Prêt immobilier
Les indispensables
Pour maîtriser votre prêt de A à Z
Prêt immobilier sur 30 ans : est ce possible ?
Vous recherchez un financement pour concrétiser un projet immobilier. Pour augmenter votre capacité d’emprunt, baisser le coût de la mensualité ou de votre taux d’endettement, vous envisagez de souscrire un prêt sur 30 ans. Mais est-ce possible ? Réponses !
Prêt sur 30 ans : que dit la loi ?
C’est le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) qui dicte les règles en matière d’octroi de prêt immobilier. Dans une décision de 2022, il impose une durée maximale de remboursement : 25 ans.
Cette durée peut être augmentée de 2 ans, soit 27 ans, si vous n’entrez pas immédiatement en jouissance des lieux. Le différé est ainsi proposé pour la vente sur plan (VEFA), la construction de maison individuelle et l’achat immobilier dans l’ancien avec travaux.
Donc a priori, vous ne pouvez pas emprunter sur une durée de 30 ans. Toutefois, face à un marché du financement grippé, certaines banques accordent des prêts au-delà de cette limite. Il en va de même pour certains crédits immobiliers réglementés.
Quels prêts peuvent durer jusqu’à 30 ans ?
On vous présente les prêts réglementés qui autorisent par nature à aller sur 30 ans, voire plus.
Le prêt conventionné jusqu’à 35 ans maximum
Le prêt conventionné est accordé par des organismes financiers ayant signé une convention avec l’État. Il s’agit d’un prêt immobilier amortissable créé pour faciliter l’accession à la propriété.
Les biens immobiliers ciblés
Il peut notamment financer :
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L’achat d’un terrain pour y bâtir un logement neuf ;
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L’achat d’un appartement ou d’une maison neuve ;
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L’acquisition d’un logement ancien avec travaux ;
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La transformation d’un local commercial en usage d’habitation…
Les conditions à respecter
Bonne nouvelle : le PC est distribué sans condition de ressources. En revanche, il faut que le logement devienne votre résidence principale au plus tard 1 an après l’achat ou la réalisation des travaux.
Le taux d’un prêt conventionné
Autre avantage du prêt conventionné : son taux, qui peut être fixe ou variable, est plafonné par la Banque de France. Actuellement, il est un peu haut : 6.10 %.
Attention : il s’agit bien là d’un plafond que les banques ne peuvent pas excéder. Mais il est tout à fait possible qu’elle vous propose un taux inférieur à celui-ci. D’où l’intérêt de comparer les offres et de faire appel à un courtier !
La durée du prêt conventionné
En dérogation à la règle édictée par le HCSF, ce prêt peut être conclu sur une durée de 30 ans. Une clause peut même prévoir de l’augmenter jusqu’à 35 ans !
Le prêt d’accession sociale
Le prêt d’accession sociale (PAS) est réservé aux ménages modestes. L’objectif est là aussi de faciliter l’accès à la propriété.
Il permet de financer l’acquisition d’un terrain avec construction, un logement neuf ou ancien avec travaux ou encore un agrandissement.
Les conditions à respecter
Pour être éligible au PAS, vous devez respecter une condition de ressources. Le montant de celle-ci varie en fonction de la zone d’implantation du bien (Paris ou régions) et du nombre d’occupants dans le foyer fiscal.
Par ailleurs, vous devez faire du logement votre résidence principale dans l’année qui suit l’acquisition ou l’achèvement du chantier. Vous pouvez temporairement donner votre bien en location.
Le taux immobilier d’un PAS
Il est le même que pour le PC : 6.10 % dès lors que la durée de remboursement excède 20 ans.
Mais le PAS présente d’autres avantages comme :
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Le plafonnement des frais de dossier bancaire ;
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La réduction des frais de notaire ;
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L’exonération sur la taxe de publicité foncière.
La durée de remboursement d’un PAS
Vous pouvez vous engager sur une durée de 30 ans, voire 35 ans si une clause du contrat vous accorde cette possibilité.
