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Comment faire votre plan de financement immobilier ?

À l’instar d’un entrepreneur qui réalise un business plan avant de créer sa société, il est conseillé d’établir un plan de financement immobilier avant de se lancer dans son acquisition. Ne serait-ce que pour éviter de rêver sur des biens immobiliers à 600 000 € quand notre budget nous permet seulement d’acheter un logement à 300 000 €.

Voici les étapes à suivre pour y parvenir.

Et comme on est sympa chez HelloPrêt, on vous propose également un plan de financement immobilier Excel ;).

Étape 1 du plan de financement immobilier : évaluer ses dépenses 

Un plan de financement immobilier consiste à mettre en parallèle vos dépenses et vos revenus pour déterminer quel montant vous avez besoin de faire financer par la banque. En d’autres termes, combien il vous faudra emprunter. Outre le prix d’achat, l’acquisition d’une résidence principale, résidence secondaire ou d’un investissement locatif entraîne de nombreuses dépenses… Que vous ne pourrez pas forcément inclure dans le prêt immobilier.

  • Les frais de notaire dans le plan de financement immobilier

Comprenant les frais et débours, impôts et taxes de l’État et des collectivités locales, ainsi que les émoluments de l’officier ministériel, les frais de notaire représentent 2 à 3 % d’un achat dans le neuf, 7 à 8 % d’un achat dans l’ancien. 

  • Les frais de garantie dans le plan de financement immobilier

Avant de vous accorder un crédit immobilier, les établissements prêteurs exigent d’une part, la souscription à une assurance emprunteur, d’autre part, la prise de garanties. Aussi appelées sûretés, elles regroupent :

  • Le cautionnement : un organisme de cautionnement se portera garant du remboursement de votre emprunt moyennant des frais de garantie de l’ordre d’1.2 % de l’opération ;
  • L’hypothèque : supposant un acte notarié à la mise en place et pour la lever, elle est bien plus chère que le cautionnement. Vous devrez ajouter 2 % à votre plan de financement immobilier ;
  • L’inscription en privilège de prêteur de deniers : elle se situe entre les deux premiers, puisqu’elle représente environ 1.5 % du montant de l’acquisition ;
  • Le nantissement : la banque se rembourse sur le capital que vous avez mis en gage sur un produit financier comme une assurance vie.

  • Les frais d’agence immobilière dans le plan de financement immobilier

L’annonce immobilière mentionne « frais d’agence à la charge du vendeur » ? En réalité, c’est toujours l’acquéreur qui finance la commission de l’agent immobilier, inclue dans le prix de vente. Celle-ci représente de 4 à 8 % du prix d’achat, à ajouter sur le plan de financement immobilier. 

  • Les frais de courtage dans le plan de financement immobilier

Le courtier vous fera réaliser de substantielles économies dans votre projet immobilier, en dénichant pour vous le meilleur taux d’emprunt et le meilleur taux d’assurance de prêt. Chez HelloPrêt, les frais de courtage se montent à 1 490 €, sauf si vous souhaitez obtenir d’autres prestations.

  • Les frais de copropriété dans le plan de financement immobilier

Au moment de visiter un appartement, vous allez peut-être apprendre que des travaux sont en cours dans la copropriété… Et qu’ils sont à la charge de l’acquéreur. Dans ce cas, vous devrez ajouter ces frais dans votre plan de financement immobilier. 

  • Les frais de dossier

La banque vous facturera des frais pour l’étude, le montage de votre dossier et l’émission de l’offre de prêt. En général, les frais de dossier sont de l’ordre de 1 % du montant du financement, mais votre super courtier immobilier peut tenter de les négocier pour vous.

  • Les frais de l’assurance de prêt immobilier

Il est conseillé d’utiliser un simulateur pour estimer ce poste de dépenses du plan de financement immobilier, car le taux peut varier fortement d’un assuré à l’autre, en fonction de l’âge, de l’état de santé, des sports et du métier pratiqué… Ainsi, le taux d’assurance peut aller de 0.30 % à plus de 1 % !

Bon à savoir : vous achetez un bien immobilier pour le mettre en location ? Toutes les dépenses précédentes n’ont pas forcément à figurer dans votre plan de financement immobilier locatif, car elles pourront être déduites de vos revenus si vous optez pour le régime fiscal du réel.

Étape 2 du plan de financement d’un achat immobilier : comptabiliser ses revenus 

Maintenant que vous avez reporté toutes vos dépenses dans le plan de financement immobilier, il est temps de se pencher sur vos revenus.

  • Les revenus dans le plan de financement immobilier

Les banques ne comptabilisent pas les revenus de la même manière, selon d’une part leur source, et d’autre part de la situation professionnelle de l’emprunteur.

Si vous êtes en CDI (période d’essai expirée), fonctionnaire titulaire de votre poste ou retraité, alors vos salaires, traitements et pensions de retraite sont comptabilisés intégralement.

Si vous êtes travailleur indépendant, chef d’entreprise, en bref, à votre compte, les établissements bancaires prendront en compte une moyenne de vos revenus sur 3 ans.

Si vous êtes en CDD, intérimaire, contractuel de la fonction publique, alors vos revenus ne sont pas comptabilisés du tout.

