Qu’est-ce que la surenchère sur une offre d’achat ?

L’offre d’achat est un document par lequel un acquéreur manifeste par écrit sa volonté d’acheter un bien au prix déterminé par le vendeur. Elle exprime une intention ferme, mais n’engage que celui qui la rédige. Tant que le vendeur ne l’a pas acceptée par écrit, il reste entièrement libre de poursuivre les visites et d’attendre les propositions d’achat d’autres candidats. 

La surenchère, elle, correspond au fait de formuler une proposition d’achat d’un montant supérieur au prix indiqué dans l’annonce. Elle peut donc intervenir à deux moments :

Est-ce légal de surenchérir sur une proposition d’achat ?

Vous lirez ici et là que la surenchère est interdite entre particuliers, et autorisée si la vente est passée par un agent immobilier. En réalité, aucun texte ne s’oppose formellement à cette pratique. Tout dépend du moment où intervient la surenchère.

Avant acceptation de l’offre d’achat : liberté totale du vendeur

Avant l’acceptation écrite du vendeur, surenchérir est parfaitement légal. L’offre d’achat ne crée aucune obligation pour le vendeur, qui peut continuer les visites, négocier ou choisir une offre plus élevée. 

Même une offre au prix ne l’engage pas tant qu’il n’a pas formalisé son accord. Comme le précise la Cour de Cassation dans un arrêt du 22 juin 2023, une offre au prix vaut vente uniquement si elle est acceptée sans réserve par le vendeur. 

Le vendeur peut ainsi refuser une proposition, négocier avec un candidat ou retenir un acheteur présentant un meilleur dossier financier. 

Le vendeur passe par un agent immobilier pour vendre son bien ? La règle est la même. En tant que mandataire d’entremise, l’agent n’a aucun pouvoir pour engager le vendeur. Son rôle se limite à relayer l’offre et à informer son mandant. Il ne peut pas choisir l’offre la mieux-disante lui-même : c’est son client qui décide ou non de l’accepter.

Après acceptation : la vente est formée (art. 1583 C. civ.)

En revanche, dès qu’une offre ferme est acceptée par écrit, la vente est « parfaite » au sens de l’article 1583 du Code civil. Les deux parties étant d’accord sur la chose et sur le prix, l’offre d’acquisition vaut vente. Elle devra se poursuivre sur la signature d’un compromis de vente ou d’une promesse de vente.

Dans ce cadre, surenchérir n’a plus aucune utilité : le vendeur ne peut plus accepter une offre à un prix supérieur. Dans un arrêt du 16 mars 2022, la Cour de cassation a rappelé qu’un vendeur ayant accepté une offre d’achat ne peut plus vendre au plus offrant (Cass. 3e civ., 16 mars 2022, n° 21-10.586). 

S’il tente malgré tout d’accepter une nouvelle offre, il se place en situation de rupture contractuelle. L’acquéreur peut en principe agir en justice pour demander l’exécution forcée de la vente ou obtenir des dommages-intérêts.

Quels sont les risques de surenchérir sur une offre d’achat ?

Surenchérir n’est pas une décision anodine. Avant de proposer une hausse de prix, vous avez tout intérêt à procéder à une estimation de votre capacité d’emprunt, pour déterminer si oui ou non, vous parviendrez à financer le surplus du prix de vente.

Autre risque que vous courrez en proposant une surenchère : la moins-value. En effet, vous achetez un logement qui, potentiellement, vaut moins cher sur le marché que le prix que vous proposez.  Lors de la revente, il n’aura peut-être pas pris assez de valeur pour que vous puissiez réaliser une plus-value immobilière.

Quelles sont les alternatives à la surenchère pour décrocher le bien ?

Miser sur la qualité du dossier plutôt que sur le prix

Dans un marché concurrentiel, le prix ne constitue pas toujours le critère décisif pour un vendeur. Ils restent nombreux à privilégier un acquéreur fiable, capable d’aller au bout de la transaction sans se voir opposer un refus de financement. 

Vous ferez donc la différence si vous présentez un dossier solide qui comprend :

Supprimer les conditions suspensives

Les conditions suspensives jouent un rôle important dans la sélection d’une offre d’achat, même lorsqu’elle est faite en surenchère. Particulièrement celle relative à l’obtention d’un crédit immobilier.

Pour vous démarquer de la concurrence, vous pouvez envoyer une offre d’achat sans conditions suspensives de financement. Et ce, sans risque ! Helloprêt vous propose en effet de prendre à sa charge l’indemnité d’immobilisation que vous versez au vendeur lors du compromis de vente, au cas où vous n’obtiendriez pas votre financement. C’est dire que nos intérêts sont alignés sur les vôtres !

N’hésitez pas, donc, à contacter un courtier, qui pourra vous accompagner tout au long de la transaction, de la simulation de votre capacité d’emprunt à la signature de la vente définitive chez le notaire.