Prêt immobilier
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Pour maîtriser votre prêt de A à Z
Notre avis sur le prêt relais du Crédit Mutuel
Acheter un nouveau bien immobilier sans avoir encore vendu l’ancien : c’est possible grâce au prêt relais. La majorité des banques proposent ce type de prêt immobilier, à des conditions variables. Aujourd’hui, on dresse le portrait du prêt relais Crédit Mutuel, de notre avis à son fonctionnement, en passant par nos conseils d’expert pour choisir l’offre de prêt.
Qu’est-ce qu’un prêt relais au Crédit Mutuel ?
Il est souvent compliqué de faire coïncider la revente de votre bien immobilier actuel et l’achat d’un nouveau, souvent un coup de cœur qui n’attend pas. Vous n’allez pas pour autant brader celui que vous possédez pour concrétiser la transaction !
Le prêt relais : un crédit temporaire entre deux transactions
Le prêt relais est un emprunt immobilier à court terme, qui sert à financer l’achat d’un nouveau logement avant la revente du bien actuel. Il est dit “relais” car il fait la jonction entre les deux opérations : la revente de l’ancien logement et l’acquisition du nouveau.
Concrètement, la banque avance une somme d’argent correspondant à une partie de la valeur du bien à vendre, généralement entre 50 % et 80 %, déduction faite du capital restant dû de votre crédit immobilier actuel. Ce montant varie selon la localisation, la nature du bien, et du marché (offre et demande).
Vous disposez alors d’un délai de 12 à 24 mois pour vendre votre bien et rembourser le prêt relais, sans prolongation possible.
Prêt relais sec ou adossé au Crédit Mutuel ?
Vous souscrirez un prêt relais sec si le bien que vous souhaitez acheter coûte moins cher que celui que vous vendez. Vous n’avez pas à le compléter par un autre prêt immobilier classique, amortissable ou in fine.
En revanche, si le nouveau logement est plus cher, vous devrez souscrire un prêt relais adossé. Le prêt relais couvre une partie du prix de vente et il est couplé à un autre emprunt pour financer l’intégralité de l’opération.
Franchise partielle ou totale : les deux modalités de remboursement du prêt relais au Crédit Mutuel
Vous disposez de deux options pour rembourser le prêt relais :
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La franchise partielle : vous payez uniquement les intérêts chaque mois. Vous remboursez le capital emprunté en une fois, lors de la vente du bien ;
-
La franchise totale : vous ne payez rien du tout pendant toute la durée du prêt. Les intérêts sont capitalisés et ajoutés au capital à rembourser, et vous solderez l’intégralité au jour de la vente. La franchise totale revient donc plus cher que la franchise partielle.
Quels sont les avantages et inconvénients du prêt relais chez Crédit Mutuel ? Avis !
Les avantages du crédit relais
Premier atout du prêt relais du Crédit Mutuel : il vous permet d’acheter le bien de vos rêves en attendant de vendre celui que vous possédez déjà. Vous pouvez donc saisir les opportunités qui se présentent !
Par ailleurs, vous n’avez pas à vous précipiter pour vendre le logement dont vous êtes propriétaire. Vous disposez d’un délai de 1 à 2 ans, ce qui vous permet d’attendre que le marché redevienne plus favorable le cas échéant.
En outre, cette avance de trésorerie vous permet de vous affranchir de certaines contraintes comme la location d’un logement si vous vendez avant d’avoir acheté le nouveau logement, et les déménagements successifs d’un logement à l’autre.
Autre avantage du prêt relais : sa souplesse. Vous avez le choix entre deux modes de remboursement, en franchise partielle ou totale, en fonction de vos capacités financières. Vous pourrez ainsi réaliser plus sereinement votre nouveau projet immobilier.
Enfin, le prêt relais s’intègre facilement dans un plan de financement global. Si son montant est insuffisant pour couvrir l'intégralité de l'opération, il suffit de le compléter par un prêt amortissable ou in fine souscrit dans la même banque.
Les inconvénients du prêt relais
Le premier inconvénient du prêt relais, c’est l’incertitude. Vous disposez de 12 à 24 mois pour vendre. Ce délai peut sembler suffisant, mais il ne laisse pas droit à l’erreur : passé ce terme, la banque exigera le remboursement intégral du prêt relais, même si le bien n’a toujours pas trouvé preneur. Avec les risques financiers qu’une telle situation laisse peser sur votre budget !