Les revenus locatifs quant à eux sont pris en compte à hauteur de 70 %, pour intégrer le risque de vacance locative et d’impayés. Si vous revendez un bien, le prix de vente sera aussi comptabilisé, déduction faite des éventuelles pénalités de remboursement anticipé.

  • L’apport personnel dans le plan de financement immobilier

Sauf à pouvoir emprunter sans apport, une situation devenue assez rare aujourd’hui, vous devez avoir de l’épargne à injecter dans votre projet : c’est l’apport personnel. Celui-ci sert à financer les frais annexes au crédit qu’on vous a exposé plus haut.

Alors, comment pouvez-vous constituer votre apport ? Voici quelques pistes à explorer :

-  Les sommes que vos grands-parents vous ont versé depuis votre naissance sur un plan épargne logement ;

-  Une donation ou un prêt familial, sachant que la première bénéficie d’une exonération jusqu’à 100 000 € si elle est effectuée par votre père ou votre mère. S’ils sont d’humeur généreuse, ils peuvent même vous donner 100 000 € chacun, soit 200 000 € en net d’impôt ;

-  L’épargne salariale, qui peut être débloquée pour des projets d’achat de la résidence principale….

Étape 3 du plan de financement d’un crédit immobilier : déterminer les aides possibles

Il existe de nombreux prêts aidés qui peuvent venir compléter votre financement principal et ainsi réduire le montant du capital emprunté. En voici quelques-uns :

  • Le prêt à taux zéro (PTZ) : contrairement aux idées reçues, il n’est pas considéré comme de l’apport personnel par les banques. Certes, il est proposé sans intérêts, mais vous devrez tout de même le rembourser. Il entre ainsi en ligne de compte dans le calcul de votre taux d’endettement. Le montant du PTZ dépend de la zone d’implantation du bien et du nombre de personnes composant votre foyer fiscal ;
  • Le prêt Action Logement : mieux connu sous son ancien nom, le 1 % Logement, il est réservé à ceux qui travaillent pour une entreprise d’au moins 10 salariés. Son montant dépend lui aussi de la zone (45 000 € pour un HLM en zone B1 max) et ne peut pas excéder 40 % du montant de l’acquisition ;
  • Le prêt Paris Logement : il s’agit d’un prêt à taux zéro qui peut aller jusqu’à 39 600 € pour un couple.

On ne vous parle pas du prêt conventionné et du prêt d’accession sociale, qui sont aujourd’hui proposés à des taux d’intérêt ridiculement hauts.

Étape 4 du plan de financement immobilier : vérifier sa capacité d’emprunt

Votre plan de financement immobilier fait maintenant apparaître vos sources de revenus, les aides auxquelles vous avez potentiellement droit, ainsi que vos dépenses.

Un rapide calcul révèle le montant que vous devez emprunter pour financer votre acquisition. Mais il n’est pas certain que celui-ci soit en adéquation avec votre capacité d’emprunt (somme totale que vous pouvez emprunter), laquelle dépend de votre capacité de remboursement (somme que vous pouvez rembourser tous les mois) et du taux d’intérêt.

  • Le plan de financement immobilier et le taux d’endettement

 L’une des clés de l’octroi d’un prêt immobilier, c’est le respect du taux d’endettement de 35 %. Pour faire simple, la mensualité de votre prêt ne doit pas représenter plus d’un gros tiers de vos revenus. Vous devez donc procéder à une simulation de prêt en incluant les données de votre plan de financement immobilier pour vérifier si votre capacité d’emprunt est respectée. 

  • Le plan de financement immobilier et le taux d’emprunt

Le taux d’emprunt a lui aussi une incidence sur votre capacité d’emprunt et doit donc être pris en compte dans votre plan de financement. Revenons un moment sur le fonctionnement du prêt amortissable, pour que vous compreniez bien le raisonnement. 

Vous souhaitez emprunter 200 000 €. La banque appliquera un taux d’emprunt sur cette somme, qui varie en fonction notamment de la stabilité de votre situation professionnelle et de la durée d’emprunt. Plus celle-ci est courte, meilleur est le taux, et vice versa. Vous devrez donc payer des intérêts en plus du capital emprunté. Ceux-ci viennent s’ajouter à la somme empruntée, laquelle est ensuite divisée par le nombre de mensualités (240 pour un emprunt sur 20 ans, par exemple). Et la mensualité capital + intérêt doit être inférieure à 1/3 de vos revenus !

Étape 5 du plan de financement immobilier : choisir sa stratégie d’emprunteur

Ultime étape de votre plan de financement, la détermination de votre stratégie d’investisseur. Maintenant que vous connaissez votre capacité d’emprunt, vous devez vous poser une question : ai-je envie de la pousser au maximum ? Si la réponse est oui, soyez conscient que vous n’aurez plus de marge de manœuvre pour un autre emprunt le cas échéant.

D’un autre côté, vous avez peut-être envie de rembourser au plus vite votre crédit immobilier, et ainsi, de partir sur une durée courte, avec des mensualités élevées. Il n’existe pas une stratégie meilleure que l’autre, simplement, vous devez faire le point sur vos envies et vos projections à court, moyen et long terme !

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