Prêt immobilier
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Quelles poursuites pour le non paiement d’un crédit immobilier ?
Ne plus pouvoir rembourser son crédit immobilier peut arriver à tout emprunteur, suite à un accident de la vie ou à une baisse de revenus. Mais quelles sont les conséquences juridiques et financières en cas de non-paiement ? De la simple pénalité au fichage bancaire, jusqu’à la saisie du bien, les recours de la banque sont progressifs, mais bien réels.
A retenir :
- Un retard de paiement sur un crédit immobilier peut entraîner des pénalités, un fichage FICP et à terme, des poursuites.
- En cas d’impayés prolongés, la banque peut engager une procédure judiciaire : déchéance du terme, saisie du bien, vente forcée.
- Des solutions existent pour éviter les poursuites : négociation avec la banque, délai de grâce, assurance emprunteur ou dossier de surendettement.
- Le non-paiement d’un crédit n’est pas un délit, sauf en cas de fraude. Il s’agit d’un litige civil entre vous et la banque.
Que se passe-t-il en cas de retard ou d’impayé sur un prêt immobilier ?
Lorsque vous avez souscrit un crédit immobilier, vous vous engagez contractuellement à en rembourser les mensualités selon un échéancier défini. En cas de retard ou d’impayé, les conséquences peuvent être plus ou moins graves selon la durée et la fréquence du défaut de paiement. Voici ce qu’il faut savoir.
Les premières conséquences d’un simple retard de paiement
Un retard ponctuel de paiement entraîne d’abord des conséquences limitées, mais à ne pas négliger :
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La banque applique généralement des pénalités de retard sous forme d’intérêts supplémentaires.
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Vous risquez de recevoir une relance ou mise en demeure pour régulariser votre situation dans un délai court (souvent sous 30 jours).
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En cas de plusieurs retards consécutifs, votre relation avec la banque peut se détériorer, ce qui compliquera toute négociation future.
Ce type d’incident peut aussi réduire votre capacité à obtenir de nouveaux financements, même s’il est isolé.
Le fichage au FICP par la Banque de France
Si les impayés persistent ou deviennent récurrents, la banque peut signaler votre situation à la Banque de France. Cela entraîne votre inscription au FICP (Fichier des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers).
Voici ce que cela implique :
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Le fichage intervient après deux mensualités impayées consécutives (ou une échéance non régularisée après mise en demeure).
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Il est valable pendant 5 ans, sauf régularisation anticipée.
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Il limite fortement l’accès à tout nouveau crédit, y compris les petits prêts à la consommation ou un nouveau prêt immobilier.
Être inscrit au FICP n’a pas d’impact pénal, mais cela représente un signal d’alerte fort pour les établissements financiers. Il est donc essentiel de réagir rapidement dès le premier incident de paiement.
Quelles sont les procédures engagées par la banque en cas d’impayés prolongés ?
Si un emprunteur laisse s’accumuler plusieurs mensualités impayées sans solution amiable avec sa banque, la situation devient plus critique. L’établissement prêteur peut alors engager des procédures plus lourdes, avec des conséquences financières et judiciaires importantes. Voici les principales étapes auxquelles vous pouvez être confronté.
La déchéance du terme
La déchéance du terme est une étape clé dans la gestion des impayés. Elle signifie que la banque met fin de manière unilatérale au contrat de prêt, considérant que l’emprunteur ne respecte plus ses engagements.
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Elle intervient généralement après deux ou trois mensualités impayées, accompagnées d’une ou plusieurs mises en demeure restées sans effet.
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Une fois prononcée, la totalité du capital restant dû, ainsi que les intérêts et pénalités éventuelles, devient exigible immédiatement.
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L’emprunteur n’a alors plus la possibilité d’échelonner ses paiements : il doit rembourser la somme en une fois, ce qui est rarement possible sans vente du bien.
