Qu'est ce que le prêt lissé ou prêt à palier de remboursement ?

Vous souhaitez bénéficier d’un prêt aidé pour l’achat de votre résidence principale ? Entre le PTZ et le PAS (prêt d’accession sociale), vous aurez l’obligation de souscrire un crédit immobilier classique en complément. Or, les prêts aidés sont souvent consentis pour une durée inférieure à celle d’un prêt immobilier (voire avec une période différée de remboursement comme pour le PTZ).

Cette différence de durée de remboursement se traduit par des mensualités fluctuantes au cours du temps. Pour éviter de passer de 1000 à 1300 euros de remboursement selon les mois, il est possible d’effectuer un lissage de votre prêt immobilier. En plus de conserver la maîtrise de votre endettement, le prêt lissé pour vous faire économiser de l’argent !

Tout ça vous parait un peu abstrait ? Pas de panique on vous explique tout !

Le fonctionnement du prêt lissé

En réalité, le fonctionnement du lissage de prêt immobilier est assez simple à comprendre. À ne pas confondre avec le regroupement de crédit, le prêt lissé ou prêt à pallier (ou encore prêt multipalier) consiste à moduler les mensualités de votre crédit bancaire pour les maintenir constantes pendant toute la durée de remboursement. En effet, lorsque vous avez souscrit plusieurs crédits pour acheter votre bien immobilier, les durées de remboursement sont souvent différentes.

Dès lors, vos mensualités de remboursement seront plus élevées d’une période à une autre. Cette situation est alors particulièrement problématique pour votre capacité d’emprunt puisque la banque, à défaut de lissage du prêt, va se concentrer sur les mensualités les plus hautes pour le calcul de votre taux d’endettement. Elle serait donc amenée à refuser votre prêt alors qu’il suffirait d’effectuer un lissage.

Dans quelles situations utiliser la méthode du lissage de prêt immobilier ?

Le prêt lissé est couramment utilisé par les primo-accédants sollicitant différents prêts aidés pour l’achat de leur résidence principale. Il est aussi possible d’utiliser le prêt lissé pour un prêt gigogne à pallier. Aussi complexe que son nom, cette technique permet néanmoins de réaliser des économies sur son crédit immobilier. Elle s’adresse donc aux acheteurs avertis ou bien conseillés par un courtier immobilier !

Le prêt gigogne à pallier

Sans trop s’y attarder, le prêt gigogne à palier est une méthode d’ingénierie patrimoniale consistant à souscrire deux prêts bancaires simultanément avec des durées et des conditions de remboursement différentes :

  • le premier prêt est conclu pour une courte durée (10 ans par exemple) à taux court (1%)
  • le second est conclu pour une durée longue (25 ans par exemple) à un taux long (1,5%).

Les deux prêts vont ensuite être lissés pour que les mensualités soient constantes pendant toute la durée de l’emprunt. Cette méthode, selon les taux et les montants empruntés permet de réaliser de réduire le coût de l’assurance emprunteur et des intérêts d’emprunt.

Mais, l’usage le plus courant du lissage de prêt se situe au niveau du PTZ et des autres prêts aidés.

Le lissage de prêt immo avec un PTZ et autres prêts aidés

Entre le PTZ, le prêt employeur, le PEL (prêt épargne logement), ils existent de nombreux prêts aidés qui, pour la plupart, doivent être complétés par un crédit immobilier classique. Ainsi, si vous avez contracté un prêt aidé, vous aurez au minimum deux crédits à rembourser pour un seul achat immobilier. Les mensualités de ces prêts vont donc se cumuler. Or, comme nous l’avons expliqué, les modalités et durées de remboursement de ces prêts sont souvent différentes.

Type de prêt aidé Durée de remboursement Modalités de remboursement
PTZ 20 à 25 ans Période de différé de remboursement pendant les 5, 10 ou 15 premières années).
Prêt 1% employeur 5 et 20 ans  
Prêt épargne logement 2 et 15 ans  
Prêt familial Au choix Au choix

Sauf dans le cas du PTZ, où les mensualités seront importantes à la fin du prêt (en raison du différé de remboursement), les différents prêts aidés vont drastiquement augmenter vos mensualités les premières années pour ensuite laisser place à des mensualités allégées en fin de remboursement.

En utilisant le prêt lissé pour votre PTZ ou votre autre prêt aidé, vous pourrez augmenter le montant global de votre emprunt et donc votre budget immobilier en payant chaque mois la même mensualité.

C’est toujours un peu abstrait ?

On vous explique au moyen d’un exemple.

Exemple de lissage de prêt avec un prêt à taux zéro

Imaginez que vous êtes une jeune célibataire (le couple c’est trop cliché) en passe d’acquérir un bel appartement en banlieue parisienne à 300 000 euros (frais de notaire compris). Vous êtes éligible au PTZ pour un montant de 60 000 euros sur 20 ans remboursables à partir de la 5e année soit une mensualité de 333 euros par mois.. Plutôt cool non ?

Bon, le problème c’est que c’est loin d’être suffisant pour acheter l’appartement de vos rêves d’autant que votre apport n’est pas d’un montant extraordinaire (10 000 euros). Il faudra donc recourir à un prêt immobilier de 230 000 euros.

