Combien de fois peut-on renégocier un prêt immobilier ? 

Face à des taux qui demeurent historiquement bas, vous avez tout intérêt à renégocier votre prêt avec la même banque ou à le faire racheter auprès d’une autre. Mais combien de fois peut-on renégocier un prêt immobilier ? À l’infini, a priori, sauf que le montage n’est pas toujours économiquement pertinent.

Renégociation et rachat de prêt immobilier : quelle différence ?

Avant de répondre dans le détail à la question combien de fois peut-on renégocier un prêt immobilier, revenons un instant aux bases.

Renégociation de prêt : définition

La renégociation de prêt consiste à faire baisser le taux d’emprunt et / ou à obtenir de meilleures conditions d’emprunt auprès de l’établissement prêteur qui vous a déjà avancé un capital. 

Comme il vous compte déjà parmi ses clients, la négociation peut s’avérer un peu compliquée, sauf à faire appel à un courtier en renégociation de prêt immobilier.

Rachat de prêt : définition

Le rachat de prêt immobilier consiste quant à lui à faire jouer la concurrence pour obtenir un meilleur taux d’intérêt et de meilleures conditions d’emprunt auprès d’un autre établissement bancaire. 

La proposition que ce dernier vous fait peut servir de base pour négocier avec votre banquier actuel. Et s’il vous refuse un geste commercial, vous pourrez signer avec l’autre organisme de crédit !

Regroupement de prêts : définition

Et le regroupement de crédits, c’est quoi ? Tout simplement une opération qui consiste à fusionner tous vos prêts en cours sur une seule ligne de crédit, pour rembourser une unique mensualité. 

Vous pouvez faire racheter l’ensemble de vos emprunts (crédit à la consommation, crédit auto, prêts immobiliers) auprès d’une seule et même banque.

Généralement, le regroupement de prêts se traduit par des mensualités d’emprunt moins élevées, mais une durée de remboursement plus longue… Et donc un coût global de l’emprunt, exprimé par un taux annuel effectif global (TAEG), plus élevé.

Peut-on renégocier plusieurs fois son prêt immobilier ?

À la question peut-on renégocier plusieurs fois son prêt immobilier, la réponse est : oui. Rien légalement, ne vous l’interdit. De cette manière, vous pouvez obtenir un meilleur taux, ce qui se traduit par :

 

• Des échéances plus faibles chaque mois. Si vous avez du mal à tenir votre budget, c’est la solution idéale pour retrouver de l’air ;
• Une durée d’emprunt plus faible, grâce à des mensualités plus élevées. Ce peut être l’hypothèse dans laquelle vos revenus ont fortement augmenté et que vous souhaitez solder l’emprunt plus vite pour concrétiser un autre projet immobilier ou personnel.

 

Renégocier son prêt immobilier plusieurs fois conduit à la production d’un avenant. Il comprend un tableau d’amortissement qui ventile le capital restant dû et les intérêts. Il mentionne également le TAEG et le coût global du crédit sur les mensualités à venir. Bien entendu, cet avenant n’est pas gratuit, et vous devrez payer des frais de dossier à chaque renégociation de votre prêt immobilier.

Lire aussi : Quelle durée de prêt immobilier choisir ?

Combien de fois peut-on faire racheter son crédit immobilier ?

Il n’existe pas de nombre de fois maximum de renégociation de prêt. Il n’existe pas non plus de délai à respecter entre deux renégociations de prêt. Dès lors, vous pouvez très bien renégocier votre prêt en 2022, en 2023, 2024… Il est toutefois recommandé d’attendre au minimum 1 an entre deux renégo, pour voir comment les taux d’emprunt de l’immo évoluent.

 

La seule limite est l’accord de la banque d’une part, et l’intérêt financier de l’opération d’autre part. Car la renégociation comme le rachat implique le paiement de frais supplémentaires. D’où l’importance de procéder à une simulation de rachat de prêt ou à une simulation de renégociation de prêt pour en mesurer le coût.

Renégocier son prêt immobilier : au bout de combien de temps ?

On vient de vous le dire, renégocier plusieurs fois un prêt immobilier a un prix. Pour que l’opération soit rentable, encore faut-il que le capital restant dû soit suffisamment important, aka, que vous situiez dans la première moitié, voire le premier tiers de la durée du prêt.

 

Pourquoi ? Reprenons le fonctionnement du prêt amortissable. Vous empruntez un capital de X euros, à un taux d’emprunt de Z. Le taux d’emprunt n’est pas calculé une bonne fois pour toute sur le capital emprunté, mais chaque mois, sur le capital restant dû. En conséquence, les intérêts sont dégressifs. Au début de votre emprunt, vous remboursez plus d’intérêts que de capital, la situation s’inverse ensuite.