En outre, le montant du prêt relais est calculé sur la base du prix estimé de votre bien, déduction faite du capital restant dû. Mais si vous êtes contraint de réviser ce prix à la baisse pour vendre, vous récupérerez moins d’argent que prévu !
Conséquence directe : le produit de la vente peut ne pas suffire à rembourser l’intégralité du prêt relais, surtout si vous avez opté pour une franchise totale où les intérêts se sont ajoutés au capital. Vous devez alors trouver une autre source de financement pour couvrir la différence : apport personnel, nouvel emprunt, ou allongement de la durée de votre prêt principal !
Autre point de vigilance : le coût des intérêts. La franchise totale peut sembler confortable, mais elle génère plus d’intérêts qu’une franchise partielle. Ces intérêts s’ajoutent au capital dû et alourdissent la facture finale.
Enfin, toutes les banques n’accordent pas le même pourcentage du prix de vente. Résultat : le montant du prêt peut être inférieur à ce que vous espériez.
Comment fonctionne le prêt relais au Crédit Mutuel et notre avis ?
Pour que cet avis sur le prêt relais au Crédit Mutuel soit complet, il nous faut nous pencher sur son fonctionnement.
Les conditions pour obtenir le prêt relais au Crédit Mutuel
En fonction de votre profil d’emprunteur, la banque peut réserver le crédit relais aux personnes déjà clientes et qui possèdent un compte bancaire chez elle. Dans tous les cas, vous devrez être majeur pour le souscrire.
Le montant du capital
Le Crédit Mutuel propose un prêt relais classique, basé sur la valeur estimée du bien à vendre, après déduction du capital restant dû sur votre crédit immobilier en cours. Le montant accordé se situe généralement autour de 70 % de cette valeur nette.
La durée de remboursement du prêt relais
Le prêt relais Crédit Mutuel est accordé pour une durée de 12 à 24 mois, selon les dossiers. Ce délai n’est ni extensible ni renouvelable. Passé cette échéance, la banque exigera le remboursement total, que le bien soit vendu ou non.
L’assurance de prêt
Comme tout crédit immobilier, le prêt relais Crédit Mutuel doit être couvert par une assurance emprunteur. Elle protège la banque, mais aussi votre famille, en cas d’aléa de la vie.
Le niveau de couverture dépend de la nature de votre projet immobilier :
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Achat de la résidence principale ou secondaire : vous devez être assuré au minimum contre le décès, la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA), l’invalidité permanente, voire l’incapacité temporaire de travail ;
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Investissement locatif : la banque peut vous demander d’être couvert seulement contre les risques décès et PTIA.
Le Crédit Mutuel propose sa propre assurance groupe, mais vous pouvez aussi recourir à la délégation d’assurance, auprès d’un assureur extérieur. C’est souvent l’occasion de réduire le coût global de l’opération, surtout si vous avez le bon profil (âge, profession, état de santé).
Les frais de dossier pour le crédit relais
L’émission d’un prêt relais au Crédit Mutuel entraîne des frais de dossier, calculés soit en pourcentage du capital emprunté (généralement 1 % du montant du prêt, avec parfois un minimum), soit de manière forfaitaire.
Nos conseils avant de souscrire un prêt relais au Crédit Mutuel
Bien estimer la valeur du bien immobilier
Le montant du prêt relais dépend directement du prix de vente estimé de votre bien. Si ce prix est surévalué, vous risquez de ne pas vendre à temps, voire de devoir baisser le prix en urgence. Vous récupérez moins d’argent que prévu, ce qui peut compliquer le remboursement du prêt relais, surtout en franchise totale.
À l’inverse, la sous-estimation vous prive d’une partie de l’avance que vous auriez pu obtenir. Vous devrez alors emprunter davantage ou mobiliser plus d’apport personnel pour boucler votre financement.
L’idéal : faire appel à au moins deux professionnels et comparer leurs avis de valeur. Vous pourrez ainsi fixer un prix juste, en phase avec le marché local.
Négocier les conditions de prêt
Taux d’intérêt, frais de dossier, assurance emprunteur… tout peut se discuter. Le Crédit Mutuel applique un taux fixe, mais celui-ci peut varier en fonction de la politique commerciale des caisses locales.
Comparer avec d'autres offres du marché
Le Crédit Mutuel n’est pas la seule banque à proposer des prêts relais. Banque Populaire, LCL, CIC, ou encore Crédit Agricole peuvent parfois vous accorder un meilleur taux ou un montage plus souple. N’hésitez pas à faire appel à un courtier pour comparer !
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