Comment fonctionne le rachat de part d'un bien en indivision ?

Vous vous êtes lancé dans une acquisition immobilière avec votre moitié sans être marié ni pacsé, mais voilà que les années passant, votre couple n’est plus au beau fixe. C’est malheureux, mais ce sont des choses qui arrivent… Ceci dit, vous vous demandez comment aller de l’avant et notamment le sort de votre acquisition immobilière commune. Serez-vous obligé de revendre votre appartement ou votre maison ?

Comme pour l’héritage d’un bien immobilier indivis, cela va dépendre de votre capacité à racheter la part de l’autre. En effet, si vous n’êtes ni marié ni pacsé et que vous n’avez pas constitué une SCI, vous êtes en principe sous le régime de l’indivision, le régime par défaut pour les co investissements immobiliers. Il faudra donc procéder au rachat de la part de votre ex ou plus précisément : au rachat de soulte.

Bref rappel sur la notion d’indivision

Avant de vous parler du rachat de soulte sans divorce et de ses implications, effectuons un bref rappel sur le régime de l’indivision.

L’indivision est le régime par défaut qui s’applique à tous les achats immobiliers en copropriété où plusieurs personnes apportent leurs ressources respectives pour l’achat d’une maison ou d’un appartement.

Chaque acheteur se voit propriétaire d’une partie de l’immeuble en fonction de sa contribution personnelle dans son acquisition. En termes de contribution, il s’agit des apports personnels, mais aussi des prêts immobiliers souscrits.

Ainsi, si vous avez apporté 300 000 euros pour l’achat d’une maison et que votre partenaire a seulement apporté 100 000 euros, vous obtiendrez 75 % des parts de la maison.

À noter que si vous êtes co-emprunteur, le prêt immobilier souscrit n’aura pas d’impact sur la répartition des parts. Vous serez en principe indivisaire à 50 % chacun. Toutefois, si l’un des concubins a beaucoup plus contribué à l’achat que l’autre notamment pour l’apport personnel, il pourra demander une indemnisation.

Autre point important. Contrairement à un achat immobilier en SCI, l’indivision est un régime instable par nature. En effet, la volonté de l’un des indivisaires de revendre oblige l’autre à lui racheter ses parts. À défaut, les indivisaires devront procéder à la revente du bien immobilier.

Dès lors, si votre ex-moitié veut quitter la maison et obtenir des financements pour acheter sa nouvelle résidence principale, il y a fort à parier que vous serez contraint de lui racheter sa part ou, à défaut, de liquider le bien immobilier.

En quoi consiste le rachat de part pour une maison ou un appartement ?

Ainsi, le rachat de part n’est autre que le versement d’une somme d’argent afin de compenser la perte d’une partie de la propriété du bien immobilier.

Dès lors que vous souhaitez obtenir la propriété exclusive d’un bien indivis, vous serez obligé d’effectuer un rachat de soulte.

Mais, comment procéder à un tel rachat ? Quel est le coût d’un rachat de part d’une maison ou d’un appartement ?

Comment procéder au rachat de soulte d’un bien immobilier en indivision ?

Le rachat de soulte suite à une séparation et/ou un divorce s’assimile en quelque sorte à un achat immobilier dans la mesure où il faudra évaluer le bien correctement afin de déterminer la valeur des parts.

De même, à défaut de disposer des liquidités nécessaires pour le rachat des parts de la maison ou de l’appartement, vous serez obligé de trouver une source de financement adéquat.

Faire appel à un expert immobilier pour évaluer la valeur des parts d’une maison ou d’un appartement

L’estimation du bien immobilier lors d’un rachat de soulte est particulièrement importante. En effet, selon la valeur retenue pour la maison ou l’appartement, le montant de la soulte sera plus ou moins important.

En principe, la valeur retenue pour le bien immobilier lors d’un rachat de part est sa valeur vénale soit la valeur du marché (et non de son prix d’achat). Il est donc particulièrement important de s’entourer d’un expert indépendant pour réaliser l’estimation la plus objective possible.

Vous pouvez aussi faire appel à plusieurs experts pour estimer la maison ou l’appartement et faire une moyenne des estimations pour obtenir le prix le plus juste.

Sachez néanmoins que vous n’êtes pas lié par les avis de l’expert immobilier, vous pouvez d’un commun accord fixer vous-même le montant de la soulte à verser.

