Comprendre le taux d’usure immobilier
Vous le savez certainement : l’octroi de crédits immobiliers est une activité fortement réglementée. Les banques ne peuvent pas faire n’importe quoi et notamment vous proposer des taux d’intérêt délirants !
En effet, le taux effectif global de votre prêt immobilier ne doit pas être supérieur au taux d’usure. Sinon quoi ? C’est ce que nous verrons dans cet article !
Qu’est-ce que le taux d’usure ?
La notion de taux d’usure et par extension de prêt usuraire est définie par le Code de la consommation en son article L 314-6 : « constitue un taux usuraire tout prêt conventionnel consenti à un taux effectif global qui excède, au moment où il est consenti, de plus du tiers, le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent par les établissements de crédit et les sociétés de financement pour des opérations de même nature comportant des risques analogues ».
Derrière cette définition barbare se cache l’obligation pour les banques de ne pas vous proposer un taux d’intérêt complètement déconnecté de la réalité du marché pour votre prêt immobilier.
À quel prêt immobilier le taux d’usure est-il applicable ?
Cette obligation ne s’adresse pas qu’aux banques, puisque la définition fait mention de prêt conventionnel. Autrement dit, si vous faites recours à votre famille chérie pour un prêt familial ou à un ami pour un prêt entre particuliers, ces derniers ne pourront pas vous proposer un taux d’intérêt supérieur au taux d’usure. (Au-delà de l’obligation légale, ce serait malvenu de leur part !)
La notion de taux effectif global (TEG)
Le taux effectif global (TEG) sert de base de référence pour le calcul du taux d’usure. Il n’agit donc pas du simple taux d’intérêt affiché, mais du coût réel du crédit immobilier (obligatoirement fourni par les établissements de crédit français). Ainsi, le TEG comprend :
- le taux d’intérêt
- les frais de dossier
- l’assurance de crédit obligatoire
- les commission.s
À défaut, les petits malins auraient pu facilement contourner les règles du taux d’usure en minimisant les taux d’intérêt, mais en se rattrapant sur les frais de dossier. D’ailleurs pour l’anecdote, les prêts immobiliers en finance islamique sont exempts de taux d’intérêt, pour autant le banquier y trouve son compte ;)
La prise en compte du TEG est donc indispensable pour calculer convenablement le taux d’usure.
Si vous souhaitez savoir exactement quels sont les éléments pris en compte dans le calcul du TEG pour le taux d’usure, vous pouvez consulter l’article R314-4 du Code de la consommation.
Quels sont les taux d’usure applicables aux prêts immobiliers ?
Le taux d’usure est calculé chaque trimestre par la Banque de France en faisant la moyenne des différents taux effectifs globaux pratiqués par les banques en fonction de chaque type de prêt.
Ainsi, les taux d’usure des prêts immobiliers sont divisés en plusieurs catégories selon la durée d’emprunt et le type de taux (fixe ou variable). De plus, les prêts relais étant des prêts à court terme permettant d’assurer la transition entre la vente d’un bien immobilier et l’acquisition d’un nouveau, ils ont aussi leur propre taux d’usure de référence.
| Type de prêt immobilier et prêt travaux | Taux effectif moyen (TEG) constaté au 4e trimestre 2020 | Taux d’usure applicable au 1er janvier 2021 |
|---|---|---|
| Prêt immobilier à taux fixe inférieur à 10 ans | 1,92 % | 2,56 % |
| Prêt immobilier à taux fixe entre 10 et 20 ans | 1,93 % | 2,57 % |
| Prêt immobilier supérieur à 20 ans | 2,00 % | 2,67 % |
| Prêt à taux variable | 1,89 % | 2,52 % |
| Prêt relais | 2,23 % | 2,97 % |
Source : Banque de France
Comment calculer le taux d’usure de votre prêt immobilier ?
Vous êtes plutôt du type matheux et préférez calculer vous-même le taux d’usure applicable à votre prêt immobilier ?
