Quels travaux font l'objet d'une garantie décennale ?

Au lieu d’acheter un bien immobilier existant, vous avez fait le choix de faire construire. Pour vous protéger, la loi prévoit la souscription d’une garantie décennale par les professionnels du bâtiment.

De votre côté, vous devez prendre une assurance dommage-ouvrage. Quels professionnels sont concernés ? Quels types de travaux sont visés ? Comment faire marcher la garantie décennale ? HelloPrêt vous donne des réponses.

Définition de la garantie décennale

Place à un petit cours de droit ! La garantie décennale a été introduite par la loi Spinetta de 1978. Elle est codifiée à l’article 1792 du Code civil. Celui-ci prévoit une présomption de responsabilité à la charge du constructeur d’un ouvrage.

En clair, si un dommage survient dans les 10 ans suivant l’achèvement des travaux, le constructeur est réputé en être responsable. En vertu de la garantie décennale, il est obligé de le réparer.

La garantie décennale couvre le bien immobilier et non la personne qui en est propriétaire. Ainsi, si vous revendez votre maison avant 10 ans et qu’un sinistre est constaté, le nouveau propriétaire pourra aussi se prévaloir de la décennale.

Quelle est la différence entre la garantie décennale et l’assurance dommage-ouvrage ?

Si on a pour habitude d’utiliser indifféremment les termes de garantie décennale et assurance dommage-ouvrage, sachez qu’en réalité, il s’agit de deux garanties distinctes. Elles diffèrent quant à la nature du souscripteur.

La garantie décennale pèse sur les constructeurs et autres professionnels du bâtiment. Ceux-ci doivent donc souscrire une assurance qui couvre les dommages de nature décennale sur 10 ans.

En parallèle, en tant que maître d’ouvrage particulier, vous devez souscrire une assurance dommage-ouvrage. Si un dommage survient, elle fera réaliser les réparations nécessaires ou vous indemnisera, avant de se retourner contre le professionnel. Cette disposition vous permet d’obtenir un financement rapide pour les réparations, sans attendre l’intervention éventuelle de la justice.

On vous explique. Le plus souvent, plusieurs corps de métier interviennent dans un chantier. Il peut donc être difficile de déterminer qui a vraiment commis le dommage !

Tout le monde se renverra la balle, et ce sera à la justice de trancher. Vous n’êtes pas sans savoir que celle-ci peut mettre des mois, voire des années à se prononcer.

Avec une assurance dommage-ouvrage, qui agit en dehors de toute recherche de responsabilité, le chantier pourra se poursuivre. Ce sera votre assureur qui s’embarquera dans la galère judiciaire. Avouez que c’est plus facile comme ça, non ?

Bon à savoir : ne pas souscrire l’assurance dommage-ouvrage est une très mauvaise idée. Si après la revente de votre bien, des vices sont constatés dans le délai de 10 ans, vous serez considéré comme personnellement responsable. C’est la conséquence liée à l’absence d’assurance dommage-ouvrage. Il vous faudra donc réaliser les réparations à vos frais…

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Qui doit souscrire l’assurance décennale ?

Les constructeurs français

La garantie décennale concerne bon nombre de professionnels du secteur du bâtiment :

  • Le promoteur immobilier ;
  • Le maître d’œuvre (à distinguer du maître d’ouvrage). Vous êtes le maître d’ouvrage, c’est-à-dire la personne pour qui les travaux sont réalisés. Le maître d’œuvre est celui qui coordonne la réalisation des travaux ;
  • Le lotisseur ;
  • L’architecte ;
  • Le bureau d’étude ;
  • Le technicien ;
  • L’ingénieur-conseil ;
  • Le vendeur qui fait de la vente sur plan ou vente en VEFA ;
  • Le contrôleur technique ;
  • Le prestataire lié par un contrat de louage d’ouvrage.

En revanche, les sous-traitants ne sont pas visés par la responsabilité décennale. Ils n’ont donc pas à être assurés par la garantie décennale.

Les constructeurs étrangers

Les artisans doivent se mettre en conformité avec la loi française et souscrire une garantie décennale.

Bon à savoir : si vous envisagez de vous transformer en Valérie Damidot et de réaliser vous-même vos travaux, alors vous devez aussi souscrire une garantie décennale. Sachez toutefois qu’en pratique, il est très compliqué de trouver un assureur pour l’autoconstruction. Pourquoi ? Tout simplement parce que même si vous avez du talent, vous restez un dilettante. Il existe donc plus de risques que vous commettiez des malfaçons qu’un professionnel !

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Que couvre la garantie décennale ?

La garantie décennale ne couvre pas tous les dommages pouvant survenir lors d’une construction. Elle concerne les gros pépins, c’est-à-dire les sinistres touchant au gros ouvrage (charpente, murs…) et qui :

  • Compromettent la solidité de l’ouvrage et de ses équipements indissociables ;
  • Rendent l’ouvrage inhabitable ou impropre à on usage. Par exemple, si la toiture n’est pas étanche et qu’il pleut dans votre chambre.

Ces dommages peuvent être liés à :

  • Un vice de sol, c’est-à-dire un défaut caché du terrain sur laquelle a été érigée la construction ;
  • Un défaut de conformité : il s’agit dans ce cas d’un problème lié aux opérations de construction et qui vous empêche d’utiliser votre logement.

