Prêt progressif : est-ce fait pour vous ?

Prêt progressif : est-ce fait pour vous ?

Un crédit immobilier flexible et qui revient moins cher, ça vous tente ? C’est ce qu’HelloPrêt vous propose aujourd’hui, à travers le prêt progressif. Spoiler : il ne s’adresse pas à tous les profils d’emprunteurs.

En revanche, si vous cochez les cases, vous pouvez réaliser des économies de plusieurs milliers d’euros sur le coût global de votre financement. On sent que vous trépignez d’impatience, alors faisons les présentations !

Le prêt à remboursement progressif : c’est quoi ?

  • Fonctionnement du prêt amortissable

Quand on vous parle de prêt immobilier, vous avez forcément en tête le prêt amortissable. Le principe est simple : vous devez rembourser chaque mois des mensualités, qui comportent une fraction de capital restant dû et une fraction d’intérêts. Ceux-ci sont dits dégressifs, car au début du remboursement, les échéances se composent de plus d’intérêts que de capital. Les choses s’inversent ensuite.

Vous pouvez opter pour un prêt amortissable à taux fixe ou à taux variable. Dans le premier cas, vos mensualités restent identiques tout au long de la durée du prêt. Dans le second, elles peuvent varier à la hausse ou à la baisse.

  • Fonctionnement du prêt in fine

Si êtes au fait du marché du crédit, vous connaissez sans doute aussi le prêt in fine. Le fonctionnement est quelque peu différent, puisqu’avec ce type de crédit immo, vous remboursez seulement des intérêts, compris dans des mensualités fixes. Le capital emprunté est remboursé en une seule fois, dans la dernière échéance.

  • Fonctionnement du prêt progressif

Cette petite digression a pour but de mieux vous faire appréhender la différence de fonctionnement entre ces prêts immobiliers classiques et le prêt progressif, qu’on appelle aussi prêt à échéance progressive. Comme son nom vous l’indique, il s’agit d’un emprunt immobilier dont les mensualités vont augmenter périodiquement.

Pas de manière anarchique, non, mais en fonction d’un taux négocié avec votre banque. Le plus souvent, cette augmentation est d’un 1 % par an. Tout dépend de la politique des établissements bancaires et de la durée du prêt. Au début de l’emprunt, les mensualités sont basses, à la fin de l’emprunt, elles sont élevées.

Pour pouvoir mettre en place cette facilité, que faut-il à votre avis ? Bingo, des revenus qui augmentent eux aussi régulièrement. Si le montant de vos mensualités progresse, il faut que votre salaire ou traitement suive !

Concrètement, pour vous accorder un prêt progressif, le banquier va se baser sur :

  • Vos revenus et la certitude qu’ils progressent régulièrement ;
  • Votre apport personnel;
  • Votre capacité d’emprunt… Laquelle peut être boostée par la progressivité des échéances.

Il détermine ensuite le montant des mensualités initiales. Dans le respect de la règle des 33 % d’endettement, cela va sans dire. Alléchant, mais risqué ? Oui et non, tout dépend de votre profil d’acheteur. C’est une autre histoire qu’on vous conte plus tard. Il est maintenant temps de vous dresser la liste des atouts du prêt progressif.

Lire aussi : TEG, TAEG : comment calculer le taux annuel effectif global ?

Quels sont les avantages de l’emprunt à remboursement progressif ?

  • Un coût global d’emprunt moins élevé grâce à une durée plus courte

Prêt progressif rime avec économies sur le coût total du crédit. Pourquoi ? Parce que vous le remboursez plus vite qu’avec un prêt classique, puisque les mensualités augmentent. Et qui dit durée moins longue dit moins d’intérêts. On va se fendre d’un petit exemple chiffré pour une meilleure compréhension de notre propos.

Un bien immobilier situé dans le premier arrondissement de Paris vous a tapé dans l’œil. Pour acquérir cette résidence principale, vous avez besoin d’emprunter 300 000 €. Oui, à ce prix-là il est à peine plus grand qu’une chambre de bonne. Vous partez sur un prêt progressif.

Vous décrochez un taux d’emprunt de 1.2 %. C’est pas mal, même si nos courtiers auraient fait mieux. Vous vous engagez sur une durée de 20 ans, avec une augmentation annuelle de la mensualité de 1 %. Grâce au mécanisme des échéances progressives, vous aurez soldé le prêt progressif en 18 ans au lieu de 20 ans.

Pour les besoins de la simulation, on va comparer avec le même emprunt aux mêmes conditions, en version amortissable à taux fixe.

