Comment fonctionne un rachat de crédit immobilier par une autre banque ?

Lorsque vous avez réalisé votre achat immobilier, vous avez obtenu un financement à un certain taux. Du temps s’est écoulé, et vous constatez qu’aujourd’hui, les taux immobiliers sont plus faibles. Vous souhaitez profiter vous aussi de cette baisse pour réaliser des économies sur le coût de votre emprunt. Il existe une solution : le rachat de crédit immobilier par une autre banque. Avant de la mettre en place, il vous faut déterminer si cette opération est réellement avantageuse pour vous. Explications !

Comment fonctionne un rachat de crédit immobilier par une autre banque ?

Qu’est-ce que le rachat de crédit immobilier par une autre banque ?

Ne confondez pas renégociation de crédit immobilier et rachat de crédit immobilier par une autre banque ! En effet, dans le cadre de la renégociation, vous allez vous rapprocher de la banque qui vous a consenti le prêt immobilier pour lui demander de revoir son taux d’emprunt à la baisse. Pour qu’elle accepte, alors qu’elle vous compte déjà dans son fichier clients, vous devez avoir de solides arguments, comme de lui proposer de rapatrier des comptes d’épargne chez elle.

À l’inverse, le rachat de crédit immobilier consiste à solliciter des banques concurrentes afin qu’elles vous fassent une offre avec un taux d’intérêt plus bas.

Concrètement, le rachat de crédit se traduit par le remboursement anticipé du capital restant dû de votre emprunt initial par le nouvel établissement prêteur auprès de votre ancienne banque. Celui-ci vous fait signer une offre de prêt plus avantageuse et c’est à lui que vous rembourserez le nouveau prêt.

Quels sont les avantages d’un rachat de prêt immobilier par une autre banque ?

Meilleur taux d’intérêt, mensualités plus faibles, flexibilité sur le remboursement : le rachat d’emprunt immobilier par une autre banque offre bien des avantages pour votre budget.

Racheter son prêt immobilier par une autre banque, pour réduire le coût global du crédit

En obtenant un meilleur taux nominal, vous faites mathématiquement baisser le coût global de votre prêt immobilier.

Par exemple, vous avez emprunté 200 000 euros sur 22 ans, à un taux de 4.44 %. La mensualité s’élève à 1 188 € et le coût total du crédit à 113 677 euros (intérêts).

Vous faites racheter votre crédit par un établissement bancaire, au taux de 2.4 %. La mensualité passe à 976 euros et le coût total du crédit à 57 620 euros. Soit une économie de 56 057 euros !

Diminuer le montant des mensualités grâce à un rachat de prêt

On l’a vu, en rachetant le crédit à un taux inférieur, le montant des échéances baisse drastiquement. Vous retrouvez ainsi du pouvoir d’achat et pouvez mieux maîtriser votre budget.

Réduire la durée de remboursement grâce à un rachat par une autre banque

Si le montant des mensualités n’est pas un problème pour vous, vous pouvez les conserver telles quelles, mais diminuer la durée du crédit. En conséquence, il vous reviendra moins cher, et vous paierez des primes d’assurance emprunteur sur un temps moins long.

Adapter le montant des échéances grâce à un rachat de crédit

En conséquence de ce que nous venons de dire, vous pouvez faire racheter votre prêt immobilier pour adapter les conditions financières à vos revenus, à la hausse comme à la baisse.

Faire un regroupement de crédits au sein d’une même banque pour faciliter la gestion des prêts

Vous pouvez faire racheter plusieurs crédits auprès d’une même banque. Et même des crédits de natures différentes : crédits à la consommation et crédits immobiliers. Le but ici est de rembourser l’ensemble de ces prêts sur une seule ligne de crédits, avec un taux unique.

Alors, comment sera déterminé le taux applicable à l’ensemble des crédits ? Il faut prendre en compte la fraction représentative du financement immobilier. Si elle est supérieure à 60 %, c’est la législation du prêt immobilier, et donc le taux immobilier qui s’applique. Si elle est inférieure ou égale à 60 %, c’est la réglementation et le taux de prêt à la consommation qui s’appliquent.

Grâce à ce rachat de crédits par un autre organisme financier, votre budget retrouve de l’air et vous en avez une meilleure visibilité. Vous pouvez aussi faire baisser votre taux d’endettement.

Quels sont les inconvénients du rachat du crédit par une autre banque ?

Il faut distinguer 2 situations :

Vous faites racheter un unique crédit par une banque, qui vous propose un taux plus avantageux ;
Vous faites racheter des crédits, pour les regrouper au sein d’un même organisme financier.

Un point commun entre ces deux situations : vous remboursez votre ou vos prêts par anticipation. Ce qui a pour conséquence le paiement de pénalités de remboursement anticipé, aussi appelées indemnités de remboursement anticipé (IRA).

