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Offre d'achat refusée par le vendeur : que faire ?
Vous avez trouvé le bien de vos rêves et vous vous êtes positionné en faisant une proposition d’achat. Problème : le vendeur la refuse. Quelles peuvent être les raisons d’une offre d’achat refusée par le vendeur ? Quels sont vos recours ? Que faire à l’avenir pour être certain de voir votre proposition acceptée ? Réponses !
Le vendeur peut-il refuser une offre d’achat ?
Revenons un instant sur la définition d’une proposition d’achat. Celle-ci vous permet de formaliser votre volonté d’acheter le bien immobilier cédé par le vendeur. Ce n’est que si elle est acceptée que vous passez à l’étape d’après : la signature du compromis de vente ou de la promesse de vente.
Concrètement, face à votre offre d’achat, le vendeur peut :
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L’accepter sans réserves ;
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Faire une contre-proposition, dans ce cas votre première offre devient caduque ;
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La refuser, ce qui malheureusement est votre cas.
Légalement, il peut donc tout à fait ne pas donner son accord sur la transaction. Mais il existe une piste à explorer, si le vendeur avait d’abord dit oui avant de rétracter.
Le vendeur avait signé l’offre : peut-il se rétracter ?
Selon l’article 1583 du Code civil, la vente est considérée comme parfaite si le vendeur et l’acquéreur sont d’abord sur la chose (le logement) et sur le prix. En d’autres termes, si vous signez tous les deux autres, aucun de vous ne peut se rétracter.
En théorie, le vendeur qui revient sur sa décision peut être ensuite contraint par le juge de passer par une vente forcée. Voire même de verser des dommages et intérêts à l’acheteur. En pratique, cette solution est rarement utilisée. La procédure reste incertaine, mais surtout longue et coûteuse !
C’est pourquoi il convient de s’intéresser aux motifs de refus de l’offre d’achat avancé par le vendeur.
Pour quelles raisons la proposition d’achat peut-elle être refusée ?
Proposition de prix trop faible, concurrence avec un autre acheteur, absence de réponse dans les délais : on fait le point sur les raisons qui peuvent justifier le refus.
Le prix d’achat proposé est jugé trop bas par le vendeur
Comme n’importe quel acquéreur, vous souhaitez réaliser l’achat immobilier dans les meilleures conditions. Et donc, surtout, au meilleur prix. Le vendeur a fixé le sien, en fonction des prix du marché, mais aussi en fonction de l’attachement qu’il continue de porter à son logement. C’est ce que l’on appelle le prix psychologique.
De votre côté, vous avez jugé le prix trop élevé, après comparaison avec des biens immobiliers similaires dans la même ville ou le même quartier. Vous avez donc décidé, et vous en avez parfaitement le droit, de faire une proposition en dessous du prix demandé par le vendeur.
C’est un pari et un coup de poker, qui malheureusement se soldent par un refus clair et net du vendeur. Alors même que vous aviez raison sur l’estimation du bien sur le marché.
Le vendeur a reçu une offre plus avantageuse
Il n’est pas rare que plusieurs acheteurs se positionnent sur un même bien, particulièrement dans les zones en tension foncière ou locative. Structurellement, la demande est supérieure à l’offre, ce qui crée une concurrence féroce entre les candidats. C’est ainsi qu’un logement peut partir dans la journée, voire en quelques heures.
Face à plusieurs offres d’achat, comment va réagir le vendeur ? Il va les prioriser en fonction de différents critères. D’abord, le prix. Peut-être qu’un acheteur a fait une offre au prix, ou en tout cas à un prix supérieur au vôtre.
Mais un autre facteur peut mener le vendeur à choisir une autre offre que la vôtre : le financement de l’acquisition. Un acquéreur paie comptant ? Il aura sans doute la priorité sur tous les autres candidats.
Même topo si l’un des acquéreurs fait une offre sans condition suspensive, qu’elle soit d’obtention d’un prêt, de servitudes, ou autres. En effet, dans ces situations, le vendeur est quasiment assuré d’aller au bout de la vente. Il n’aura pas immobilisé son logement pour rien et ne devra pas recommencer de zéro la transaction.
Le vendeur ne souhaite plus vendre son bien
C’est rare, mais cela arrive : le vendeur décide finalement de retirer son bien du marché. Si par exemple, il avait lui-même fait une proposition d’achat sur un nouveau logement et qu’elle a été refusée. Ou parce qu’il n’a pas obtenu de prêt immobilier pour concrétiser son propre projet immobilier.
