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Prêt sur 25 ans pour investissement locatif : comment faire ?
Vous souhaitez acheter pour louer, pour obtenir des revenus supplémentaires ou anticiper votre retraite. Se pose alors la question de la durée du financement. Vous envisagez de demander un prêt sur 25 ans pour un investissement locatif. Mais est-ce possible ? Réponses !
Pourquoi souscrire un prêt sur 25 ans pour un investissement locatif ?
Le marché immobilier a repris des couleurs, depuis que les taux immobiliers ont amorcé une décrue. Mais les prix de vente restent élevés, particulièrement dans les villes en tension.
Résultat : financer un projet locatif devient de plus en plus difficile, d’autant que les conditions d’accès au crédit se sont durcies depuis les recommandations du HCSF.
Dans ce contexte, beaucoup d’investisseurs cherchent à allonger la durée de leur prêt afin de rendre leur projet réalisable.
En parallèle, l’objectif des emprunteurs est de réduire le montant de la mensualité, pour l’adapter à leur budget et rester sous la barre des 35 % d’endettement.
En empruntant sur 25 ans, vous pouvez en outre préserver de la capacité d’investissement pour d’autres projets personnels ou professionnels.
Enfin, une durée plus longue, vous bénéficiez à plein de l’effet de levier du crédit immobilier et pouvez améliorer votre cash-flow.
Quels sont les avantages d’un crédit de 25 ans pour un investissement locatif ?
La possibilité d’acheter un bien plus cher$
Premier atout d’un prêt sur 25 ans ? Il vous permet d’emprunter plus, tout en respectant les 35 % d’endettement. En allongeant la durée d’un prêt locatif, vous pouvez acheter un bien immobilier plus cher ou concrétiser un projet de plus grande envergure.
L’opportunité de défiscaliser sur le long terme
L’autre avantage est fiscal. Vous le savez sans doute déjà, mais il est possible de déduire les intérêts de vos revenus locatifs, en location vide comme en location meublée. Vous devez être au régime réel pour avoir droit à la déductibilité.
Mathématiquement, plus votre emprunt est long, plus vous pouvez déduire des intérêts. L’idéal pour réduire la taxation des loyers !
Améliorer le cash-flow de l’opération
Le cash-flow est un indicateur qui permet de mesurer la rentabilité d’un investissement locatif. Il vous indique en effet si vous dégagez suffisamment de trésorerie pour absorber les mensualités et la fiscalité de votre investissement.
Vous pouvez donc réaliser :
-
Un cash-flow négatif, si les loyers ne suffisent pas à payer la mensualité et les impôts. Vous devez donc fournir un effort d’épargne ,
-
Un cash-flow neutre, si les recettes locatives et les taxes sont couvertes par la mensualité ;
-
Un cash-flow positif si vous engrangez de la trésorerie supplémentaire chaque mois.
Profiter plus longtemps de l’effet de levier du crédit
L’effet de levier est le mécanisme par lequel vous utilisez l’argent de la banque (par un crédit) pour acquérir un bien immobilier plus important que ce que vos seuls fonds propres vous permettraient d’acheter. Autrement dit, vous multipliez votre capacité d’investissement grâce à l’endettement.
Un exemple pour mieux comprendre. Supposons que vous ayez 20 000 d’euros d’épargne. Avec cette somme, vous pouvez au mieux acheter un garage pour le louer.
Mais avec l’effet de levier bancaire, ces 20 000 € servent d’apport pour un prêt de 180 000 €. Vous devenez propriétaire d’un bien à 200 000 €, soit 10 fois votre mise de départ.
Quels sont les inconvénients d’un emprunt sur 25 ans pour un investissement locatif ?
Avant de vous lancer dans la recherche d’un prêt locatif sur 25 ans, vous devez connaître les inconvénients de ce type de montage.
Coût global du crédit plus élevé.
Si vous décidez d’allonger la durée du prêt, vous vous exposez à deux écueils :
-
Un taux d’emprunt plus élevé. Le taux d’intérêt grimpe car vous faites couvrir un risque accru aux banques de défaillance dans le remboursement ;
-
Le coût global du financement qui augmente. Vous allez payer plus d’intérêts en raison de la durée de remboursement plus longue.
Enfin, vous vous engagez sur du long terme. Vous allez donc rester endetté plus longtemps.
Simulation de prêt locatif sur 25 ans
Pour bien comprendre l’impact de la durée de remboursement, voici une simulation.
| Durée (ans) | Taux (%) | Mensualité (€) | Coût total crédit (€) |
| 15 | 3.8 | 1459.41 | 62 693 |
| 20 | 3.5 | 1 159.92 | 78 380 |
| 25 | 3.3 | 9 79.92 | 93 976 |
On constate donc une forte différence du coût total de l’emprunt selon si vous partez sur 15 ou 25 ans.
Prêt sur 25 ans en investissement locatif : est-ce possible ?