Voici le tableau d’amortissement :

1 1 406,62€ 1 422,35€
2 1 406,62€ 1 436,57€
3 1 406,62€ 1 450,94€
4 1 406,62€ 1 465,45€
5 1 406,62€ 1 480,10€
6 1 406,62€ 1 494,90€
7 1 406,62€ 1 509,85€
8 1 406,62€ 1 524,95€
9 1 406,62€ 1 540,20€
10 1 406,62€ 1 555,60€
11 1 406,62€ 1 571,16€
12 1 406,62€ 1 586,87€
13 1 406,62€ 1 602,74€
14 1 406,62€ 1 618,77€
15 1 406,62€ 1 634,95€
16 1 406,62€ 1 651,30€
17 1 406,62€ 1 667,82€
18 1 406,62€ 1 684,49€
19 1 406,62€ -
20 1 406,62€ -
Coût total 37 587,88€ 34 788,25€
Différence prêt progressif - 2 799,63€  

Soit une belle économie de près de 3 000 €. La différence est encore plus substantielle si vous partez sur une durée d’emprunt plus longue. Par exemple, en vous engageant sur 25 ans, vous rembourserez en fait votre emprunt en 22 ans, soit une économie de 4 262 €.

Si on refait la simulation sur 25 ans, avec une progression des échéances de 2 %, vous économiserez… 7 134 € ! On dit merci qui ?

  • La possibilité d’emprunter plus

Rappelez-vous, votre capacité d’emprunt est calculée en fonction de votre taux d’endettement, avant que vous ne signiez l’offre de prêt. Or si vos revenus augmentent, votre capacité d’emprunt augmente aussi. C’est mathématique ! Et le prêt progressif peut aussi vous permettre d’emprunter plus, à durée égale.

On sait que vous aimez les chiffres, alors voici une nouvelle simulation. Cette fois-ci, ce qui nous intéresse, ce n’est pas une durée moins longue, mais un capital plus élevé.

  • On repart sur un prêt progressif, avec :
  • Un emprunt de 300 000 € ;
  • Sur 20 ans ;
  • À un taux d’intérêt de 1.2 % ;
  • Avec des mensualités progressives de 1 % annuel.

En réalité, avec le prêt progressif, vous pouvez emprunter 328 978 €, soit presque 30 000 € de plus. De quoi vous permettre de finalement chercher un appartement avec balcon à Paris !

Lire aussi : Le calcul de la capacité d’emprunt pour savoir combien vous pouvez emprunter

Quels sont les inconvénients du prêt immobilier à taux progressif ?

On pense que vous les avez devinés. Le prêt progressif se conclut sur la base d’une augmentation constante de vos revenus. Si celle-ci n’est pas au rendez-vous, ou que vous perdez votre emploi, vous risquez d’être pris à la gorge par la progression des mensualités.

D’autant plus que vous ne pourrez pas vous prévaloir de la modularité des échéances. Bien connu des emprunteurs, ce mécanisme permet de faire varier à la hausse comme à la baisse les mensualités. Histoire de pouvoir retrouver de l’air en cas de coup dur. Avec un prêt progressif, les mensualités n’évaluent qu’à la hausse…

C’est pourquoi les établissements prêteurs réservent le prêt progressif à certains profils d’emprunteurs : ceux dont la situation professionnelle laisse espérer une progression des salaires tout au long de la carrière.

La banque doit en effet pouvoir anticiper, voire évaluer la hausse des revenus. Le but étant d’accorder le prêt progressif à une personne qui ne risque pas de se retrouver en défaillance de remboursement.

L’emprunt à mensualités progressives : pour qui ?

Alors, qui est concerné par le prêt progressif ? Deux catégories de travailleurs, essentiellement :

  • Les fonctionnaires : emploi garanti à vie et progression régulière de l’indice de traitement constituent autant de bonnes raisons de vous octroyer un prêt progressif ;
  • Les cadres : vous disposez normalement de belles perspectives d’évolution… Avec la progression salariale qui va avec.

Ne nous faites pas dire ce que l’on n’a pas dit. Le prêt progressif n’est pas réservé à ces profils d’emprunteurs. Simplement, ils ont plus de chances d’en décrocher un. Un emprunteur investisseur locatif peut potentiellement aussi y prétendre.

En effet, les loyers, qui constituent un autre type de revenus, sont amenés à progresser. N’hésitez pas à parler de votre projet immobilier à votre courtier ! Il pourra vous dire si oui ou non il est réalisable et quelles banques proposent le prêt progressif.

En bref :

  • Le prêt progressif vous permet d’augmenter le montant des mensualités à périodicité régulière
  • Il permet de diminuer la durée d’emprunt sans passer par la case remboursement anticipé et pénalités de remboursement anticipé
  • Il permet sinon d’augmenter le capital emprunté
  • Il s’adresse essentiellement aux fonctionnaires et cadres