Globalement le calcul est relativement simple, il suffit de prendre le TEG de référence (calculé par la Banque de France) et d’ajouter un tiers de ce taux soit : TEG + TEG x 0,3 = Taux d’usure
La difficulté réside surtout dans le calcul du TEG de votre prêt pour savoir si votre prêt est considéré comme usuraire ou non. Sur ce point la banque a l’obligation de vous informer de manière claire sur le TEG de votre prêt en le mentionnant dans les documents contractuels et commerciaux. Si elle ne le fait pas, elle s’expose à une sanction de 4 500 euros d’amende avec notamment la nullité des taux d’intérêt mentionnés au profit du taux d’intérêt légal et le paiement de dommage et intérêt.
Il en va de même en cas d’un TEG erroné.
Que faire si votre prêt immobilier ne respecte pas le taux d’usure ?
Peu probable dans la pratique, mieux vaut vérifier que votre prêt immobilier n’est pas usuraire plutôt que de se faire pigeonner (ça n’arrivera pas avec Helloprêt, on vous rassure). On n’est jamais trop prudent…
Votre prêt est-il usuraire ?
Pour être usuraire, il faut qu’au moment de sa souscription le taux d’intérêt de votre prêt immobilier soit supérieur au taux d’usure. Autrement dit, vous ne pourrez pas contester un taux jugé comme usuraire en vous basant sur un taux d’usure postérieur à la souscription de votre prêt immobilier, ce serait trop facile sinon !
Par contre, si votre taux d’intérêt est devenu trop élevé par rapport aux taux du marché, c’est certainement le moment d’envisager un rachat de prêt immobilier ! Grâce à cette opération, vous pourrez faire baisser drastiquement le coût global de votre prêt immobilier et par extension, vos mensualités de remboursement !
Quelle sanction pour un prêt usuraire ?
Le fait de consentir un prêt usuraire ou d’y participer expose l’auteur à une peine d’emprisonnement de 2 ans et une amende de 300 000 euros (article L341-50 du Code de la consommation).
Sur le plan civil, vous pouvez aussi obtenir des dommages et intérêts et une réduction rétroactive des intérêts à hauteur du taux d’intérêt maximal autorisé (taux d’usure). Autant dire que la solution n’est pas vraiment satisfaisante puisque vous pourrez aisément obtenir un prêt plus avantageux auprès d’une autre banque.
Selon nous, la solution la plus intéressante et facile à mettre en œuvre reste à quitter votre banque en faisant racheter votre prêt immobilier pour un nouveau taux immobilier plus acceptable.
Comment s’applique le taux d’usure aux prêts immobiliers à taux variable ?
Si le taux d’usure s’apprécie au jour de la souscription du prêt immobilier, qu’en est-il pour les prêts immobiliers à taux variable puisque le taux est censé changer au cours du temps ?
Le taux d’usure d’un prêt immobilier à taux variable sert en quelque sorte de garde-fou. Il s’agit du taux plafond qu’il n’est pas possible de dépasser en cas de révision du taux.
Ainsi, si le taux d’usure sur un prêt immobilier à taux variable est de 2,97 % au premier trimestre 2021, la banque ne peut exiger un taux d’intérêt supérieur.
Le taux d’usure applicable est celui du jour de la révision du taux de votre crédit immobilier.
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Consultez notre foire aux questions
- Qu’est-ce que le taux d’usure ?
Le taux d’usure est le taux d’intérêt maximal auquel les banques sont autorisées à prêter. Le taux d’usure est révisé chaque trimestre pour chaque type de prêt en fonction de la moyenne des taux pratiqués par les établissements de crédit.
- Quel est le taux d’usure en 2021 ?
Le taux d’usure applicable dépend principalement du type de prêt souscrit et de sa durée. À titre d’exemple, le taux d’usure pour un prêt immobilier à taux fixe sur 20 ans est de 2,57 % au premier trimestre 2021.
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