Pour quels travaux la garantie décennale est-elle obligatoire ?

La garantie décennale est exigée pour tous les travaux qui touchent à la structure d’un bâtiment. Ils sont répartis en gros œuvre et second œuvre. Sont ainsi visés :

  • Les travaux de construction pour l’édification d’un immeuble ;
  • Les travaux de rénovation, qui vise à améliorer la qualité de l’habitat ;
  • Les travaux de réhabilitation ;
  • Les travaux pour bâtir une extension ;
  • Les constructions qui nécessitent des fondations comme une piscine encastrée, une véranda ou une terrasse ;
  • Les éléments indissociables d’une structure comme les canalisations.

Le fait que ces travaux portent sur une résidence principale, une résidence secondaire ou un investissement locatif est sans incidence. Ils doivent être couverts par une garantie décennale. Idem, peu importe que le bâtiment soit à usage d’habitation ou à usage professionnel.

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Quels travaux sont exclus de la garantie décennale travaux ?

Les travaux de menu ouvrage ne relèvent pas de la garantie décennale. On entend par menus ouvrages les équipements mobiles comme les sanitaires, les fenêtres ou encore les portes. Tous ces éléments sont en effet dissociables de la structure.

Si vous faites réaliser des travaux de menuiserie ou de bricolage, vous ne pouvez pas exiger de l’artisan qu’il présente une garantie décennale.

Les dommages résultants de travaux déjà couverts par d’autres garanties comme la responsabilité civile professionnelle (RC Pro), la garantie de parfait achèvement ou la garantie biennale ne relèvent pas non plus de la garantie décennale.

En résumé, tous les travaux que vous faites faire à un professionnel sont normalement couverts par un contrat d’assurance. En fonction du dommage, ce sera la garantie décennale, biennale ou la RC Pro qui sera activée.

Comment faire jouer la garantie décennale ?

Les conditions liées au contrat d’assurance

Pour faire marcher la garantie décennale, il faut respecter deux conditions :

  • Qu’elle ait été conclue avant le démarrage du chantier ;
  • Que le contrat soit valable pour la zone géographique où sont réalisés les travaux.

Les conditions liées au dommages

  • Suffisamment graves pour compromettre la solidité de l’ouvrage. Ce sera notamment le cas si vous constatez que les fondations sont mal faites ou la présence d’importantes fissures ;
  • Suffisamment graves pour le rendre impropre à son usage. Ce sera l’hypothèse d’un défaut qui nuit à la viabilité du bâtiment, à son ossature ou à sa couverture. Les dommages peuvent aussi porter sur des éléments indissociables, c’est-à-dire qu’on ne peut pas réparer sans détériorer l’ouvrage. On pense par exemple aux installations de chauffage central.

Les conditions de délai pour activer la garantie décennale

Si vous constatez des défauts ou désordres sur un chantier en cours, ce ne sera pas la garantie décennale qui s’appliquera, mais une autre garantie. Il faut attendre la réception des travaux, avec ou sans réserve, pour que s’ouvre le délai de 10 ans de la garantie décennale.

Bon à savoir : une action en justice suspend le délai de garantie décennale. Mettons que vous découvriez un dommage au bout de 3 ans. Vous contactez l’entrepreneur, qui refuse de venir faire des réparations. Vous décidez donc d’engager une action en justice. Le tribunal met 6 mois à accéder à votre demande. La garantie décennale sera prolongée d’autant et durera en fait 10 ans et 6 mois.

La procédure pour faire fonctionner la garantie décennale

Si des dommages surviennent dans le délai de 10 ans, deux possibilités s’offrent à vous :

  • Vous avez sagement conclu une assurance dommage-ouvrage : vous devez contacter votre assureur, qui dispose de 60 jours pour répondre à votre demande. Il peut l’accepter ou la refuser. S’il l’accepte, il doit ensuite vous faire une proposition d’indemnisation dans les 90 jours. Il lui appartient de se retourner contre le professionnel coupable des dommages ;
  • Vous n’avez pas souscrit une assurance dommage-ouvrage malgré nos conseils : vous devez dans un premier temps contacter l’entrepreneur pour qu’il vienne réparer les dégâts. S’il ne répond pas ou refuse, vous vous mettrez en relation avec son assureur. Vous enverrez votre demande à ce dernier en lettre recommandée avec accusé de réception.

Questions fréquentes sur ce sujet

  • Assurance dommage-ouvrage : quel prix ?

    Le tarif de l’assurance dommage-ouvrage est librement fixé par les différentes compagnies d’assurance. Il varie en fonction de critères comme le montant de la franchise en cas de sinistre ou de la zone où est implanté le bien. En moyenne, l’assurance dommage-ouvrage revient à 3 995 € en 2020. Prenez le temps de faire plusieurs devis pour trouver la meilleure offre !

  • Où trouver les mentions relatives à la garantie décennale ?

    Le professionnel à qui vous confiez la construction doit vous remettre une attestation d’assurance avant de lancer le chantier. En outre, vous trouverez les mentions relatives à la garantie décennale sur les devis et factures de l’entrepreneur.

  • Que se passe-t-il sur le constructeur a déposé le bilan ?

    La faillite d’un entrepreneur est sans conséquence sur la responsabilité décennale. Si un dommage survient, vous pourrez toujours contacter l’assureur mentionné sur les devis et factures pour qu’il le prenne en charge.