Le commandement de payer par huissier
Si l’emprunteur ne s’acquitte pas de sa dette après la déchéance du terme, la banque mandate un huissier pour délivrer un commandement de payer valant saisie.
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Ce document est délivré en main propre ou par acte d’huissier.
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Il mentionne le montant dû et accorde un délai de 8 jours à l’emprunteur pour régulariser la situation.
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Ce commandement constitue la première étape de la procédure de saisie immobilière.
À partir de ce moment, il est vivement conseillé de consulter un avocat ou un conseiller juridique pour défendre ses intérêts.
La saisie immobilière et la vente du bien
Si la dette n’est toujours pas réglée dans les délais impartis, la banque peut demander au tribunal la saisie du bien immobilier ayant servi de garantie.
Trois types de ventes sont possibles :
- La vente amiable : l’emprunteur peut vendre lui-même le bien avant l’audience de saisie pour rembourser sa dette.
- La vente forcée : ordonnée par le juge, elle se fait aux enchères publiques (adjudication).
- La vente judiciaire : dans un cadre fixé par la procédure de saisie.
Le produit de la vente est utilisé pour rembourser la banque :
- Si le montant de la vente est supérieur à la dette, le solde revient à l’emprunteur.
- Si le montant est insuffisant, l’emprunteur reste redevable du reliquat, et d’autres saisies peuvent être envisagées (revenus, comptes bancaires...).
Le rôle des garanties dans la récupération de la dette
Lors de la souscription d’un prêt immobilier, l’établissement prêteur exige toujours une garantie qui lui permet de se protéger en cas de non-paiement. Cette garantie est activée lorsque la dette devient exigible, généralement après la déchéance du terme.
Il existe deux grandes familles de garanties :
1. Les sûretés réelles (sur le bien)
- L’hypothèque : la banque peut saisir et faire vendre le bien immobilier pour récupérer les sommes dues.
- Le privilège de prêteur de deniers (PPD) : fonctionne comme une hypothèque mais avec des frais moindres, réservé aux logements anciens.
Ces garanties permettent à la banque d'engager directement une procédure de saisie immobilière, sans avoir besoin d'une autorisation judiciaire supplémentaire.
2. La caution (via un organisme spécialisé)
- Dans ce cas, c’est un organisme de cautionnement (ex. Crédit Logement) qui rembourse la banque si l’emprunteur est défaillant.
- Ensuite, cet organisme peut se retourner contre l’emprunteur pour récupérer les fonds : c’est ce qu’on appelle l’action récursoire.
- L'avantage de la caution : elle permet d’éviter une saisie immédiate du bien, le temps que l’organisme tente un recouvrement amiable.
Conseil d’Helloprêt : Quelle que soit la nature de la garantie, elle peut entraîner la vente du bien ou d'autres saisies si la dette n'est pas régularisée. Mieux vaut donc chercher une solution en amont.
Existe-t-il des solutions pour éviter les poursuites ?
Face à des mensualités impayées, il est encore possible d’agir avant que la situation ne s’aggrave. Plusieurs dispositifs permettent de gagner du temps, réorganiser ses finances ou même suspendre temporairement les poursuites. L’objectif est clair : éviter d’en arriver à une saisie immobilière. Voici les principales solutions à connaître.
Les recours amiables avec la banque
Avant toute procédure judiciaire, la banque est souvent disposée à trouver une solution pour éviter un contentieux coûteux et long. Voici les options possibles :
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Report d’échéances : vous pouvez demander à décaler une ou plusieurs mensualités, généralement sans frais, mais avec un allongement de la durée du crédit.
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Rééchelonnement de la dette : la banque peut proposer un nouveau plan de remboursement, avec des mensualités réduites, selon vos capacités financières actuelles.
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Conversion temporaire en différé partiel : remboursement uniquement des intérêts pendant une période donnée.
Bon à savoir : Certains contrats de prêt peuvent prévoir l’une ou l’autre de ces possibilités de sorte que la banque ne sera pas en mesure de refuser votre demande.
