Les différentes garanties de prêt immobilier

Vous n’êtes pas sans le savoir, les banques sont particulièrement frileuses ! Elles aiment prêter de l’argent, mais aiment surtout être remboursées. Or, l’une de leurs problématiques principales est d’obtenir la garantie, sur une longue période, que vous êtes bien capable de rembourser votre crédit, et ce, malgré les accidents de parcours. Alors si votre avenir professionnel et la stabilité de vos revenus ne sont pas certains, comment peut-elle s’assurer d’être remboursée en totalité ?

Pour pallier à cette incertitude, la banque va vous demander de souscrire une garantie emprunteur. Mais comment se retrouver face à toutes les possibilités ? Allez, on vous fait une petite visite guidée des différentes garanties emprunteurs possible pour votre prêt immobilier !

Pourquoi garantir son prêt immobilier ?

À ne pas confondre avec l’assurance emprunteur qui prend le relais en cas de décès ou d’invalidité, la garantie de prêt immobilier consiste à protéger la banque en cas de défaillance de l’emprunteur.

En d’autres termes, en tant que bénéficiaire d’une garantie, la banque dispose d’un droit de saisie ou d’un privilège pour se rembourser sur votre patrimoine ou sur celui d’un tiers en cas de non-remboursement.

La différence entre sûreté réelle et personnelle

Selon que la garantie porte sur des biens ou des personnes, il est possible de classer les garanties en deux grandes catégories :

  1. les sûretés personnelles ;
  2. les sûretés réelles.

Les sûretés personnelles sont des garanties pesant sur des personnes telles que le cautionnement. Quant aux sûretés réelles, elles regroupent toutes les garanties s’appliquant sur les biens :

Cette distinction permet de délimiter le périmètre de la garantie. Dans le cadre d’un cautionnement, l’ensemble du patrimoine de la caution est saisissable dans la limite des règles légales et conventionnelles. Par contre, avec d’une sûreté réelle, seul l’objet de la sûreté est saisissable de manière prioritaire par le créancier bénéficiaire de la garantie.

Alors, autant dire que le fait de garantir un prêt fait peser un véritable risque sur votre patrimoine. On est donc en droit de se poser la question de l’obligation de telle garantie pour obtenir un prêt immobilier !

La garantie de prêt est-elle obligatoire ?

Contrairement à l’assurance emprunteur, la garantie n’est pas légalement obligatoire pour obtenir un prêt immobilier. Toutefois, dans la pratique, il est extrêmement rare qu’une banque accorde un prêt immobilier sans garantie. Ce serait prendre des risques inconsidérés d’autant qu’il existe des organismes spécialisés dans le cautionnement de prêt immobilier aux particuliers.

La garantie classique de prêt immobilier : la caution

Le cautionnement est un mécanisme relativement simple très largement répandu pour les crédits immobiliers.

Rappelez-vous la douce époque où vous étiez un humble locataire, les propriétaires vous demandaient systématiquement une caution ! Pour un prêt immobilier, c’est pareil sauf que les montants en jeu sont substantiellement plus importants.

Pour vous remémorer le concept, la caution est souscrite par une autre personne qui s’engage à rembourser votre créancier si vous lui faites défaut. Le cautionnement présente l’avantage de ne pas exiger de frais d’inscription et de frais de notaire (contrairement à l’hypothèque et à l’IPPD).

Facile à mettre en oeuvre, la caution peut être souscrite soit par un particulier (généralement un proche) soit par une société de cautionnement.

La société de cautionnement

Faire appel à une société de cautionnement est la solution le plus classique pour garantir un prêt immobilier. Elle présente l’avantage premier de disposer d’une solvabilité suffisante pour payer votre prêt en cas de défaillance. Filiales de la plupart des banques, il existe de nombreuses sociétés de cautionnement :

  • Crédit logement ;
  • Saccef ;
  • CMH ;
  • Camca…

Ce type de cautionnement est soumis à deux coûts pour l’emprunteur :

  • une commission variant de 150 à 600 euros en moyenne ;
  • une contribution au fonds mutuel de garantie à hauteur d’environ 0,8% du capital emprunté augmenté d’une somme forfaitaire (environ 200 euros).