Le vendeur ne répond pas dans le délai imparti
Votre offre d’achat comportait très certainement un délai d’acceptation allant de 5 à 15 jours. Si le vendeur ne vous répond pas dans ce délai, vous pouvez considérer qu’il refuse votre proposition.
Que faire après un refus de l’offre d’achat ?
Apprendre que son offre d’achat est refusée par le vendeur n’est jamais agréable, mais cela ne signifie pas que tout est perdu. Plusieurs options s’offrent à vous pour tenter de rafler tout de même ce logement qui vous plaît tant.
Faire une nouvelle offre au prix
C’est la base et la première piste à explorer. Si la transaction s’effectue par le biais d’un agent immobilier, contactez-le pour en savoir plus sur la marge de négociation dont vous disposez pour proposer un nouveau prix.
Vous êtes passé en direct avec le vendeur ? Commencez par l’appeler pour confirmer que le motif du refus est bien un prix plus faible.
Ensuite, vous disposez de deux possibilités :
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Faire une offre au prix. Dans ce cas, souvenez-vous du début de l’article, la vente peut être considérée comme parfaite dès lors que vous êtes d’accord sur le prix. Le vendeur doit en théorie signer avec vous, même si un autre candidat lui fait la même proposition juste après avoir acceptée la vôtre ;
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Faire une offre avec un prix plus élevé, mais toujours inférieur à celui demandé par le vendeur. Pour augmenter vos chances de lui faire entendre raison, soumettez-lui une estimation de valeur que vous aurez demandé à un professionnel de l’immobilier.
Tenter une négociation avec un agent immobilier
Si vous passez par une agence immobilière, n’hésitez pas à solliciter l’agent pour qu’il joue son rôle de médiateur. Son objectif reste de conclure la vente : ses intérêts sont donc alignés avec les vôtres.
Faites-lui savoir que vous souhaitez vraiment acheter le bien et mettez en avant une nouvelle proposition, avec un prix supérieur ou la suppression des conditions suspensives. Vous pouvez aussi lui transmettre une attestation de financement, pour rassurer le vendeur.
Comme son nom l’indique, ce document atteste que vous êtes un candidat solvable et donc susceptible d’obtenir un prêt immobilier sans difficulté.
Patienter quelques semaines
Une autre stratégie consiste à patienter. Si le bien reste sur le marché plusieurs semaines sans trouver preneur, le vendeur pourrait revoir ses exigences à la baisse. Rester en contact avec l’agence ou manifester poliment votre intérêt peut alors jouer en votre faveur.
En effet, certains acheteurs obtiennent finalement gain de cause quelques mois après un premier refus, lorsque le vendeur se rend compte que leur proposition initiale était réaliste.
Comment éviter un refus à l’avenir ?
Si votre offre d’achat a été refusée, tirez-en des enseignements pour vos prochaines recherches. Les refus font partie du parcours d’un acheteur, mais il existe plusieurs façons d’optimiser vos chances d’acceptation sur le prochain bien.
Soigner la présentation de votre offre
Tout commence par la qualité de votre dossier. Un vendeur privilégie toujours un acheteur rassurant, capable de prouver la solidité de son financement.
Ce qu’il faut faire ? Joindre à votre offre une attestation de prêt ou un accord de principe de votre banque pour faire la différence.
Vous pouvez également rédiger un petit courrier qui explique votre projet d’achat, votre situation familiale et les raisons pour lesquelles vous souhaitez acheter cet appartement ou cette maison, et pas un autre.
Bien se positionner sur le prix
Le positionnement sur le prix reste bien entendu déterminant. Avant de formuler une nouvelle offre, prenez le temps d’étudier les transactions récentes autour du bien convoité. Les portails immobiliers, les bases notariales et les agences locales constituent une source d’information des plus fiables pour ne pas vous tromper.
Passer par un professionnel de confiance
Enfin, faites-vous accompagner par un professionnel. Un agent immobilier expérimenté saura évaluer la juste valeur du bien et adapter votre offre aux attentes du vendeur, pour éviter le refus.
Vous l’avez compris, tout n’est pas perdu, même si votre offre a été refusée une première fois. Une nouvelle offre, une meilleure préparation ou simplement un bon dossier peuvent tout changer !
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