Loueur meublé non professionnel : régime micro BIC ou réel ?
En plus d’être l’une des plus vieilles niches fiscales de France (pour les amateurs d’histoire), la fiscalité de la location meublée est certainement l’une des plus intéressantes pour minimiser les impôts de vos investissements locatifs.
Toutefois, en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), un choix s’impose à vous quant à l’imposition de vos revenus locatifs : le régime micro BIC ou le régime réel. Ce choix va conditionner dans de large proportion les impôts que vous allez payer sur vos revenus locatifs.
Nous allons donc faire le point ensemble sur les avantages de ces régimes pour un loueur non professionnel. Mais avant tout, faisons un bref rappel sur la notion de LMNP.
Qu’est-ce qu’un loueur en meublé non professionnel ?
Le loueur meublé non professionnel est le statut par défaut de toute personne pratiquant de la location meublée. Il s’agit donc du statut que vous aurez lorsque vous voudrez investir dans un bien immobilier à des fins de location en meublé.
Activités et conditions pour être LMNP
Le statut LMNP concerne toute sorte de locations meublées dont notamment :
- les locations meublées classiques (bail d’habitation en meublé)
- les locations saisonnières ;
- les locations de tourismes classés et chambres d’hôte…
En tant que régime par défaut, vous êtes sous le statut LMNP à condition de ne pas dépasser l’un des seuils suivants :
- les recettes de location en meublé annuelles sont inférieures à 23 000 euros (on parle bien de chiffre d’affaires et non de bénéfices) ;
- ces mêmes recettes n’excèdent pas les revenus d’activité du foyer fiscal (salaires et traitement et autres revenus BIC, BA, et BNC).
Si vous dépassez l’un des seuils précités, vous relevez du régime LMP. Les lignes qui vont suivre ne vous concernent pas. Dans l’autre cas, félicitations : vous êtes un loueur meublé non professionnel.
Mais comme un grand pouvoir implique de grandes responsabilités (RIP Ben Parker), vous aurez tout de même une déclaration à effectuer.
L’obligation déclarative du statut LMNP
La démarche déclarative du statut LMNP consiste à obtenir un numéro de SIRET (comme si vous étiez une entreprise). Ce numéro d’identification s’obtient en transmettant le Cerfa P0i auprès du greffe du tribunal de commerce du ressort du bien immobilier mis en location (le tribunal de commerce situé près du bien immobilier si vous préférez).
Dans le Cerfa, vous aurez à choisir en case 11 entre le régime réel et le régime micro BIC. Bien que votre choix ne soit pas irrévocable, nous vous conseillons de bien choisir dès le début !
Lire aussi : Location LMNP : Investissement et fiscalité
Quelles sont les caractéristiques du régime micro BIC et du régime réel pour la location meublée ?
Lorsque vous louez un bien immobilier en location nue, les revenus locatifs sont considérés comme des revenus fonciers imposables classiquement dans la catégorie « revenu foncier ».
Pour les revenus locatifs issus d’une location meublée, ils sont considérés comme des revenus commerciaux imposables dans la catégorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Bien qu’il s’agisse d’une location immobilière, ces revenus n’ont pas la même nature et ont donc un régime fiscal différent.
Dans le cas d’une location meublée, le régime BIC propose deux possibilités :
- le régime micro BIC ;
- le régime réel.
Bien comprendre les avantages et inconvénients de ces deux régimes est particulièrement important pour faire un choix éclairé. Un loueur avisé en valant deux, nous allons vous expliquez les caractéristiques du régime micro BIC et du régime réel.
Fiscalité du LMNP micro BIC
Le régime micro BIC applicable aux revenus des locations meublées est un régime dit forfaitaire. En effet, il est impossible de déduire les charges réellement supportées pour l’exploitation de votre bien. Exit donc la déduction des intérêts d’emprunt, l’achat des biens meubles, la taxe foncière et autres charges déductibles.
Néanmoins, pour tenir compte de cette absence de déduction, l’administration fiscale va appliquer un abattement de 50% sur les recettes de votre location. En d’autres termes, cette dernière considère arbitrairement que vos charges correspondent à 50% des revenus locatifs générés.
Remarque : Dans le cas d’une location meublée de tourisme classé et de chambre d’hôte, l’abattement applicable est de 71%.