Exemple du PTZ avec un prêt non lissé

Vous demandez à votre banque votre prêt immobilier classique de 230 000 euros sur 20 ans au taux de 1,4% (avec une assurance à 0,34%) soit une mensualité régulière de 1 164 euros/mois.

Or, vous gagnez 3 300 euros/mois. Votre taux d’endettement avoisine les 33%, c’est donc OK en principe. Mais, la banque sait qu’à partir de la 5e année, votre mensualité de remboursement passera à 1 497 euros/mois en raison du remboursement du PTZ soit un taux d’endettement de 45% !
Malgré tout la banque accepte votre dossier emprunteur, mais malheureusement, l’organisme de cautionnement le refuse. À défaut de garantie, la banque refuse donc de vous accorder votre prêt.

Déterminé à obtenir un prêt, vous décidez de faire appel à Helloprêt pour décrocher un crédit coute que coute.

Le recours au prêt palier pour lisser votre emprunt avec votre PTZ

Votre courtier dévoué vous explique alors qu’il est possible de jouer avec la durée d’emprunt tout en effectuant un lissage de prêt. L’objectif est donc de maintenir un taux d’endettement inférieur à 33% soit une mensualité maximum de 1 100 euros par mois.

Les premières années, alors que vous ne remboursez pas votre PTZ, il est donc préférable de rembourser une partie plus importante de votre prêt bancaire pour ensuite réduire son remboursement au moment où les mensualités du PTZ deviennent exigibles.

Au moyen de savants calculs, votre courtier transforme votre dossier en modulant la durée de remboursement à 25 ans pour atteindre une mensualité fixe de 1 150 euros/mois (ok y’a un léger dépassement, mais ça passe) pour un taux de 1,5%. Ainsi, vous payeriez tous les mois : 1 150 euros pendant 25 ans là où initialement vous auriez payé :

  • environ 1 000 euros/mois pendant les 5 premières années ;
  • environ 1 300 euros/mois entre la 5e et la 20e année ;
  • de nouveau 1 000 euros/mois pour les 5 années restantes

Là où initialement votre dossier aurait été refusé, il est désormais acceptable grâce au prêt palier. Bien sûr, à partir du moment où vous prolongez la durée de votre crédit de 5 ans, le capital est amorti plus lentement et les intérêts sont plus élevés.

Néanmoins, cet aspect est compensé par un remboursement plus important les premières années. Ainsi, au moment où il convient d’amortir le PTZ, vous avez déjà amorti une part plus importante de votre emprunt bancaire que si jamais vous n’aviez pas lissé de votre prêt.

En comparant les deux situations, on constate que le lissage de prêt vous permet même de faire des économies !

Coût total des intérêts d’emprunt lissé sur 25 ans (1,5%) Coût total des intérêts du prêt non lissé sur 25 ans (1,5%) Différence
45 732 euros 45 956 euros 224 euros

Certes 224 euros ce n’est pas énorme, mais c’est déjà ça ! Et surtout, vous avez pu obtenir votre prêt grâce au lissage là où l’organisme de cautionnement n’aurait certainement pas accepté que vous assumiez 1 300 euros de mensualité pendant 15 années !

Remarque : L’absence de coût supplémentaire du lissage de crédit est due au mécanisme de remboursement différé du PTZ. Pour les autres prêts aidés, les mensualités sont dues dès la réception des fonds de sorte que le capital du prêt principal est amorti dans une moindre proportion les premières années. Or, les intérêts d’un prêt immobilier s’appliquent sur le capital restant dû. Dès lors, les premières années générons des intérêts supérieurs que pour un financement non lissé. Dans cette situation, le coût global d’un prêt lissé sera supérieur à un prêt non lissé.

Les avantages du prêt à pallier

Outre cette petite économie et l’opportunité d’obtenir un prêt, le prêt lissé présente plusieurs avantages notables.

La maîtrise du taux d’endettement

L’exemple que nous avons fait est assez éloquent. Nous sommes passés d’une situation où les mensualités de remboursement dépassaient largement le taux d’endettement acceptable à une situation tout à fait gérable financièrement.

De facto, grâce au prêt à pallier, vous pouvez :

  • emprunter un montant plus élevé qu’initialement. Au total, nous avons emprunté 290 000 euros pour une mensualité de 1 100 euros/mois pendant 25 ans ! À titre de comparaison, la mensualité aurait été de 1 250 euros/mois pour un financement 100 % bancaire soit une économie de 150 euros par mois (45 000 euros au total !) ;
  • diminuer votre taux d’endettement.

Une meilleure maîtrise du budget grâce au prêt palier

Nous ne doutons pas de votre capacité d’adaptation, mais entre nous, il est préférable de payer tous les mois le même montant plutôt que de voir vos mensualités fluctuer un mois sur l’autre. Cette constance dans le remboursement permet de mieux gérer votre budget et d’éviter les changements drastiques dans votre train de vie. Constance est mère de sûreté… (Euh non en fait c’est pas ça, mais ça fonctionne aussi !).

Comme dans l’exemple, si vous souhaitez réaliser un achat immobilier avec un PTZ ou un autre prêt aidé, vous pouvez contacter votre dévoué courtier Helloprêt pour trouver une solution de financement adaptée ! Vous pouvez aussi utiliser notre simulateur de prêt immobilier pour vous faire une idée des possibilités qui s’offrent à vous !