Nos conseils pour louer son appartement ou sa maison à un locataire

Vous avez acheté un bien que vous souhaitez mettre en location. Vous avez bien raison, la rentabilité est bien plus intéressante qu’un placement en assurance vie ! Mais pour que l’opération se montre avantageuse, encore faut-il mettre en place une stratégie. Location vide ou location meublée, fixation du loyer, création de l’annonce et choix du locataire : voici toutes nos astuces pour bien louer votre appartement !

Nos conseils pour louer son appartement ou sa maison à un locataire

Louer sa maison vide, meublée ou en saisonnier ?

En investissement locatif, le choix du type de location aura des incidences sur le rendement et la fiscalité. Chacune des formules présente des avantages et inconvénients que vous devez peser avant de faire votre choix. On se fend d’un petit récap’.

Louer son appartement vide : vous vous engagez pour 3 ans minimum avec votre futur locataire, sauf à vouloir reprendre le logement pour l’occuper vous-même ou pour le revendre. 3 ans, c’est long, surtout si vous vous trompez de candidat ! Mais en même temps, le risque de turn-over en location vide est par nature moins important qu’en location meublée. À la clé, plus de sérénité et moins de paperasse ! Concernant la fiscalité, les recettes locatives sont imposées dans la catégorie des revenus fonciers, au micro-foncier ou au réel. Vous pouvez déduire certaines charges et dépenses, dont la liste est établie par la loi ;
Louer son appartement meublé : c’est la formule qui offre la meilleure rentabilité. Comme vous installez du mobilier, vous pouvez proposer votre bien à un loyer plus élevé qu’en location vide. Vous vous engagez sur une durée moins longue : de 1 mois à un an, en fonction du type de bail. Vous risquez de voir défiler de nombreux locataires, et à chaque fois, vous devrez refaire un bail de location, un état des lieux d’entrée et de sortie… Côté fiscalité, vous bénéficiez de l’avantageux régime du loueur en meublé non professionnel. Ou de loueur en meublé professionnel si l’envie vous prend d’en faire votre métier ! Pourquoi on vous dit que les statuts LMNP / LMP sont avantageux ? Parce que vous pouvez déduire l’intégralité de vos charges, les LMNP ne sont pas concernés par le plafonnement des niches fiscales et vous pouvez pratiquer des amortissements ;
Louer son appartement en saisonnier : les tarifs sur Airbnb vous laissent rêveur et vous envisagez de vous lancer dans la location touristique et saisonnière ? Effectivement, c’est une bonne idée pour doper le rendement de votre bien immobilier. En revanche, en fonction du lieu d’implantation de votre appart’, vous devrez composer avec certaines contraintes d’urbanisme. Par exemple, à Paris, vous devez acheter un local commercial de la même superficie que l’appart’ que vous louez pour le transformer en local à usage d’habitation. Ça vous refroidit, non ?

En bref, comme dirait l’autre, il n’y a pas de bonnes ou de mauvaises situations, mais un arbitrage à réaliser en fonction de vos objectifs (ça, c’est de nous).

Réaliser quelques travaux avant de mettre son appartement en location

Avant de louer votre appartement, mettez-vous à la place de vos futurs locataires. Même dans les villes en tension foncière, ils ont le choix parmi une pléthore de logements. Vont-ils préférer un trou à rat resté dans le jus des années 70 ou un coquet deux-pièces à la décoration scandinave ? Bingo, le premier. Quelques travaux peuvent donc s’imposer.

Pas d’inquiétude, ils vous seront profitables à vous aussi. Déjà, vous pourrez les déduire de vos impôts, c’est toujours ça de pris. Ensuite, vous pourrez partir sur un loyer plus élevé. Qu’attendez-vous pour passer un coup de fil à l’équipe de home staggers de Stéphane Plaza ?

Comment louer sa maison au juste loyer ?

En principe, le propriétaire bailleur qui souhaite louer son appartement peut fixer librement le montant du loyer. Qui dit principe dit exception : quelques mairies imposent un encadrement des loyers, comme Paris et Lille.

Ceci étant dit, pour bien louer, encore faut-il se situer dans la moyenne du marché. Vous avez envie de fixer un loyer élevé, et on le comprend aisément. Mais si vous gardez votre appartement ou votre maison sur les bras pendant de longs mois (on parle joliment de vacances locatives), on vous garantit que la rentabilité de votre investissement en pâtira fortement.

Alors, comment trouver le juste prix ? Pas chez Vincent Lagaf, mais en prenant le temps de comparer les offres de location en ligne. Bien entendu, vous vous baserez sur des biens équivalents, situés dans un même quartier. Les éléments de confort comme un extérieur, un ascenseur, un garage et l’état de l’appartement doivent aussi être pris en compte. Si vous avez un ami agent immobilier, c’est le moment de lui demander son avis !

