Que‌ ‌vaut‌ ‌l'accord‌ ‌de‌ ‌principe‌ ‌d'un‌ ‌prêt‌ ‌immobilier‌ ‌

À partir du moment où vous envisagez d’acheter un appartement ou une maison, une question fondamentale doit vous venir en tête : comment financer l’acquisition du bien immobilier ?

Si vous êtes un pokémon de type riche, vous allez payer comptant (bien que ce soit pas forcément la meilleure solution, car un emprunt assorti d’un nantissement peut être particulièrement rentable). Dans le cas contraire, il faudra recourir au fameux prêt immobilier pour financer votre acquisition immobilière.

Dès lors, que vous soyez en simple prospection immobilière ou en passe de signer un compromis de vente, il est important de démarcher les banques pour connaitre les différentes modalités de financement. À ces fins, la banque va vous fournir un accord de principe vous permettant d’y voir plus clair. Mais que vaut l’accord de principe immobilier ? Quelle est son utilité ?
C’est ce que nous allons voir ensemble !

En quoi consiste l’accord de principe dans le cadre d’un prêt immobilier ?

L’accord de principe de prêt immobilier n’est rien d’autre qu’un document fourni par la banque qui vise à vous fidéliser pour votre future démarche d’obtention de prêt et à vous informer des modalités de financement qu’elle serait en mesure de vous proposer en fonction de votre profil emprunteur.

La valeur juridique de l’accord de principe de prêt immobilier

Bien entendu, quand on parle d’accord de principe, tout reste conditionnel ! L’accord de principe n’engage en aucune façon la banque à vous accorder un prêt immobilier. Elle vous témoigne simplement son intérêt pour votre dossier et sa volonté (quelque peu équivoque) d’entamer les futures démarches de financement avec vous.

Il y a donc une énorme différence entre une offre définitive de prêt (le précieux sésame engageant la banque à financer votre achat immobilier) et l’accord de principe qui ne témoigne que de la volonté d’entamer les pourparlers de bonne foi sur la base des informations consignées dans l’accord de principe de prêt.

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Le contenu d’un accord de principe de prêt immobilier

Il faut bien comprendre que l’accord de principe a surtout une vocation commerciale, engageant seulement la banque à poursuivre les négociations en toute bonne foi. Généralement éditée par votre conseiller bancaire lors de votre rendez-vous en agence avec l’aide d’un logiciel bancaire (si vous n’êtes pas passé par un courtier immobilier en ligne), il se base vos simples déclarations afin de déterminer :

  • le taux d’emprunt applicable ;
  • le montant total du financement (en fonction de votre budget immobilier ou du bien immobilier que vous souhaitez acheter) ;
  • la durée de l’emprunt immobilier ;
  • les conditions d’emprunt (clause de remboursement anticipé, différé de remboursement, etc…) ;
  • les garanties d’emprunt (caution, IPPD, hypothèque, nantissement ?).

Afin de lever toutes ambiguïtés quant à la nature juridique de l’accord de principe, le document est assorti de la mention « sous réserve d’usage » indiquant clairement que les informations consignées n’ont aucune valeur contractuelle.

Bon à savoir : les conseillers bancaires disposent d’une grille de taux en fonction de vos revenus et de la durée d’emprunt. Les taux proposés sont donc indicatifs en fonction des revenus que vous déclarez à votre conseiller, sans études préalables de votre dossier.

La banque peut-elle refuser votre demande de prêt après avoir donné un accord de principe ?

Comme nous l’avons vu, l’accord de principe est souvent édité par votre conseiller bancaire et n’a aucune valeur d’engagement. La banque peut donc refuser de vous accorder un prêt immobilier sur la base de l’accord de principe ou vous le proposer dans des conditions différentes.

En effet, lorsque vous aurez signé votre compromis de vente, votre conseiller va transférer votre dossier emprunteur au service de gestion des prêts immobiliers qui, à l’aide de savants calculs, va déterminer si oui ou non vous serez en mesure d’obtenir votre prêt.