Le choix de ce régime fiscal spécifique est néanmoins soumis à quelques restrictions :
| Location meublée classique | Location en meublé de tourisme ou chambre d’hôte | |
|---|---|---|
| Seuil régime micro BIC | 72 600 euros | 176 200 euros |
| Abattement micro BIC | 50% | 71% |
Si vous êtes LMNP, vous devriez respecter ces seuils (puisque l’un des seuils du statut se situe à 23 000 euros), il n’est donc pas important d’y prêter attention. Pour être sûr que vous ayez bien compris, voici un petit exemple.
Exemple : Au 31 décembre 2019, vous avez réalisé 14 000 euros de revenus locatifs en meublé. Au régime micro BIC, vous serez imposable uniquement sur 7 000 euros grâce à l’application de l’abattement, et ce, sans prendre en considération vos charges réelles.
Comment calculer ses revenus imposables avec le régime micro BIC pour une location meublée ?
Si vous optez pour le régime micro BIC pour votre location meublée, vous devrez respecter les étapes ci-dessous pour être raccord avec vos obligations fiscales.
Étape 1 : Vérifier les conditions d’application du régime micro BIC
Comme nous l’avons dit, le le régime micro BIC est réservé aux personnes physiques dont la somme de leurs revenus locatifs en meublé ne dépassent pas 72 600 euros. Pour déterminer ce montant, vous devez faire la somme des loyers perçus et ne pas tenir compte des éventuelles recettes accessoires.
Cette étape est particulièrement importante puisque le dépassement des seuils micro BIC pour votre location meublée entraîne un basculement automatique vers le régime réel. Cela peut donc donner lieu à l‘application d’un calcul différent qui, selon la situation, pourrait ne pas être en votre faveur.
Étape 2 : Calculer son bénéfice taxable
Maintenant que vous êtes certains d’être éligible au régime micro BIC pour votre location meublée, il convient de pratiquer l’abattement forfaitaire de 50 % pour déterminer votre revenu taxable.
Ce revenu taxable va servir de base pour le calcul des prélèvements sociaux (17,2 %) et va être ajouté à vos autres revenus pour être intégré dans le barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Étape 3 : Déclarer ses revenus locatifs
La déclaration de vos bénéfices taxables issue de votre location meublée se fait annuellement directement sur la déclaration de revenus. Vous devrez la compléter avec le fameux formulaire n°2042 C pro en remplissant la case suivante du montant total des loyers perçus (sans déduire aucun abattement, le fisc le fera pour vous) :
Remarque : Cette déclaration peut se faire sur internet grâce à votre espace personnel sur le site impôt.gouv.fr
Fiscalité du LMNP au régime réel
Régime réel, charges réelles, ça vous parle ? Contrairement au régime BIC, vous pouvez déduire vos charges réelles grâce au régime réel.
Cependant, toutes les charges ne sont pas déductibles de vos revenus locatifs en meublé (BIC). Vos charges doivent avoir été supportées dans l’intérêt de l’exploitation du bien immobilier et être justifiées (vous devez donc conserver vos factures).
Ainsi, il est donc possible de déduire de vos revenus locatifs :
- les intérêts d’emprunt ;
- l’achat des meubles meublants ;
- la taxe foncière ;
- assurance loyers impayés ;
- les charges de copropriété…
Mais, l’avantage far de du régime réel en LMNP réside dans la déduction des amortissements du bien immobilier. L’amortissement est une conception comptable consistant à imputer chaque année une fraction de la valeur d’un bien servant durablement une activité pour tenir compte de sa perte de valeur.
Si dans les faits, l’usure d’un immeuble est difficile à concevoir, l’administration fiscale autorise de déduire une fraction du prix d’achat de l’immeuble chaque année sur les recettes de la location en meublée. Autant vous dire qu’avec une telle charge supplémentaire, vos impôts sur les revenus locatifs peuvent avoisiner les 0 !
Toutefois, cette faculté d’amortissement reste limitée dans le sens où l’administration fiscale limite la déduction. En effet, il est impossible de générer un déficit fiscal à partir de l’amortissement de l’immeuble. Il est donc impossible de passer en dessous d’un résultat fiscal neutre.
Vous l’aurez compris, bien qu’attrayant fiscalement, le régime réel implique de maîtriser un certain nombre de compétences notamment pour tenir la comptabilité. Alors, pour quel régime opter ?
Comment choisir entre micro BIC et BIC régime réel ?
Avant d’envisager la solution qui vous convient, commençons par un exemple pour comprendre les résultantes fiscales de ces deux régimes.
