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Peut-on louer sa résidence principale ?
Vous partez pour quelques semaines ? Vous envisagez de déménager ? Ou vous cherchez simplement à rentabiliser un logement que vous n’occupez pas en permanence ? Louer sa résidence principale est une solution de plus en plus répandue, mais encadrée par des règles précises. Location courte durée, bail classique ou simple chambre à louer : chaque option a ses avantages… et ses contraintes.
Les différentes possibilités pour mettre en location sa résidence principale
Vous envisagez de louer votre logement principal, mais vous ne savez pas par où commencer ? Vous n’êtes pas seul ! Avec la hausse des prix de l’immobilier et un besoin croissant de flexibilité, de nombreux propriétaires (et locataires) cherchent aujourd’hui à tirer parti de leur résidence principale. Bonne nouvelle : c’est tout à fait possible, à condition de respecter certaines règles.
Bref rappel sur la notion de résidence principale
Avant toute chose, rappelons ce qu’est une résidence principale. Il s’agit du logement que vous occupez de manière habituelle et effective au moins 8 mois par an, sauf cas de force majeure (mobilité professionnelle, maladie, etc.). C’est l’adresse à laquelle vous êtes fiscalement domicilié, recevez votre courrier, et où vous êtes inscrit sur les documents officiels (impôts, sécurité sociale, etc.).
Vous pouvez être propriétaire, locataire, ou hébergé à titre gratuit : peu importe. Ce qui compte, c’est l’usage que vous faites du logement, et non son statut juridique.
Lire aussi : Faut-il acheter ou louer votre résidence principale ?
Attention : si vous louez ce bien de manière prolongée ou intensive, il peut perdre son statut de résidence principale et être requalifié en résidence secondaire, avec des implications fiscales importantes. D’où l’intérêt de bien cadrer votre projet !
Quel type de location pour votre résidence principale ?
Il existe trois manières principales de louer une résidence principale :
- La location longue durée : il s’agit de mettre son logement en location nue ou meublée pour une durée de plusieurs mois, voire plusieurs années. Cela implique généralement de ne plus habiter le bien et donc de le quitter en tant que résidence principale.
- La location courte durée : vous continuez à vivre dans votre logement la majeure partie de l’année, mais vous le louez de manière occasionnelle, typiquement via des plateformes de type Airbnb. Ce type de location est strictement encadré et ne peut pas dépasser 120 jours par an si vous souhaitez conserver le statut de résidence principale.
- La location partielle : il est également possible de louer une chambre ou une partie de votre résidence principale, tout en y résidant. Cette formule est souvent choisie par les propriétaires souhaitant générer un revenu complémentaire sans quitter leur logement.
Dans la suite de cet article, nous allons examiner chacune de ces options, leurs conditions, avantages, limites et implications administratives ou fiscales.
Lire aussi : Comment mettre son bien en location ?
Option n°1 : Transformer sa résidence principale en investissement locatif
Louer sa résidence principale en longue durée est une solution intéressante si vous quittez définitivement ou durablement le logement. Cela permet de générer des revenus locatifs réguliers, voire de commencer à constituer un patrimoine locatif. Toutefois, ce choix n’est pas anodin : il implique de changer de résidence principale et d’assumer pleinement les obligations d’un propriétaire bailleur.
Lire aussi : Faut-il vendre ou louer sa résidence principale pour en acheter une autre ?
Dans quel cas envisager une location longue durée ?
La location longue durée est particulièrement adaptée si vous partez vivre ailleurs pour des raisons professionnelles ou personnelles, et que vous n’avez plus besoin de votre logement actuel. Dans ce cas, vous pouvez mettre votre bien en location vide ou meublée, à condition d’avoir trouvé un autre logement où élire domicile.
Ce choix marque un changement de statut pour votre logement : il ne sera plus considéré comme votre résidence principale. Vous devrez donc actualiser votre situation auprès de l’administration fiscale, et vous ne pourrez pas revenir dans le logement à votre convenance. Le locataire est protégé par la loi, et vous serez tenu de respecter la durée du bail.
