Prêt immobilier
Les indispensables
Pour maîtriser votre prêt de A à Z
Comment monter une SCI pour acheter un bien immobilier ?
Vous envisagez d’acquérir un ou plusieurs biens immobiliers à plusieurs ? La société civile immobilière se révèle idéale pour concrétiser un investissement locatif ou simplement pour détenir et gérer un patrimoine. Elle permet d’éviter l’indivision et d’optimiser la fiscalité de la transmission. Mais comment monter une SCI pour acheter ? Notre guide !
Comment fonctionne une SCI ?
Comme toute société, la SCI doit être constituée par au moins 2 personnes. Celles-ci obtiendront le statut d’associé, qui leur confère :
-
Des droits politiques (droit de participer et de voter aux décisions, de se voir communiquer les comptes sociaux…) ;
-
Des droits financiers (distribution de bénéfices).
La société est administrée par un gérant, qui prend toutes les décisions entrant dans l’objet social. Les autres décisions sont prises par les associés réunis en assemblée générale ordinaire ou extraordinaire.
Est-ce avantageux d’acheter en SCI ?
Oui, monter une SCI, c’est intéressant, car cette structure juridique permet :
-
De s’affranchir de l’indivision, une situation juridique qui se produit de plein droit lorsque vous achetez un bien à deux ou plus. Complexe, elle prévoit notamment une prise de décision à la majorité des deux tiers, voire à l’unanimité pour les actes les plus graves (revente d’un bien, par exemple). En société, les décisions sont prises par le gérant ou en AG, selon les modalités prévues par les statuts ;
-
De transmettre le patrimoine aux héritiers avec une fiscalité allégée. Les droits de succession seront calculés après déduction des dettes, d’un abattement de 15 % pour illiquidité des parts et d’un abattement pour lien de parenté. Il est même possible d’optimiser la transmission en procédant à une donation en démembrement des parts, de votre vivant ;
-
De mutualiser les capacités d’emprunt des associés.
Quelles sont les étapes pour monter une SCI pour acheter ?
Vous devez réaliser un certain nombre de formalités pour monter une SCI.
Domicilier la SCI
Obligatoire, la domiciliation de la SCI consiste à lui donner une adresse administrative. Elle sera indiquée dans les statuts. Si vous n’avez pas de locaux dédiés, vous pouvez choisir le domicile personnel du gérant, pendant une durée maximum de 5 ans.
Rédiger les statuts
Les statuts juridiques de la SCI déterminent le fonctionnement et l’organisation de la société. Ils comprennent des clauses obligatoires comme :
-
La forme juridique de la société (SCI) ;
-
La dénomination sociale ;
-
L’adresse du siège social ;
-
L’identité des associés ;
-
Le montant du capital social et des apports des associés ;
-
L’objet social ;
-
La durée de vie de la société, généralement 99 ans ;
-
Le mode de désignation du gérant.
Les statuts peuvent en outre contenir des clauses spécifiques, par exemple sur la majorité nécessaire pour l’agrément d’un nouvel associé en cas de cession de parts.
À savoir : les statuts constituent un document essentiel pour prévenir les litiges entre associés. On vous recommande donc de confier la rédaction à un professionnel du droit, plutôt que de télécharger un modèle gratuit sur Internet !
Désigner le gérant de SCI
Le gérant peut être nommé directement dans les statuts ou dans un acte séparé. Mieux vaut privilégier la deuxième solution pour vous épargner le coût et le formalisme d’une modification statutaire à chaque changement de gérant.
Le gérant peut être une personne physique ou une personne morale, associée ou non de la société.
Sauf si vous prévoyez une règle particulière dans les statuts, le gérant est nommé par une décision des associés réunis en assemblée générale, qui représente plus de la moitié des parts sociales. La durée de son mandat correspond à celle de la société, sauf mention contraire dans les statuts.
Vous devez publier une annonce légale de nomination du gérant dans un journal d’annonces légales (JAL) compétent, c’est-à-dire publié dans le département du siège social de la société.
Constituer le capital social
La loi ne prévoit pas de capital social minimum pour une SCI, et il peut être fixe ou variable. S’agissant du montant, vous devez prévoir un capital suffisant pour rassurer les tiers et partenaires.
Et vous avez intérêt à choisir le capital variable pour éviter les modifications statutaires à chaque achat ou revente de bien immobilier.
Deux possibilités s’offrent à vous pour constituer le capital social :
-
Les apports en numéraire, c’est-à-dire une somme d’argent ;
-
Les apports en nature, composés par exemple d’un logement ou d’un immeuble. Vous n’avez pas à désigner un commissaire aux apports pour évaluer la valeur du bien. En revanche, vous devrez faire rédiger les statuts par un notaire, pour qu’ils aient la forme authentique, obligatoire lorsque un acte porte de l’immobilier.
Il n’est pas nécessaire de déposer le capital social sur un compte bancaire avant d’immatriculer la société. Vous n’avez pas non plus à fournir une attestation de dépôt au greffe. Pourquoi ? Tout simplement parce qu’en tant qu’associé, votre responsabilité est indéfinie. Les créanciers peuvent se payer sur vos biens propres, pas uniquement sur le montant du capital déposé en banque !
Publier un avis de constitution de SCI dans un JAL
Vous devez publier un avis de création de SCI pour l’information des tiers. Vous réaliserez cette formalité auprès d’un journal d’annonce légale ou d'un service de presse en ligne (SPEL) habilité dans le département où est situé le siège social de la société.