Il est donc plus avantageux de procéder à une renégociation ou un rachat de crédits quand les intérêts représentent la majorité des échéances. En clair, si vous êtes parti sur un crédit de 20 ans, renégociez si vous en êtes entre 7 et 10 ans de remboursement.

Comment bien renégocier son prêt immobilier avec sa banque ?

Deuxième, troisième renégociation du prêt, comment tourner l’opération à son avantage ? Déjà en s’interrogeant sur ses projets à court et moyen terme. Ensuite, en calculant les différents frais liés au rachat ou à la renégociation du prêt. Enfin, en faisant appel à un courtier pour augmenter vos chances de succès.

1. Vos projets pour savoir si renégocier son prêt plusieurs fois est une bonne idée

La question se pose essentiellement si vous êtes propriétaire d’une résidence principale. Si vous comptez la revendre dans 5 ans, il est inutile d’envisager un rachat, qui serait trop coûteux. Une renégociation peut s’avérer être une bonne idée, si les frais de dossier sont maîtrisés.

À l’inverse, pour un investissement locatif, qui par définition s’entend sur le long terme, renégocier ou racheter plusieurs fois son crédit peut être un pari gagnant.

2. Calculer les frais liés à plusieurs renégociations de prêts immobiliers

Vous allez négocier le taux nominal, à ne pas confondre avec le taux effectif. C’est le TAEG qui vous révèle le vrai coût de votre emprunt immobilier. Pour que l’opération soit pertinente, il faut que le taux nominal baisse d’au moins 0.7 points, et idéalement, de 1 point. Les frais annexes compris dans le TAEG auront aussi une influence sur le coût total de l’opération, comme les frais de garantie et les primes d’assurance.

• Le coût des garanties dans les renégociations

En sus de l’assurance de prêt immobilier, vous avez dû souscrire une garantie. Le plus souvent, il s’agit d’une caution auprès d’un organisme de cautionnement comme Crédit Logement ou la Casden. Sinon, vous avez consenti une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers.

 Dans le cadre de plusieurs renégociations auprès de la même banque, les garanties ne changeront pas.

En revanche, dans le cadre du rachat du prêt, le cautionnement comme l’hypothèque ne peuvent pas venir garantir votre nouvel emprunt. Crédit Logement vous remboursera la mutualisation, mais devra étudier une nouvelle fois votre demande pour l’accepter ou non…  Avec un nouveau dépôt de frais de garantie.

Avec une hypothèque ou une IPPD, vous devrez procéder à leur mainlevée puis en mettre une autre en place, ce qui a bien entendu un coût.

Lire aussi : Quelle est la garantie de prêt immobilier la moins chère ?

• Les pénalités de remboursement anticipé

Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) ne concernent pas la renégociation, mais le rachat. Comme vous changez de banque, vous soldez votre premier crédit pour en souscrire un autre, ce qui entraîne le paiement des IRA. Elles s’élèvent à 6 mois d’intérêts et 3 % du capital restant dû.

Comme vous le constatez, il est possible de renégocier plusieurs fois son emprunt, ou de le racheter plusieurs fois, mais l’opération a un coût non négligeable. D’où l’intérêt de faire le point avec un courtier pour vérifier qu’elle représente bien une économie pour vous !

Combien de fois peut-on renégocier son assurance emprunteur ?

Autre dépense qui pèse sur votre achat immobilier ou investissement locatif : l’assurance de prêt immobilier. La renégocier plusieurs fois peut donc vous faire réaliser de sérieuses économies.

Assurance de groupe, assurance en délégation : que peut-on renégocier ?

L’assurance de groupe est celle que vous propose la banque au moment de souscrire votre prêt immobilier. Le taux d’assurance et la cotisation sont fixés pour une même catégorie d’emprunteurs, indépendamment des risques effectivement encourus pour vous assurer.

 L’assurance déléguée auprès d’un assureur extérieur propose une prime adaptée en fonction de votre profil d’emprunteur. Elle peut donc potentiellement être moins chère.

 

Problème : au moment de signer votre offre de prêt, il n’est pas rare que la banque vous mette la pression pour choisir son assurance emprunteur, ou que vous n’ayez pas le temps de comparer les offres. Alors que vous pouvez négocier le taux d’assurance et l’étendue des garanties !

 

D’où vos questions : peut-on renégocier son assurance de prêt, quand et combien de fois ?

Quand renégocier son assurance emprunteur ?

C’est la loi Lagarde qui vous autorise à préférer l’assurance déléguée à l’assurance de groupe. Jusqu’à présent, et en vertu de la loi Hamon, vous pouviez renégocier et changer d’assurance à tout moment lors de la première année. Ensuite, une fois la première année passée, l’amendement Bourquin vous permettait de changer d’assurance une fois par an.

Depuis février 2022 et l’entrée en vigueur de la résiliation infra-annuelle de l’assurance emprunteur, vous pouvez renégocier votre assurance à n’importe quel moment. Et autant de fois que vous le souhaitez !