Astuce : Si vous avez besoin de plus de souplesse, vous pouvez opter pour un bail mobilité. Ce type de bail meublé, d’une durée de 1 à 10 mois, est non renouvelable et s’adresse à des locataires en situation temporaire (étudiants, stagiaires, salariés en mobilité professionnelle…). Il permet de louer pour une courte durée sans risque d'engagement à long terme.
Lire aussi : Peut-on mettre en location un bien immobilier acheté avec un PTZ ?
Choisir entre location meublée ou location nue
Le choix entre une location meublée ou vide a des conséquences à la fois pratiques et fiscales.
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Location vide : bail de 3 ans renouvelable (ou 6 ans si le bailleur est une personne morale). Ce type de location offre une plus grande stabilité, mais les loyers sont généralement un peu plus bas. Fiscalement, les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
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Location meublée : bail d’un an renouvelable (ou 9 mois pour un étudiant). Le logement doit répondre à des critères stricts d’équipement. Les loyers sont en général plus élevés, et la fiscalité est souvent plus avantageuse grâce au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), qui permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire (micro-BIC) ou de déduire ses charges (régime réel).
Bon à savoir : La location meublée est certainement la plus simple pour les propriétaires qui ne souhaitent pas récupérer leur meuble et ainsi éviter la complexité d’un déménagement.
Quelles sont les démarches administratives pour louer sa résidence principale en longue durée ?
Avant de mettre votre bien en location, plusieurs démarches sont nécessaires :
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Faire établir les diagnostics immobiliers obligatoires : DPE, plomb, électricité, gaz, etc.
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Rédiger un contrat de bail conforme à la loi de 1989, accompagné d’un état des lieux d’entrée.
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Mettre en conformité votre assurance (propriétaire non occupant).
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Déclarer votre activité de location meublée si vous optez pour ce régime (formulaire P0i pour obtenir un numéro SIRET).
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Informer votre banque si votre bien est financé par un prêt immobilier (certaines clauses peuvent interdire la location).
Peut-on récupérer sa résidence principale mise en location longue durée ?
Oui, mais pas à n’importe quel moment. En location nue, vous devez attendre la fin du bail pour donner congé au locataire, avec un préavis de six mois, et uniquement pour trois motifs légitimes : reprise pour y habiter, vente du logement, ou motif sérieux et légitime (impayés, nuisances…).
En location meublée, le préavis est réduit à trois mois avant la fin du bail. Le bail mobilité, quant à lui, ne permet pas au locataire de se maintenir au-delà de la durée initialement prévue, ce qui vous permet de récupérer votre bien plus rapidement.
Quels sont les inconvénients de transformer sa résidence principale en investissement locatif ?
Transformer sa résidence principale en bien locatif présente plusieurs contraintes :
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Perte du statut de résidence principale : vous serez redevable de la taxe d’habitation si le logement devient une résidence secondaire et vous perdez le droit à l'exonération de la plus value immobilière en cas de revente du bien.
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Moins de flexibilité : vous ne pouvez plus habiter le logement librement.
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Obligations fiscales et réglementaires : gestion administrative plus lourde, nécessité de tenir une comptabilité en régime réel.
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Risque d’impayés ou de dégradation : comme tout propriétaire bailleur, vous devez anticiper ces aléas.
Remarque : La mise en location de votre RP vous fait perdre l'exonération fiscale de la plus value. Selon votre situation, l’avantage fiscal perdu pourrait ne pas être compensé avec les revenus locatifs. Il convient de bien vérifier ce point pour arbitrer entre mise en location et revente de votre résidence principale !
Quelle fiscalité pour la location longue durée de sa résidence principale ?
La fiscalité dépend du type de location :
- Location vide : les loyers perçus sont imposés comme revenus fonciers. Vous pouvez choisir entre :
- le micro-foncier (abattement de 30 % si les revenus ne dépassent pas 15 000 €/an),
- ou le régime réel (déduction des charges, intérêts d’emprunt, travaux…).
- Location meublée : les loyers relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Le régime micro-BIC permet un abattement de 50 %, tandis que le régime réel (LMNP) permet de déduire toutes les charges et d’amortir le bien, ce qui limite en grande partie l’imposition des loyers.