L’annonce devra comporter toutes les mentions obligatoires que vous avez déjà renseignées dans les statuts (dénomination, forme juridique, montant du capital, adresse…), ainsi qu’une indication du registre dans lequel la société sera enregistrée. Par exemple, Paris.
Vous devrez payer un forfait pour la publication de l’annonce légale. Il s’élève à 189 euros en France métropolitaine et dans la plupart des départements d’outre-mer, à l’exception de la Réunion et de Mayotte, où il passe à 221 euros.
Dresser la liste des bénéficiaires effectifs
Un bénéficiaire effectif est un associé qui détient directement ou indirectement plus de 25 % du capital ou du droit de vote dans la SCI. Si cette condition n’est pas remplie, alors c’est le gérant qui a la qualité de bénéficiaire effectif.
Remplir le formulaire M0 de création d’une SCI
Vous devez à présent remplir le Cerfa M0 en 3 exemplaires, pour l’immatriculation de votre société au RCS. Il comprend différents cadres :
-
Au cadre 1, vous devez cocher SCI ;
-
Au bloc “déclaration relative à la société”, vous reprendrez les informations déjà données dans les statuts (siège, durée de vie, objet), mais aussi des informations sur l’effectif salarié éventuel ;
-
Au bloc “déclaration relative à l’activité”, vous indiquerez si l’activité est réalisée au siège ou ailleurs et remplirez le reste du bloc en fonction. Vous donnerez notamment la date de début d’activité et l’activité principale de la SCI (location, gestion patrimoniale…) ;
-
Au bloc “déclaration relative aux dirigeants et aux associés”, vous indiquerez pour le gérant et chaque associé le nom et prénom, l’adresse, la date de naissance et la nationalité ;
-
Au cadre “option fiscale”, vous choisirez entre assujettir la société au régime de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur les sociétés, ainsi que le régime de TVA ;
-
Dans le cadre “renseignements complémentaires”, vous pourrez faire des observations.
Il ne vous reste plus qu’à indiquer qui a rempli le document (gérant ou mandataire), à le dater et à le signer.
Focus sur l’option fiscale
De plein droit, la SCI est une société fiscalement transparente (SCI à l’IR). Les bénéfices ne sont pas imposés à son niveau, mais à celui des associés, au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Les plus-values de cession sont calculées et taxées au régime des particuliers, à l’IR et aux prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention.
Sur option, ou si vous envisagez de faire de la location meublée votre activité principale, vous pouvez l’assujettir à l’impôt sur les sociétés (SCI à l’IS). Dans cette hypothèse, les bénéfices sont taxés au niveau de la société, au taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 euros ou au taux normal de 25 % au-delà. Les plus-values sont taxées au régime des professionnels, après réintégration des amortissements.
Immatriculer la SCI
Vous devez enfin procéder à l’immatriculation de la SCI au répertoire national des entreprises (RNE) et au registre du commerce et des sociétés (RCS). C’est cette ultime démarche qui permettra de lui donner une existence légale.
Depuis 2023, cette formalité s’effectue uniquement en ligne, auprès du guichet unique des formalités des entreprises. Vous devrez envoyer un dossier comportant :
-
Un exemplaire des statuts datés et signés ;
-
Un exemplaire de la liste des bénéficiaires effectifs ;
-
L’acte de nomination du gérant certifié conforme, s’il n’est pas désigné dans les statuts ;
-
Le justificatif de domiciliation de la société ;
-
L’attestation de parution de l’annonce légale ;
-
La copie de la pièce d’identité du gérant (passeport ou carte d’identité) ;
-
La déclaration sur l’honneur de non-condamnation du gérant.
Après étude de votre dossier, et s’il est complet, vous recevrez le Kbis. Votre SCI sera montée !
Combien ça coûte de créer une SCI ?
Le plus gros poste de dépenses reste la rédaction des statuts. Les honoraires de l’avocat sont libres, et peuvent être plus ou moins élevés selon la complexité de ce que vous demandez ou encore sa réputation.
Le tarif de l’immatriculation est quant à lui réglementé. Vous verserez 66.66 euros pour les formalités relatives à la création de la société, et 21.41 euros pour la déclaration des bénéficiaires effectifs.
Monsieur Maxime Loye d’hellopret m’a accompagné pour l’achat d’un bien et il m’a permis de faire ce travail avec confiance, sérénité et m’a délivré une explication pour une compréhension totale des différentes étapes. Il a également pu m’obtenir un taux très intéressant pour mon prêt, je ne peux que recommander!
Mr Omid Navai qui a suivi mon dossier du début à la fin, a fait un énorme effort pour avoir un prêt, à un très bon taux, dans les temps, malgré la complexité de mon profil et de mon activité professionnelle... Merci pour tout Mr NAVAI, je recommande vivement!
Nous avons été très satisfaits des services de Mme Guerra et de toute l’équipe d’Hello Prêt. Merci pour leur professionnalisme, leur écoute et leur réactivité! Je recommande!
Accompagnement sur mesure de A à Z par notre courtier Michael Brizard. Bons conseils, très reactif et à la clé un très bon taux pour la période. Je recommande ++
Ludovic François m'a accompagné et rassuré tout au long du process d'emprunt. Je recommande ses services, aussi bien pour sa bienveillance que son professionnalisme.
![arrow next](data:image/svg+xml,%3Csvg xmlns="http://www.w3.org/2000/svg" viewBox="0 0 18 19"%3E%3C/svg%3E){kind=small}