On vous le dit tout net : la réponse est non. Les banques n’acceptent pas de financer les projets d’investissements locatifs sur une durée supérieure à 20 ans. Seuls les projets portant sur l’achat de la résidence principale profitent d’un prêt avec une durée de 25 ans.
Pourquoi ? Parce que les loyers sont censés couvrir une partie, voire l’intégralité des mensualités. Vous n’avez donc pas besoin en théorie d’emprunter sur 25 ans.
En outre, les établissements prêteurs courent un risque accru lorsqu’ils financent un investissement locatif. En effet, rien ne leur garantit que ce dernier va fonctionner. Vous pouvez tout à fait faire face à de la vacance locative, des impayés de loyers ou des dégradations.
Quelles sont les possibilités pour emprunter sur une durée plus longue ?
Il existe des leviers à actionner pour augmenter la durée de remboursement au-delà de 20 ans.
Le différé de remboursement
Première option : le différé de remboursement. Il correspond à une période allant d’un à 2 ans pendant laquelle vous ne remboursez pas immédiatement le capital de votre prêt. Deux possibilités :
- Vous pouvez demander un différé total. Dans ce cas, vous ne payez ni capital, ni intérêts. Vous assumez simplement la prime de l’assurance emprunteur ;
- Vous pouvez demander un différé partiel. Vous payez uniquement les intérêts et l’assurance, sans amortir le capital.
L’avantage est évident : vous allégerez vos charges au démarrage et vous rallongez la durée de 2 ans. Mais attention, le différé augmente le coût global du crédit, car les intérêts continuent de courir pendant cette période.
Le lissage de prêts
Autre option : le lissage de prêts (ou prêt à paliers) consiste à adapter les remboursements pour maintenir une mensualité globale constante lorsque vous avez plusieurs crédits en même temps.
Exemple : vous contractez un prêt immobilier de 200 000 € alors que vous remboursez encore un prêt étudiant. La banque peut lisser les mensualités de votre prêt immobilier de façon à réduire leur montant pendant la durée du prêt étudiant, puis les augmenter une fois ce dernier soldé.
Ce mécanisme permet de stabiliser votre budget et d’éviter un taux d’endettement trop élevé au début de l’opération. Vous pouvez également négocier une durée plus longue pour votre prêt immobilier.
Le regroupement de crédits
Le regroupement de crédits (ou rachat de crédits) est une opération plus complexe. Il s’agit de fusionner plusieurs prêts existants (immobilier, consommation, auto, etc.) en un seul, avec une mensualité réduite et une durée rallongée.
L’avantage du regroupement, c’est que vous remboursez sur une seule ligne de crédit. Vous pouvez en outre en profiter pour tenter de négocier votre taux à la baisse.
L’inconvénient, c’est que le rachat de crédit s’effectue le plus souvent par une autre banque. En conséquence, vous devrez payer des indemnités de remboursement anticipé à votre organisme de crédit actuel.
Comment préparer sa demande de prêt ?
Il ne vous reste plus qu’à effectuer une demande de prêt pour concrétiser votre projet immobilier d’investissement locatif. Voici les étapes clés !
Monter un dossier solide
Vous devez monter un dossier qui comprend :
-
Les 3 derniers bulletins de paie si vous êtes salarié, des bilans comptables si vous êtes travailleur indépendant ;
-
Les 3 derniers relevés de compte bancaire, pour apprécier votre comportement de gestionnaire ;
-
Le dernier avis d’imposition ;
-
Une estimation des loyers futurs établie par un professionnel de l’immobilier ;
-
Le justificatif de l’apport personnel ;
-
Le compromis de vente.
Une explication du projet locatif
Un bon dossier ne repose pas uniquement sur vos finances, mais aussi sur la qualité du projet immobilier. Les établissements prêteurs étudient :
-
Le rendement locatif brut et net ;
-
L’emplacement : centre-ville, proximité des transports, bassin d’emploi, université… autant de critères qui sécurisent la demande locative.
Comparer les banques et passer par un courtier.
Chaque banque a sa propre politique de crédit. Vous devez comparer les offres pour trouver la plus adaptée à votre profil d’emprunteur et à votre projet immobilier. Et la tâche est loin d’être facile, vu le nombre d’acteurs sur le terrain.
C’est pourquoi vous avez tout intérêt à entrer en relation avec un courtier immobilier. Fort de solide réseau de partenaires, il défend votre dossier et met en avant ses atouts. Il peut aussi négocier des conditions plus favorables, par exemple la suppression des frais de dossier ou le différé de remboursement.
Trouver une assurance emprunteur
Souvent sous-estimée, l’assurance emprunteur représente une part importante du coût du crédit, surtout sur les durées longues. Sur 20 ou 25 ans, l’assurance peut peser autant que les intérêts bancaires.
La banque propose généralement son contrat maison (assurance groupe), mais vous avez la possibilité de choisir une délégation d’assurance auprès d’un assureur externe. Les économies peuvent être significatives, surtout si vous êtes jeune et en bonne santé.
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Très bel accompagnement de notre dossier de A à Z !
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