Clause de tontine (pacte tontinier) : ce qu'elle change quand vous achetez à deux

Qu'est-ce qu'une clause de tontine ?

C'est une clause insérée dans l'acte d'achat d'un bien acquis à plusieurs. Elle prévoit qu'au décès de l'un des acquéreurs, sa part revient automatiquement aux survivants, jusqu'à ce que le dernier vivant soit considéré comme le seul propriétaire de la totalité du bien.

On l'appelle aussi pacte tontinier ou clause d'accroissement. Les trois termes désignent la même chose.

Attention à un mot piégeux : la tontine désigne aussi des associations d'épargne collective à long terme, sans aucun rapport avec l'achat immobilier. Cet article ne traite que de la clause insérée dans un acte de vente.

Que se passe-t-il au décès de l'un des acheteurs ?

Le bien ne fait pas partie de la succession du défunt. Il est réputé n'y être jamais entré.

Trois conséquences immédiates :

Que signifie l'effet rétroactif ?

Le survivant n'hérite pas de la part du défunt : il est considéré comme ayant toujours été propriétaire du bien entier, depuis la signature de l'acte.

Juridiquement, chacun est propriétaire de sa part sous condition résolutoire de son décès, et propriétaire de la totalité sous condition suspensive de sa survie. C'est l'analyse constante de la Cour de cassation, reprise par la doctrine fiscale de l'administration.

En clair : tant que vous êtes tous les deux en vie, aucun de vous n'est propriétaire de façon définitive. C'est ce point qui explique la plupart des blocages décrits plus bas.

Pacte tontinier : combien le survivant devra-t-il payer ?

Le survivant paie des droits de succession sur la valeur de la part qu'il recueille, calculés selon son lien de parenté avec le défunt. C'est la règle posée par l'article 754 A du Code général des impôts.

L'intuition inverse est fréquente et fausse. Comme le bien ne passe pas par la succession, on imagine échapper aux droits de succession. Le législateur a fermé cette porte en 1980, précisément parce que le mécanisme servait à les éviter.

Combien selon votre situation ?

Source : Service-Public.fr, barème vérifié le 19 août 2026. La loi de finances pour 2026 n'a pas modifié ces montants.

Un exemple pour mesurer l'écart. Deux concubins achètent un appartement de 300 000 € à parts égales. Au décès du premier, le survivant recueille une part de 150 000 €. Après l'abattement de 1 594 €, il doit environ 89 000 € de droits, à payer alors qu'il n'a rien reçu en liquidités. Les mêmes acheteurs mariés ou pacsés ne paieraient rien.

C'est la raison principale pour laquelle la tontine, présentée comme un outil de protection du concubin, se retourne souvent contre lui.

Le cas particulier des logements sous 76 000 €

Une exception existe. Lorsque le bien est l'habitation principale commune à deux acquéreurs et que sa valeur globale est inférieure à 76 000 €, la transmission est soumise aux droits de mutation à titre onéreux, c'est-à-dire aux mêmes droits que ceux payés lors d'un achat classique, soit environ 5 à 6 % de la valeur selon le département en 2026.

Ce seuil de 76 000 € n'a pas bougé depuis des décennies. Il ne concerne aujourd'hui qu'une part très réduite du marché.

Depuis 2010, le bénéficiaire peut aussi choisir de payer les droits de succession plutôt que les droits de mutation. Cette option a été ouverte pour les personnes désormais exonérées : conjoint survivant, partenaire de PACS, frères et sœurs vivant sous le même toit.

Comment met-on en place une clause de tontine ?

À quel moment se décide-t-elle ?

La clause est rédigée par le notaire et intégrée à l'acte authentique d'acquisition. Elle se décide donc avant la signature, ce qui suppose d'en parler dès le compromis de vente, au moment où le régime d'achat se choisit.

Peut-on l'ajouter après l'achat ?

Non, en pratique. Le régime fiscal de l'article 754 A ne s'applique qu'à une clause insérée dans un contrat d'acquisition en commun. Une clause ajoutée plus tard, par avenant ou par acte séparé, en sort.

Si vous détenez déjà un bien en indivision et souhaitez protéger votre partenaire, ce sont d'autres outils qu'il faut regarder : convention d'indivision, testament, donation au dernier vivant, assurance décès.

Comment Helloprêt vous accompagne sur un achat à deux ?

Le choix du régime d'achat relève du notaire, mais il a des conséquences directes sur le financement : nature de la garantie, répartition des quotités d'assurance, capacité d'emprunt du couple.

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