Les diagnostics techniques obligatoires pour mettre en location son appartement

Comme dans le cadre d’une vente immobilière, la location d’un appartement impose la communication de certains diagnostics immobiliers au locataire. Le dossier comportera :

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
L’état des risques naturels et technologiques (ENT) si votre bien est situé dans une commune concernée (renseignez-vous auprès de votre mairie et préfecture) ;
Le constat de risque d’exposition au plomb (Crep) ;
L’état de l’installation intérieure de gaz et d’électricité si l’installation a plus de 15 ans ;
Le diagnostic bruit si votre logement se situe à proximité d’un aéroport ;
Sur demande du locataire, une copie de l’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante.

Comment bien rédiger son annonce immobilière de location ?

Une règle pour vous démarquer : prendre de belles photos ! Faites un petit tour sur Leboncoin, vous remarquerez que de nombreux propriétaires publient des images qui ne mettent pas leur logement en valeur. Prenez le contrepied pour orchestrer l’opération séduction de votre appartement !

Pensez à faire le ménage avant, à désencombrer les pièces au maximum et à prendre les photos un jour de beau temps. Si vous avez un peu de budget et que votre logement en vaut la peine, pourquoi pas envisager de faire réaliser une visite virtuelle en 3D par un professionnel ?

Passons maintenant au texte, qu’il convient aussi de fignoler. Vous devrez indiquer un certain nombre de mentions :

Un titre incitatif, qui met par exemple en avant une vue sur des monuments ou les toits de Paris ;
Le type de location (vide ou meublée) ;
La localisation du logement (au minimum, le quartier) ;
La superficie ;
La description détaillée de l’appartement loué (nombre de pièces, équipements disponibles) ;
Les commodités de la copropriété le cas échéant ;
Une petite description sur la vie de quartier, les commodités à proximité ;
Le montant du loyer et des charges ;
L’étiquette énergétique du DPE ;
Les coordonnées pour vous joindre.

N’hésitez pas à multiplier les supports de diffusion (Leboncoin, Bien’ici, Paru Vendu, PAP, SeLoger, etc…). N’oubliez pas non plus de mettre à jour votre annonce régulièrement pour qu’elle remonte dans les résultats de recherche.

Comment louer son appartement au bon locataire ?

On vous rassure : en France, le pourcentage de loyers impayés s’élève seulement entre 2 et 3%. Ce n’est cependant pas le seul risque à prendre en compte. Un locataire festif ou négligent pourrait 1) vous mettre en bisbille avec vos copropriétaires 2) vous rendre votre appartement dans un état dégradé. Comme le dit l’adage, mieux vaut prévenir que guérir, voici donc quelques pistes pour choisir le locataire idéal.

Les ressources : demandez les trois dernières fiches de paie des candidats en CDI et fonctionnaires, ou les déclarations Urssaf sur 3 ans des indépendants. Pour les CDD, intérimaires et autres intermittents, l’avis d’imposition sur les 3 dernières années vous donnera une idée des revenus qu’ils dégagent. Idéalement, il faut opter pour un locataire disposant de 2 à 3 fois le montant du loyer ;
Les garants : demandez toujours à ce que le locataire dispose d’un garant et vérifiez que ce dernier présente de solides conditions de ressources ;
Le comportement : le candidat vient en retard à la visite ou saute à pieds joints sur le lit ? A priori, il n’endosse pas le portrait du locataire parfait. Demandez-lui également de se présenter avec les quittances de loyer de son logement actuel, elles vous permettront de voir s’il existe des retards ou des impayés.

Locataire célibataire, colocataire ou couple : que préférer ?

Avec un célibataire, normalement, les risques de nuisance sont moins élevés. Mais s’il perd son emploi, il peut plus rapidement se trouver défaillant dans le versement des loyers.

Louer son appartement à un couple présente un avantage certain : vous avez en face de vous deux locataires, donc deux fois plus de chances d’être payé, à condition de prévoir une clause de solidarité (à part pour les couples mariés).

Avec des colocataires, vous pouvez percevoir un loyer plus élevé. Attention, cependant, à bien les choisir, particulièrement s’ils sont étudiants. Certes, le loyer est souvent pris en charge par les parents, ce qui sécurise votre investissement. Mais rappelez-vous aussi vos folles d’année à l’université, avec soirées 5 jours par semaine et tapage nocturne…

Comment louer un appartement en se protégeant contre les impayés ?

On vous l’a dit plus haut, ce risque reste assez théorique. Si vous êtes du genre à avoir la poisse, vous devriez envisager de souscrire une garantie loyers impayés (GLI). Comme pour n’importe quelle assurance, prenez le temps de comparer les offres entre elles pour dénicher les meilleures prestations au meilleur prix.

Autre possibilité, gratuite cette fois-ci, la garantie Visale d’Action Logement. Elle vous assure le paiement des loyers et des charges à hauteur de 36 impayés. Les dégradations sont elles aussi couvertes, à hauteur de 2 mois de loyers et charges.

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