À noter : pour bénéficier du statut LMNP, vos recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000 € par an ou rester inférieures à la moitié de vos revenus globaux.
Option n°2 : Louer sa résidence principale en location courte durée
Vous partez quelques jours, quelques semaines ou quelques mois, et souhaitez rentabiliser votre logement pendant votre absence ? La location courte durée (souvent via des plateformes comme Airbnb, Abritel ou Booking) peut être une bonne solution. Elle permet de générer des revenus ponctuels sans perdre le statut de résidence principale, sous réserve de respecter certaines conditions strictes.
Lire aussi : Louer sa résidence principale sur Airbnb
Dans quel cas envisager une location courte durée de sa RP ?
La location saisonnière de votre résidence principale est envisageable dans plusieurs cas :
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Vous vous absentez temporairement (voyage, déplacement professionnel, vacances).
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Vous disposez d’un logement bien situé, avec une forte demande touristique.
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Vous souhaitez tester la mise en location sans vous engager dans un bail longue durée.
Cette option est idéale pour ceux qui veulent garder leur logement comme résidence principale, tout en tirant un revenu complémentaire de ses périodes d’inoccupation.
Quels sont les avantages de louer sa résidence principale en courte durée ?
L’un des principaux avantages est la flexibilité : vous pouvez louer ponctuellement sans quitter votre logement définitivement. En plus, les revenus générés sont souvent plus élevés que ceux d’une location classique, surtout dans les zones urbaines ou touristiques.
Autres atouts :
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Pas d'engagement à long terme.
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Vous récupérez facilement votre logement entre deux locations.
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Vous restez maître du calendrier de mise en location.
Mais cette liberté a ses contreparties : la location saisonnière est encadrée par la loi, notamment en zone tendue, et les démarches administratives sont parfois lourdes.
Que faut-il vérifier avant de mettre en location sa résidence principale en location saisonnière ?
Le nombre de nuit autorisée
Si vous louez votre résidence principale en meublé de tourisme, la durée de location est limitée à 120 nuits par an (article L631-7-1 du Code de la construction et de l’habitation). Ce plafond s’applique aux locations à des clients de passage n’y élisant pas domicile. A noter que sa plafond peut être abaissé à 90 nuits dans certaines villes comme Paris.
Le non-respect de cette limite peut entraîner une amende allant jusqu’à 10 000 euros par logement, voire plus en cas de récidive. De plus, les plateformes comme Airbnb sont désormais tenues de bloquer votre annonce une fois ce seuil atteint.
Le règlement de copropriété
Si vous êtes en copropriété, il est indispensable de vérifier que le règlement autorise la location saisonnière. Certaines clauses peuvent l’interdire ou la restreindre (habitation exclusivement bourgeoise, tranquillité de l’immeuble…). En cas de non-respect, vous risquez des litiges avec votre syndic ou vos voisins.
Quelles sont les démarches administratives pour louer sa résidence principale en saisonnier ?
La réglementation varie selon les villes, mais plusieurs démarches sont généralement requises :
- Déclaration préalable en mairie : dans de nombreuses communes, une déclaration est obligatoire avant toute mise en location. Un numéro d’enregistrement vous sera attribué, à mentionner dans chaque annonce.
- Inscription au registre des entreprises (activité de location meublée) : vous devez déclarer votre activité via le guichet unique des formalités d’entreprise (anciennement formulaire P0i) pour obtenir un numéro SIRET.
- Versement de la taxe de séjour : souvent collectée automatiquement par les plateformes, mais vous restez responsable de son paiement.
- Assurance adaptée : pensez à vérifier que votre contrat couvre bien l’activité de location saisonnière.
- État des lieux, contrat de location et fiche de police (si le locataire est étranger non-européen) sont également recommandés, même pour de courtes périodes.
Quelle fiscalité pour la location saisonnière de sa résidence principale ?
Les revenus issus de la location courte durée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
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Si vos recettes sont inférieures à 15 000 € par an, vous pouvez opter pour le régime micro-BIC avec un abattement forfaitaire de 30 %.
