Suspendre son crédit immobilier avant une vente

Suspendre son crédit immobilier avant une vente

Vous avez mis votre bien immobilier en vente et vous en recherchez activement un autre. Vous dénichez la perle rare, il vous faut maintenant décrocher un prêt pour financer son acquisition.

Problème : votre capacité d’emprunt ne vous permet pas de faire face aux échéances de deux prêts. Vous vous demandez donc si vous pouvez suspendre votre crédit actuel en attendant la vente de votre logement.

Si le contrat prévoit un report d’échéances, c’est possible. Attention, néanmoins, cette solution a un coût qu’il convient de bien estimer. C’est pourquoi la modularité ou le prêt relais doivent aussi être envisagés.

HelloPrêt vous explique tout !

Suspendre son crédit immobilier pour vente : la solution du report d’échéances

Pour réaliser votre achat immobilier, vous avez souscrit un prêt que vous remboursez chaque mois. Les mensualités pèsent lourd sur votre budget, vous souhaitez donc suspendre le crédit. On parle dans ce cas de report d’échéances. Ce dispositif vous permet de stopper le remboursement des mensualités en attendant de pouvoir solder le crédit avec le prix de vente de votre logement.

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Le report peut prendre deux formes :

- Le report partiel : dans ce cas, vous continuez à rembourser le capital restant dû, mais pas les intérêts d’emprunt ;

- Le report total : dans cette hypothèse, vous ne remboursez plus rien, ni intérêts ni capital.

Dans les deux cas, il faudra éditer un nouveau tableau d’amortissement. Le banquier peut vous facturer la réalisation de l’avenant au contrat.

Le report du crédit immobilier est-il toujours possible ?

Non, il n’est pas toujours possible de suspendre son crédit immobilier. En effet, il vous faut remplir plusieurs conditions :

  • Le contrat de prêt doit prévoir le report : si aucune clause n’offre cette possibilité, alors la banque refusera sans doute votre demande ;
  • Avoir commencé à amortir le capital emprunté : la plupart du temps, les banques exigent que vous ayez commencé de rembourser votre emprunt depuis un ou, plus souvent, deux ans ;
  • Vous devez avoir souscrit un prêt amortissable : le prêt in fine n’ouvre jamais droit à un report de mensualités. En revanche, peu importe que votre prêt soit à taux fixe, variable ou mixte. En outre, le report ne peut être demandé que pour le prêt principal. Les prêts accessoires ou aidés comme le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt 1% Logement ou le prêt à l’accession sociale (PAS) ne sont pas concernés par le dispositif.

Les conséquences de la suspension du prêt immobilier

Même si vous savez déjà plus ou moins comment fonctionne un prêt immobilier, on se fend d’un petit récap’, qui vous permettra de mieux mesurer les conséquences d’une suspension de crédit.

Vous remboursez le prêt amortissable avec des mensualités qui comprennent :

  • Une part de capital restant dû ;
  • Une part d’intérêts d’emprunt, qui est calculée sur le montant du capital restant dû. Ils sont donc dégressifs.

Vous payez plus d’intérêts en début de prêt, puis au fur à mesure, vous remboursez plus de capital, comme vous le montre votre tableau d’amortissement. En conséquence, si vous décidez de suspendre votre crédit immobilier avant la vente :

Vous payez des intérêts d’emprunt supplémentaires

Que vous optiez pour un report partiel ou total, vous ne remboursez plus d’intérêts pendant plusieurs mois. Ne pensez pas que dans sa grande bonté, l’établissement prêteur va vous les offrir ! Non, vous devrez les rembourser à la fin de la période de suspension. Pendant ce temps-là, ils s’ajoutent au capital restant dû et capitalisent. En clair, vous devrez payer des intérêts sur vos intérêts d’emprunt.

C’est encore plus vrai si vous avez commencé le remboursement de votre prêt il y a peu de temps, quand les intérêts d’emprunt représentent toujours une part importante des mensualités. En fonction de là où vous en êtes dans le remboursement, la suspension peut vous coûter très cher !

Lire aussi : Prêt immobilier : comment calculer les intérêts d’emprunt ?

La durée du prêt s’allonge

Rappelez-vous, au moment de souscrire votre prêt, la banque a étudié votre capacité d’emprunt au regard de votre taux d’endettement, qui ne doit pas dépasser 33 %. Vous remboursez sans doute déjà la mensualité maximale. Au moment de reprendre le remboursement, les intérêts d’emprunt de la suspension viennent s’ajouter aux mensualités restant à courir. Or il n’est pas certain que votre taux d’endettement permette d’augmenter le montant de vos échéances.