Si la commission est définitivement acquise à l’organisme de caution, certaines sociétés peuvent reverser une partie (75% en principe) de la contribution au fonds à l’issue du prêt s’il n’y pas eu de défaillance de votre part.

La caution mutuelle fonctionnaire

En plus d’obtenir les meilleurs taux grâce au prêt fonctionnaire, il est aussi possible de bénéficier des meilleures conditions de cautionnement. Eh oui, il fait bon d’être fonctionnaire !

La caution mutuelle fonctionnaire est similaire aux cautions souscrites par l’intermédiaire des sociétés de cautionnement sauf que les fonds de garantie ne sont pas les mêmes et la contribution est généralement plus faible.

En effet, cette dernière varie entre 0,4% et 0,5% du montant emprunté notamment en raison du faible risque pesant sur la défaillance d’un fonctionnaire.

La caution solidaire d’un particulier

Si vous disposez de garants solides dans votre entourage et/ou qu’aucun organisme de caution n’est prêt à se porter caution pour votre emprunt immobilier, vous pouvez faire souscrire une caution à l’un de vos proches.

La caution solidaire d’un particulier présente l’avantage indéniable d’être la solution la moins coûteuse. Néanmoins, votre caution doit disposer d’un patrimoine suffisant pour faire face à une éventuelle défaillance. De fait, la banque va souvent demander une autre garantie à votre caution telle qu’un nantissement ou une hypothèque.

Bref, ce type de cascade de garantie présente un coût in fine que votre caution, à moins d’être particulièrement sympa, vous fera supporter.

Ceci étant, faites particulièrement attention à ce type de cautionnement puisque votre défaillance à l’égard de la banque entraînerait votre caution dans votre naufrage, une situation particulièrement délicate, surtout s’il s’agit d’un proche !

L’hypothèque ou l’IPPD comme garantie de prêt immobilier

Vous disposez déjà d’un bien immobilier ? Aucun organisme de caution ne souhaite cautionner votre prêt ?

L’hypothèque et l’IPPD peuvent être une solution alternative viable pour rassurer la banque quant à votre capacité à faire face à vos obligations de remboursement.

Ces deux garanties se distinguent surtout par leur prix et leur usage. L’hypothèque peut porter sur tout type de bien immobilier tandis que l’IPPD peut seulement porter sur des biens existants. L’hypothèque étant plus coûteuse que l’IPPD, elle sera privilégiée pour :

  • l’achat d’un terrain à bâtir ;
  • l’achat d’un appartement sur plan en VEFA (vente en l’état future d’achèvement) ;
  • financer des travaux sur un immeuble existant.

L’hypothèque conventionnelle, votre bien immobilier en garantie

L’hypothèque fait partie de la grande famille des sûretés réelles. Contrairement au cautionnement, vous adossez le bon remboursement de votre prêt à un bien immobilier au sens large (un immeuble au sens juridique).

Vous garantissez donc votre emprunt immobilier en toute indépendance sans recourir à un tiers.

Sachez qu’il est aussi possible de souscrire une hypothèque pour l’achat de votre résidence principale grâce au prêt hypothécaire.

Bon vous l’aurez compris, l’hypothèque permet à la banque de se rembourser en saisissant votre bien hypothéqué en cas de défaillance.

Ainsi, pendant toute la durée de l’hypothèque, vous conservez la pleine jouissance de votre bien immobilier (gage sans dépossession), mais vous ne pouvez pas le vendre sans demander une mainlevée de l’hypothèque devant notaire. Avant son prononcé, ce dernier s’assurera que le prix de vente du bien permet de couvrir l’ensemble des frais (frais de la mainlevée, pénalités de remboursement anticipé…) et dettes liés à l’hypothèque.

