, où vos revenus peuvent baisser.
Les loyers augmentent régulièrement
Les loyers suivent l’indice de référence des loyers (IRL), publié par l’INSEE chaque trimestre. Même si l’augmentation est encadrée, elle n’est pas sans conséquence pour vos dépenses de logement.
Vous pouvez recevoir un congé du bailleur
Le propriétaire peut résilier le bail à échéance, avec un délai de préavis de 3 mois en location meublée et de 6 mois en location vide, pour l’un des motifs suivants :
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Vente du logement ;
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Reprise pour habiter (lui-même ou un proche) ;
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Motif légitime et sérieux (comme non-paiement du loyer, troubles du voisinage).
Est-ce plus rentable d’acheter ou de louer une résidence principale ?
Pour mettre en balance la rentabilité entre l’achat et la location de la résidence principale, vous devez tenir compte de 3 facteurs :
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La durée de détention du bien. Vous devrez avoir amorti les frais d’acquisition et ceux liés au financement avant de revendre, pour que l’opération soit rentable. Selon la ville et l’emplacement, ce délai peut aller de 3 à 6 ans ;
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La bonne maîtrise des charges. Si elles explosent parce que la copropriété est vieillissante ou parce que vous rénovez pas une passoire thermique, la rentabilité s’en ressentira ;
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Le potentiel de valorisation. Si vous devez vendre dans un contexte défavorable réaliserez une moins-value qui peut annuler tout l’intérêt de l’opération. Pour vous assurer une bonne rentabilité, vous devez acheter au bon prix, dans un secteur recherché ou en devenir et éviter les biens atypiques, souvent difficiles à revendre.
Devenir propriétaire et rester locataire : le choix de l’investissement locatif
Vous pouvez tout à fait poser la première pierre d’un patrimoine immobilier en restant locataire de votre résidence principale et en concrétisant un investissement locatif. Vous associez ainsi la flexibilité de la location à la capitalisation par acquisition.
Autre avantage de cette solution : vous utilisez les loyers perçus pour financer partiellement ou intégralement votre emprunt. Vous pouvez enfin être exonéré de taxe sur la plus-value si vous réemployez le prix de vente à l’acquisition de votre résidence principale.
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