Fermez les yeux et imaginez que vous achetez un bien immobilier à 300 000 euros. Vous êtes un beau loueur meublé non professionnel avec des rêves plein la tête.
Vous voilà en passe de signer votre premier bail d’habitation en meublé pour 15 000 euros/an et êtes en train de remplir le Cerfa P0i pour déclarer votre activité.
Mais voilà que la case 11 du Cerfa pose problème : régime réel ou micro BIC ?
Faisons le calcul.
Partons du principe que vous pouvez pratiquer un taux d’amortissement de 2%/an sur le bien immeuble soit : 0,02 x 300 000 = 6 000 euros déductibles par an.
De même, vous avez d’autres charges :
- Charge de copropriété : 1000 euros/an
- Taxe foncière : 400 euros/an
- Intérêts d’emprunt et assurance : 2400 euros/an
Ces charges représentent donc au total 3 800 euros/an.
| LMNP micro BIC | LMNP BIC réel | |
|---|---|---|
| Loyers perçus | 15 000 euros | 15 000 euros |
| Abattement micro BIC | 50% | 0% |
| Amortissement déductible | 0 | 6 000 euros |
| Charges déductibles | 0 | 3 800 euros |
| Revenu BIC imposable | 7 500 euros | 5 200 euros |
Ainsi en choisissant le régime réel, vous faites l’économie de 2 300 euros sur vos revenus imposables. Attention : il ne s’agit pas d’une économie de 2 300 euros d’impôt puisque le montant d’impôt à payer dépend de votre tranche marginale d’imposition calculée à partir de l’ensemble de vos revenus, crédit d’impôt, quotient familial, etc.
À noter qu’il est aussi possible d’amortir les biens meubles du bien loué en tenant compte de leur durée d’usage respective.
Les coûts cachés du LMNP régime réel
En tout état de cause, vous payerez moins d’impôt en choisissant le régime réel.
Néanmoins, le régime réel implique le plus souvent de faire appel à un expert comptable pour amortir correctement le bien immobilier.
En effet, si dans notre calcul, les choses ont l’air relativement simples, la réalité implique d’effectuer un amortissement par composant : le gros oeuvre ne s’amortit pas de la même manière que les agencements intérieurs et les installations électriques.
De même, les meubles meublants devront aussi être amortis avec chacun une durée de vie différente.
Bref, le traitement comptable de ces opérations peut s’avérer fastidieux pour les non professionnels du chiffre sans compter qu’en cas d’erreur, vous aurez droit à un joli redressement fiscal…
Bien que déductible, la sollicitation d’un expert comptable génère des coûts supplémentaires (environ 1000 euros/an) qu’il convient d’apprécier au regard de l’économie générale de l’investissement locatif.
Micro BIC : le choix du confort
Ainsi, si vous n’êtes pas trop fortement imposé au titre de l’impôt sur le revenu, le choix du régime micro BIC peut être intéressant.
Vos revenus imposables seront plus élevés, mais d’un autre côté, vous minimisez les risques d’erreur tout en limitant les frais de gestion.
En réalité, cela va dépendre de la valeur de votre bien immobilier et des meubles meublants composant le bien loué.
Si dans vos calculs, le gap de BIC imposable est supérieur à 3 500 euros, il est fortement probable que le régime réel soit plus avantageux malgré les frais supplémentaires induits par l’expertise comptable..
Quoi qu’il en soit, vous pourrez toujours changer ultérieurement de régime si vous estimez être trop perdant avec le régime micro BIC.
Consultez notre foire aux questions
- Quelles différences entre micro BIC et régime réel ?
Pour votre location meublée, le régime réel permet de tenir compte de vos charges réellement engagées pour déterminer votre bénéfice imposable.
A contrario, le régime micro BIC ne permet pas de déduire vos charges, mais vous bénéficiez d’un abattement de 50 % sur vos revenus issus de la location meublée.
- Est-il possible de passer du régime réel au régime micro BIC ?
Le choix pour le régime réel est irrévocable pour une durée de 2 ans. Il faudra donc attendre 2 ans pour passer au régime micro BIC. Par contre, vous pouvez passer du régime micro BIC au régime réel à tout moment.
- Comment déclarer ses revenus locatifs micro BIC ?
La déclaration des revenus locatifs issus des locations meublées au régime micro BIC se fait annuellement, lors de la déclaration de revenus, via le formulaire 2042 C pro.
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