À partir des estimations, le notaire peut déterminer l’état liquidatif et vous faire procéder au rachat de soulte. En effet, le rachat de part d’une maison ou d’un appartement s’effectue devant notaire comme pour un achat immobilier.

Financement : effectuer un rachat de soulte à crédit

Le point le plus délicat du rachat de soulte se situe au niveau du financement du rachat des parts. Lorsqu’un bien immobilier est acheté en indivision, il est souvent effectué à crédit soit :

  • les indivisaires empruntent chacun de leur côté ;
  • les indivisaires sont co emprunteurs (et donc lié par la même dette).

L’un dans l’autre, vous êtes déjà endetté et votre capacité d’emprunt se trouve profondément affectée et il vous faudra trouver des ressources financières pour racheter les parts de votre ex-moitié. Cela implique dans la grande majorité des cas de souscrire un nouveau prêt immobilier.

Or, généralement, lorsque vous achetez à deux, votre pouvoir d’achat immobilier est constitué de l’agrégat de vos capacités d’emprunt respectives : vous avez pu acheter un bien immobilier supérieur à votre budget immobilier personnel. Racheter la part d’une maison ou d’un appartement implique donc d’être en mesure personnellement d’assumer les mensualités d’emprunt pour la totalité du bien immobilier (là où auparavant vous étiez deux).

De plus, vous n’êtes pas sans connaitre la fameuse règle du taux d’endettement de 33%. Dans ces conditions, comment obtenir un prêt immobilier supplémentaire pour racheter la part de votre ex-conjoint ?

Si le rachat de la part de la maison ou de l’appartement se traduit par un taux d’endettement supérieur à 33%, vous disposez de plusieurs solutions cumulatives :

Le rallongement de la durée de crédit est une solution viable si votre crédit à été conclu pour une durée inférieure à 20 ans. En multipliant la durée de remboursement par 2, vous augmenterez votre capacité d’emprunt de 80 % environ soit une excellente solution si vous êtes déjà propriétaire de plus de la moitié des parts de la maison ou de l’appartement. Si vous n’êtes pas convaincu, vous pouvez faire une simulation de prêt immobilier !

Vous pouvez aussi conjointement envisager le rachat de votre prêt immobilier pour bénéficier des meilleurs taux en vigueur. En effet, si votre prêt immo commencent à dater (supérieur à 4 ans), vous pourriez diviser par 4 le coût des intérêts d’emprunt. Les économies obtenues sont d’autant plus importantes si vous décidez dans la foulée d’augmenter la durée de remboursement de votre prêt immobilier.

Bref, des solutions pour financer le rachat des parts de votre maison ou appartement existent, il convient seulement de faire une étude de votre situation personnelle pour trouver la solution la plus adaptée. À ces fins, nos courtiers immobiliers experts en financement sont habitués à ce genre de problématiques et pourront vous conseiller au mieux !

Quel est le coût d’un rachat de part d’une maison ou d’un appartement ?

Le rachat de soulte entraîne des frais notariés comme pour l’achat d’un bien immobilier. Après la réalisation de l’état liquidatif, les droits d’enregistrement et émoluments devront être acquittés par les indivisaires à hauteur de 7 à 8 % de la valeur de la soulte.

En effet, le coût d’un rachat de soulte doit être partagé équitablement entre les indivisaires en fonction de leur part respective dans le bien immobilier.

Autant dire que le rachat de soulte n’est pas idéal financièrement puisque vous augmentez drastiquement les frais de notaire payés sur le bien : ceux payés lors de l’acquisition et ceux payés lors du rachat de soulte. Ça commence à faire une belle somme…

Malheureusement, il n’y a pas vraiment de solution pour les éviter sauf à anticiper cette situation en privilégiant l’achat en SCI plutôt qu’en indivision !

Questions fréquentes sur ce sujet

  • Qui paie les frais de notaire lors d’un rachat de soulte ?

    Lors d’un rachat de soulte, les frais de notaires sont supportés par les indivisaires en fonction de leurs parts respectives. Les frais de notaire se composent notamment des droits d’enregistrement et des émoluments pour 7 à 8 % du montant de la soulte.

  • Comment calculer un rachat de soulte ?

    Le montant de la soulte se calcule en prenant la valeur de marché du bien immobilier divisée par la part rachetée.

    Si le bien immobilier a été acheté grâce à un prêt immobilier souscrit à plusieurs (co-emprunteur), il faudra retrancher le montant du capital restant dû sur la valeur de marché du bien immobilier, puis de diviser le résultat par deux.