Au niveau des frais de garantie, l’hypothèque est coûteuse. Il faudra payer à minima :

  • les frais de notaire (environ 460 euros) ;
  • les frais de formalités (environ 250 euros) ;
  • la contribution de sécurité immobilière (60 euros) ;
  • les droits d’enregistrement de l’hypothèque au service de la publicité foncière (0,715% du montant du prêt majoré de 20% pour tenir compte des éventuels frais supplémentaires).

L’IPPD, une alternative moins coûteuse que l’hypothèque

L’inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD) fonctionne à peu de chose près comme l’hypothèque. Valable uniquement sur des biens immobiliers existants, elle permet à la banque de faire saisir le bien concerné et de le vendre en justice en cas de défaillance de l’emprunteur.

À la différence de l’hypothèque, l’IPPD n’est pas soumise à la taxe de publicité foncière. Il y aura seulement à payer les émoluments du notaire. Ainsi, pour les prêts d’un montant élevé, l’IPPD est certainement la garantie la moins coûteuse possible. Mais, c’est sans compter le nantissement…

Le nantissement, la garantie pour les patrimoines financiers conséquents

Si vous disposez d’une épargne conséquente productive d’intérêts significatifs, le nantissement peut être une garantie particulièrement intéressante pour votre emprunt immobilier.

En effet, plutôt que d’utiliser votre épargne comme apport, il est possible de la conserver et de s’en servir comme garantie via un nantissement.

Souvent utilisé sur les contrats d’assurance vie, le nantissement a pour particularité de bloquer votre épargne de sorte que vous ne pourrez plus effectuer d’arbitrage au sein du portefeuille nanti.

Toutefois, le nantissement est la garantie la plus économique puisque vous aurez seulement à débourser 500 euros en moyenne (selon les établissements bancaires) et ce quelque que soit le montant de votre emprunt.

Quelle est la meilleure garantie de prêt immobilier ?

Vous l’aurez compris, toutes les garanties ne se valent pas. Certaines sont chères alors qu’elles remplissent la même fonction que d’autres. C’est pourquoi il est préférable selon votre situation de vous orienter vers la solution la plus économique capable de satisfaire votre banquier.

Pour un montant d’emprunt élevé, il sera préférable de s’orienter en priorité vers l’IPPD ou le nantissement puisque leur coût n’est pas proportionnel au montant de l’emprunt.

À défaut, la société de cautionnement est certainement la meilleure option puisqu’elle vous permet selon l’organisme choisi de récupérer une partie de la contribution.

Enfin, l’hypothèque vient en dernier recours en raison de son coût élevé proportionnel au montant emprunté. L’hypothèque est donc à privilégier lorsque l’IPPD, le nantissement et la caution ne sont pas possibles.

Montant du prêt Coût de la caution (via organisme de cautionnement) Coût de l’hypothèque Coût de l’IPPD Coût du nantissement
50 000 euros 1,79% 3,28% 2,17% 1%
80 000 euros 1,51% 2,64% 1,62% 0,625%
100 000 euros 1,38% 2,42% 1,43% 0,5%
150 000 euros 1,21% 2,12% 1,18% 0,33%
200 000 euros 1,12% 1,97% 1,05% 0,25%

Que ce soit pour une caution ou une IPPD, n’oubliez pas que votre courtier immobilier en ligne Helloprêt est capable de vous conseiller au mieux afin de mettre en valeur votre dossier emprunteur et maximiser vos chances d’obtenir un crédit immobilier !

Questions fréquentes sur ce sujet

  • Quelles garanties pour un prêt immobilier ?

    Pour garantir votre emprunt immobilier, vous pouvez souscrire plusieurs types de garanties :

    • la caution ;
    • l’hypothèque ;
    • l’IPPD ;
    • le nantissement…

    La caution est la garantie la plus souscrite, mais pas forcément la plus économique !

  • Qui paie les frais de garantie ?

    Les frais de garanties sont systématiquement à la charge de l’emprunteur et varient selon la nature de la garantie souscrite.