C’est ainsi que mécaniquement, la durée de votre prêt va s’allonger. Cet allongement n’est pas proportionnel au nombre de mois de suspension que vous demandez. Encore une question d’intérêts d’emprunt qui capitalisent.

C’est ainsi qu’un report de 6 mois peut se traduire par un allongement de délai de 8 mois. Cependant, si vous arrivez à solder intégralement votre prêt avec le produit de la vente, vous ne serez pas impacté par cette conséquence de la suspension de crédit.

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Votre assurance de prêt vous revient plus cher

L’assurance emprunteur a pour vocation de se substituer à vous si vous êtes défaillant dans le remboursement de votre prêt, dans au moins deux cas : le décès et la perte totale et irréversible de l’autonomie. Chaque mois, vous payez donc des primes d’assurance.

Les risques DC et PTIA doivent rester couverts pendant que vous demandez à suspendre le crédit. Dès lors, vous devrez vous acquitter d’autant de primes supplémentaires que de mois de report.

On vous donne maintenant un exemple chiffré pour que vous puissiez mesurer l’étendue du surcoût de la suspension de crédit.

En janvier 2018, vous avez emprunté 200 000 € à 1.5 % sur 20 ans. L’assurance de prêt immobilier vous coûte 50 € par mois. Vous demandez à suspendre votre crédit totalement pendant 6 mois. Au final, l’opération vous coûterait 1 777 € de prêt et 300 € d’assurance en plus. Soit une augmentation du coût total de votre crédit de 5.6 %.

C’est encore plus frappant sur une durée de suspension plus longue. Reprenons le même exemple, mais cette fois, vous souhaitez suspendre votre crédit pendant 12 mois. Le surcoût passerait à 3 565 € et 600 € pour l’assurance, soit une augmentation de 11.3 % du coût global du crédit. Vigilance, donc !

Bon à savoir : même si le report figure dans votre contrat de prêt, la banque n’est pas obligée d’accepter de suspendre votre crédit. Le juge peut néanmoins l’y contraindre dans une hypothèse : si vous perdez votre emploi et que vos ressources baissent drastiquement.

La modularité : une autre solution à envisager

Au lieu de suspendre votre crédit, vous pouvez envisager de diminuer le montant de vos mensualités. On parle alors de modularité ou de modulation des échéances. Comme pour la suspension des mensualités, cette possibilité doit être prévue dans le contrat de prêt. En fonction des établissements bancaires, le contrat fixe un seuil de modularité de 10 à 30 % par rapport à votre mensualité actuelle.

À la différence de la suspension de crédit, la modularité peut être demandée pour un prêt in fine.

Le plus souvent, la modularité est conditionnée à l’amortissement du prêt. Il faut que vous ayez commencé les remboursements depuis un ou deux an(s). Si vous remplissez ce critère, le banquier ne peut pas refuser la modularité.

Reprenons notre exemple. En diminuant la mensualité à 30 %, le surcoût pour votre crédit sera « seulement » de 520 € sur 6 mois et de 1 040 € sur 12 mois.

Une alternative à la suspension de crédit immobilier pour vente : le prêt relais

Au lieu de suspendre votre crédit, pourquoi ne pas souscrire un prêt relais ? Ce produit bancaire a justement pour but de vous aider à devenir propriétaire d’un nouveau logement alors que le précédent est en vente.

Le prêt relais peut être conclu sur une durée de 1 à 2 an(s), très exceptionnellement, sur 3 ans. Grâce à lui, vous pouvez acquérir votre nouveau bien et vous disposez de plus de temps pour revendre l’autre. Comme il est par nature temporaire, le prêt relais n’est pas assorti de pénalités de remboursement anticipé. Autre avantage, si vous ne trouvez pas repreneur, vous n’avez qu’à restituer les fonds versés.

Le montant du prêt représente au maximum 70 à 80 % de la valeur du logement que vous cherchez à vendre. Vous pouvez obtenir un :

  • Prêt relais sec : c’est l’hypothèse dans laquelle l’appartement ou la maison que vous revendez coûte plus cher que celui que vous souhaitez acheter. Il est proposé moyennant un taux d’emprunt assez élevé ;
  • Prêt relais adossé : c’est l’hypothèse inverse. Le prix de vente de votre ancien logement ne sera pas suffisant pour financer intégralement l’achat du nouveau. Vous devrez donc souscrire un autre crédit pour le reliquat. La banque propose un taux d’emprunt moins élevé pour le prêt relais adossé, car elle pourra marger sur votre crédit complémentaire.

Dans les deux cas, vous avez tout intérêt à contacter un courtier HelloPrêt pour qu’il vous déniche le meilleur taux !