Concrètement, ils vont mesurer votre capacité d’emprunt à partir de vos bulletins de paie (documents comptables pour les indépendants souhaitant emprunter ), vos derniers avis d’imposition et vos relevés de comptes. Ils vont ainsi analyser en détail :

  • votre taux d’endettement en fonction de vos charges (autres emprunts à rembourser) et de vos revenus afin de voir si vous ne dépassez pas le célèbre seuil des 33% ;
  • votre manière de gérer vos comptes bancaires. Êtes-vous plutôt cigale ou fourmi ? Dégagez-vous des excédents en fin de mois ou des découverts ?
  • le montant de votre apport personnel;
  • d’autres éléments extra financiers tels que vos diplômes, la nature de votre emploi, votre situation matrimoniale…

À partir de ces éléments, la banque sera en mesure d’établir une offre de prêt définitive (sans forcément se baser sur les éléments de l’accord de principe de prêt immobilier) ou de refuser votre demande de crédit immobilier

Ceci étant, la banque n’est pas le seul interlocuteur déterminant pour l’obtention de votre prêt immobilier. Si vous êtes primo-accédant ou ne disposez pas d’un patrimoine suffisant pour envisager des garanties annexes, la banque va vous orienter vers un organisme de cautionnement pour se protéger en cas de défaut de remboursement.

L’organisme de cautionnement va lui aussi analyser votre dossier emprunteur pour mesurer votre degré de fiabilité. Si l’organisme de cautionnement refuse votre dossier, la banque ne sera pas en mesure de vous faire une offre de prêt. Vous serez alors obligé de trouver une solution alternative (un autre organisme de cautionnement ou une caution personne physique suffisamment solide).

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Quelle est l’utilité d’un accord de principe de prêt immobilier ?

Nous l’avons vu, l’accord de principe de prêt immobilier joue essentiellement un rôle informatif. Mais, il ne faut pas oublier une chose : l’accord de principe s’inscrit dans une démarche globale d’achat immobilier. Or, financement ou non, il est impératif de trouver un vendeur et de le convaincre que vous êtes un bon acheteur pour signer un compromis de vente.

À ces fins, l’accord de principe de prêt immobilier peut jouer dans la balance. Sur les marchés immobiliers tendus où les vendeurs ont le choix entre plusieurs acheteurs, l’accord de principe immobilier est un document pouvant attester au vendeur que vous avez déjà entamé les démarches de financement et que vous comptez aller au bout de la vente.

Ceci étant, le vendeur n’est pas naïf. Il sait que l’accord de principe n’a pas valeur d’engagement de la banque et qu’il est souvent édité sur les simples déclarations de l’emprunteur. L’accord de principe n’offre donc pas des garanties suffisantes pour montrer au vendeur que vous disposez des moyens financiers adéquats.

L’attestation de financement : une alternative viable à l’accord de principe pour convaincre les vendeurs

C’est pourquoi il peut être préférable de s’orienter vers une attestation de financement. Délivrée par un courtier immobilier indépendant, l’attestation de financement se base sur le dossier emprunteur complet de l’acheteur de sorte qu’il indique précisément la probabilité d’obtention d’un prêt immobilier.

Le dossier emprunteur est contrôlé par des courtiers experts en financement immobilier afin de garantir la fiabilité du document à l’égard des vendeurs.

Chez Helloprêt, nous délivrons des attestations de financement à nos clients en mentionnant toutes les informations capables de convaincre le vendeur quant à votre solidité financière :

accord de principe


À partir de ces éléments, nous sommes en mesure d’établir un score (de 1 à 100) sur la qualité du dossier emprunteur.

Ainsi, grâce à l’attestation de financement vous serez en mesure de faire la différence auprès des vendeurs et d’augmenter significativement vos chances de signer un compromis de vente sur le bien immobilier vos rêves !

Questions fréquentes sur ce sujet

  • Est-il possible d’obtenir un accord de principe en ligne ?

    Traditionnellement, l’accord de principe de prêt immobilier est édité lors de votre rendez-vous chez votre conseiller bancaire. Mais, vous pouvez aussi passer par une banque en ligne pour obtenir votre accord de principe. Encore mieux, vous pouvez passer par un courtier immobilier en ligne pour obtenir une attestation de financement offrant d’excellentes garanties aux vendeurs lors de votre prospection immobilière !

  • Quel est le délai entre l’accord de principe et l’offre de prêt ?

    Le délai entre l’accord de prêt et l’offre définitive de prêt est variable selon les banques et la complexité du dossier. Ainsi, il faut compter entre plusieurs semaines à quelques mois pour obtenir une réponse définitive. Il est donc conseillé de prévoir une durée de validité relativement large ( supérieur à 30 jours) pour la clause de condition suspensive de prêt.