Le délai de grâce accordé par le juge
Si aucune solution amiable n’aboutit, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour demander un délai de grâce, prévu à l’article L. 314-20 du Code de la consommation.
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Le juge peut accorder une suspension des remboursements jusqu’à 24 mois maximum.
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Pendant ce délai, la banque ne peut pas exiger le paiement, ni appliquer de pénalités de retard.
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Il faut prouver que votre situation est temporairement dégradée (chômage, divorce, problème de santé...).
Ce délai est souvent utilisé en dernier recours, pour gagner du temps avant un redressement de situation ou la vente du bien.
Le rôle de l’assurance emprunteur
L’assurance emprunteur, souscrite lors de la mise en place du crédit, peut prendre le relais en cas de coup dur, à condition que l’événement soit couvert :
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Perte d’emploi : prise en charge partielle ou totale des mensualités pendant une durée limitée.
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Invalidité / incapacité : selon le taux d’invalidité, l’assurance peut rembourser partiellement ou intégralement le prêt.
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Décès : le capital restant dû est remboursé par l’assurance, protégeant ainsi les héritiers.
Le recours au surendettement
En cas d’impossibilité durable à rembourser vos dettes, vous pouvez déposer un dossier de surendettement auprès de la Banque de France. Ce mécanisme suspend temporairement les poursuites et peut aboutir à un plan de redressement.
- Effet immédiat : gel des poursuites pendant l’instruction du dossier.
- Si le dossier est recevable, la commission peut proposer :
- Un plan de remboursement adapté à vos revenus.
- Un effacement partiel voire total de certaines dettes dans les cas extrêmes.
- Le prêt immobilier peut être inclus dans la procédure.
Bon à savoir : Cette démarche doit être bien préparée, car elle entraîne un fichage FICP et limite fortement vos projets financiers futurs.
Le non-paiement d’un crédit immobilier est-il un délit ?
Beaucoup d’emprunteurs en difficulté redoutent des conséquences pénales en cas de défaut de paiement sur leur crédit immobilier. En réalité, le non-remboursement d’un prêt n’est pas un délit pénal, mais une faute contractuelle. Le seul fait de ne pas rembourser votre crédit immobilier ne saurait aboutir à une peine de prison ou à une amende. Mais attention, certains comportement en lien avec le défaut de remboursement peuvent donner lieu à des sanctions pénales !
Le risque de poursuites civiles, pas pénales
Le non-paiement d’un crédit immobilier est considéré comme une inexécution d’une obligation contractuelle. Il ne constitue donc pas un délit, sauf en cas de fraude caractérisée.
Cela signifie que :
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Vous ne risquez pas de peine de prison simplement parce que vous ne pouvez plus rembourser votre prêt.
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La banque ne peut pas porter plainte au pénal pour obtenir réparation.
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Elle doit obligatoirement passer par des voies civiles (tribunal judiciaire) pour recouvrer sa créance.
En revanche, le juge civil peut ordonner :
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Le remboursement immédiat de la dette (après déchéance du terme),
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La saisie de biens ou de revenus,
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L’exécution forcée de la garantie (hypothèque, caution…).
Les cas où une action pénale est possible
Il existe néanmoins des situations spécifiques dans lesquelles des poursuites pénales peuvent être engagées. Elles concernent des comportements frauduleux au moment de la souscription du crédit :
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Fausse déclaration volontaire (ex. : revenus ou emploi fictif) ;
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Falsification de documents (bulletins de salaire, relevés bancaires…) ;
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Organisation volontaire de l’insolvabilité, dans le but d’échapper au remboursement.
Dans ces cas précis, l’emprunteur peut être poursuivi pour escroquerie ou faux et usage de faux, ce qui constitue des délits pénaux passibles de peines de prison et d’amendes.
Helloprêt : un accompagnement sur-mesure pour éviter les situations d’impayés
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Un prêt bien dimensionné, c’est la meilleure façon de prévenir les impayés.
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