Pour information, le montant des IRA s’élève à :

6 mois d’intérêts dus sur le capital remboursé par anticipation et au taux moyen du prêt
3 % du capital restant dû avant de procéder au remboursement anticipé.

À ces frais viennent s’en ajouter d’autres :

Les frais de dossier pour l’émission d’une nouvelle offre de prêt ;
Les frais de garantie pour la souscription d’un nouveau prêt : si vous êtes couvert par un organisme de cautionnement, vous récupérerez 75 % du fonds mutuel de garantie si vous n’avez connu aucun incident dans le remboursement du prêt. Si vous avez souscrit une hypothèque, vous devrez procéder à sa mainlevée, puis à l’inscription d’une nouvelle, en passant par un notaire ;
Les primes d’assurance de prêt : deux possibilités, soit l’assureur accepte de transférer votre contrat actuel, soit vous devez en souscrire un autre. Problème : vous êtes potentiellement passé dans une autre tranche d’âge, qui impose des cotisations plus élevées. Vous pouvez toutefois profiter de l’opération de rachat pour simuler des taux d’assurance auprès d’un assureur extérieur (assurance en délégation) et trouver moins cher. La loi Lemoine vous autorise en effet à changer d’assurance emprunteur à tout moment, et sans frais.

Si l’on vous disait qu’il fallait examiner deux cas de figure, rachat d’un crédit ou rachat et regroupement de crédits, c’est parce que dans cette seconde hypothèse, l’opération se traduit généralement par un allongement de la durée du prêt, car elle est souvent conçue pour alléger les mensualités. Dans ce cas, le coût global du crédit s’alourdit, car vous paierez des intérêts et des primes d’assurance sur une plus longue période.

Quelles sont les conditions pour faire un rachat de crédit immobilier par une autre banque ?

Le rachat de crédit n’a de raison d’être que s’il vous apporte des avantages concrets. Ceux-ci peuvent être de nature économique (votre prêt vous revient moins cher) ou organisationnel (vous avez plusieurs crédits en cours et vous souhaitez les rassembler dans le même établissement).

L’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) émet quelques conseils à suivre pour déterminer si oui ou non, un emprunteur a raison de faire un rachat de crédit.

Le nouveau taux d’intérêt doit être plus faible que le taux initial

Pour que l’opération de rachat auprès d’une autre banque soit avantageuse, il faut que celle-ci vous propose un différentiel de taux d’au minimum 0.7 point de base. Idéalement, même, 1 point !

Vous devez vous situer dans le premier tiers de remboursement du prêt

Le rachat par une autre banque n’est intéressant que si vous avez encore peu amorti le capital, et que les intérêts représentent une part élevée dans la mensualité. C’est ainsi qu’il faut que la durée de remboursement restante soit supérieure à la durée depuis laquelle vous avez commencé à rembourser votre prêt. On parle souvent de la règle du premier tiers. Si par exemple, vous remboursez sur 15 ans, l’idéal est d’avoir commencé à rembourser depuis moins de 5 ans au moment du rachat.

Le montant du capital restant dû doit être assez élevé

Si vous n’avez plus que quelques dizaines de milliers d’euros à rembourser, il est peu probable que le rachat soit avantageux, au regard des frais qu’il engendre.

Quelles sont les banques qui font des rachats de crédit ?

La plupart des grandes banques françaises proposent le rachat de crédit. C’est le cas par exemple du Crédit Agricole, le Crédit Mutuel, la Banque Postale, la Banque Populaire ou encore la Caisse d’Épargne. Certaines banques en ligne proposent également ce service.

Comment obtenir un rachat de crédit facilement ?

Déjà, commencez par préparer votre dossier. Ensuite, vous avez tout intérêt à vous faire accompagner par un courtier en rachat de crédit, comme ceux d’HelloPrêt.

Les documents pour un rachat de crédit par une autre banque

Vous devez fournir les mêmes pièces justificatives que pour votre financement initiale :

Copie des trois dernières fiches de paie ;
Copie des trois derniers relevés de compte ;
Dernier avis d’imposition ;
Copie de la pièce d’identité ;
Justificatif de situation matrimoniale ;
Échéanciers des crédits en cours.

Faire appel à un courtier en rachat de prêts immobiliers

Les courtiers disposent de toutes les compétences nécessaires pour négocier le taux avec leurs banques partenaires, mais aussi les meilleures conditions d’emprunt. Par exemple, une clause de modulation des échéances, qui permet d’avoir un peu de flexibilité en cas de baisse ponctuelle des revenus.

En outre, les courtiers possèdent un réseau de banques partenaires et savent quelles sont celles qui sont susceptibles d’accepter votre dossier. Ils vous font ainsi gagner un temps précieux !