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Au-delà ou sur option, vous pouvez choisir le régime réel, qui permet de déduire l’ensemble de vos charges (intérêts d’emprunt, assurance, frais de gestion, amortissements, etc.).
Option n°3 : Louer une partie de sa résidence principale en saisonnier
Vous disposez d’une chambre libre dans votre logement principal ? Louer une ou plusieurs pièces en courte durée, tout en continuant à occuper les lieux, peut être une excellente manière de générer un complément de revenu, sans pour autant engager de transformation lourde ou perdre le statut de résidence principale.
Dans quel cas cette option est-elle pertinente ?
Ce type de location s’adresse aux propriétaires (ou parfois aux locataires avec autorisation) qui vivent seuls ou disposent d’une surface excédentaire dans leur résidence principale. C’est une solution adaptée si :
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vous souhaitez partager votre logement de façon ponctuelle ;
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vous habitez dans une zone attractive, touristique ou bien desservie ;
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vous recherchez une source de revenu supplémentaire sans vous engager sur la durée.
Cette forme de location permet de rester dans son logement tout en valorisant les espaces inutilisés, comme une chambre d’amis, une dépendance, ou un étage.
Quelles sont les conditions à respecter ?
Même si vous louez une simple chambre dans votre logement, certaines règles s’appliquent :
- Le locataire ne doit pas y établir sa résidence principale, sauf si les revenus restent sous certains seuils (voir partie fiscale).
- Le logement doit rester votre résidence principale effective : vous devez continuer à y vivre la majorité de l’année.
- La pièce louée doit être décente (surface, aération, chauffage, sécurité…) et meublée si vous la proposez en location saisonnière.
À noter : si vous êtes locataire, vous devez obtenir l’autorisation écrite de votre bailleur pour sous-louer une partie de votre logement. Le montant demandé ne peut pas dépasser celui du loyer que vous payez.
Quelles démarches faut-il accomplir ?
La location partielle en saisonnier impose moins de contraintes que la location de l’ensemble du logement, mais quelques formalités restent nécessaires :
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Déclaration en mairie dans certaines communes (notamment zones tendues ou villes touristiques).
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Inscription comme loueur meublé non professionnel (LMNP) si vous dépassez un certain montant de recettes (formulaire P0i → numéro SIRET).
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Taxe de séjour à reverser à la commune (souvent collectée automatiquement par les plateformes).
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Assurance habitation à mettre à jour pour inclure cette activité (ou souscription d’une assurance spécifique).
Enfin, pour les séjours touristiques, il est recommandé de rédiger un contrat de location, de réaliser un état des lieux, et de demander une pièce d’identité voire une fiche de police pour les voyageurs étrangers.
Quelle fiscalité s’applique à la location partielle de sa résidence principale ?
Deux régimes fiscaux peuvent s’appliquer selon le montant des revenus générés :
Exonération totale d’impôt si vous remplissez les deux conditions suivantes :
- Le locataire utilise la pièce comme résidence principale ou temporaire.
- Le loyer est considéré comme raisonnable, c’est-à-dire inférieur à un plafond fixé chaque année (environ 141 €/m²/an hors Île-de-France en 2025).
- Ou bien si les recettes issues de la location ne dépassent pas 760 € par an.
Imposition au régime BIC dans les autres cas :
- Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % si vos recettes ne dépassent pas 77 700 € (sous conditions).
Régime réel : vous déclarez l’ensemble des charges et amortissements liés à l’activité.
Ce type de location reste donc fiscalement avantageux pour les particuliers, en particulier s’ils restent sous les seuils d’exonération.
Louer sa résidence principale : un levier à maîtriser
Louer tout ou partie de sa résidence principale peut être une excellente manière d’optimiser son patrimoine, de générer un revenu complémentaire ou de financer un nouveau projet immobilier. Que vous choisissiez une location longue durée, une location courte saisonnière ou une location partielle, il est essentiel de bien comprendre les règles applicables pour rester dans le cadre légal.
Chaque option a ses avantages, ses contraintes administratives et ses implications fiscales. Une erreur de statut, une mauvaise anticipation du bail ou un oubli de déclaration peuvent rapidement transformer un projet rentable en source de complications.
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