Le prêt social location-accession (PSLA)
Le PSLA se destine aux ménages modestes. La réalisation du projet immobilier s’effectue en deux temps. D’abord, vous louez un bien, sur une durée de 1 à 5 ans. Ensuite, vous avez le choix de lever ou non l’option pour acquérir définitivement le logement.
Chaque mois, vous versez une redevance qui comprend :
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Un loyer modéré, inférieur aux prix du marché
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Une part acquisitive, épargnée et déduite du prix de vente lors de la levée d’option.
Cette période permet à l’acquéreur de tester le logement et sa capacité financière sans s’engager immédiatement dans un crédit immobilier.
Le prêt amortissable de certaines banques
En principe, en dehors des prêts réglementés, les banques ne peuvent pas accorder de financements sur une durée supérieure à 25 ans, plus éventuellement un différé de 2 ans.
Pour accorder un peu de souplesse aux établissements financiers et redonner de la couleur au marché du financement, le HCSF prévoit une marge de manœuvre. C’est ainsi que les banques peuvent déroger à cette règle pour 20 % de leur production de crédits trimestrielle.
Elles doivent donner la priorité aux primo-accédants (ceux qui achètent un bien pour la première fois) et à l**’acquisition de la résidence principale**. Seuls 6 % de la production peut être affecté à la résidence secondaire ou à un investissement immobilier locatif.
Quels sont les avantages d’un prêt sur 30 ans ?
S’endetter sur 30 ans présente des avantages non négligeables pour l’emprunteur.
Des mensualités plus faibles sur 30 ans
Premier atout et pas des moindres d’un prêt de longue durée : vous pouvez réduire significativement le montant des mensualités. Vous amortissez plus lentement le capital, mais vous pouvez ainsi respecter le taux d’endettement.
Le taux d’endettement est limité par le HCSF à 35 %. Autrement dit, la mensualité ne peut pas excéder 35 % de vos revenus disponibles. En empruntant sur 30 ans, cette règle est plus facile à respecter.
Par ailleurs, avec une mensualité plus faible, vous conservez un reste à vivre plus important. Vous avez plus de pouvoir d’achat chaque mois pour faire face à vos dépenses courantes et imprévues.
En outre, si votre projet ne concerne pas l’achat de la résidence principale, mais un investissement locatif, vous pouvez améliorer l’effet de levier et le cashflow de votre projet.
Vous atteignez plus facilement l’autofinancement ou le cashflow positif. Vous conservez en outre de la capacité d’endettement pour réaliser d’autres investissements immobiliers.
Exemple
Pour un emprunt de 250 000 € à 3 %, la mensualité est d’environ 1 386 € sur 20 ans, contre 1 054 € sur 30 ans. Soit une baisse de plus de 330 € par mois, sans modifier le montant emprunté.
Une capacité d’emprunt plus élevée
La capacité d’emprunt, c’est le montant maximum qu’un établissement bancaire acceptera de vous prêter en fonction :
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Du montant de vos revenus. Sont comptabilisés l’intégralité de vos salaires et traitements si vous êtes en CDI ou fonctionnaire. Sinon, l’établissement prêteur prendra en compte une moyenne de vos revenus sur 1 à 30 ans. Les loyers d’un investissement locatif actuel ou futur sont aussi intégrés dans la limite de 70 % ;
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Du taux d’endettement, qui ne doit pas excéder 35 % ;
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Du montant de votre apport personnel. Celui-ci sert à financer les frais annexes au prêt, comme les frais de notaire, les frais bancaires ou les frais de garantie ;
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Du taux d’emprunt que votre courtier et vous négociez ;
Et bien sûr de la durée de remboursement. Plus elle est longue, plus vous pouvez emprunter.
La maîtrise du taux d’endettement avec un emprunt sur 30 ans
On l’a dit et redit, le taux d’endettement se limite à 35 %. Si vous remboursez déjà un ou plusieurs crédits à la consommation, vous le dépassez peut-être sur une durée de 20 ou 25 ans. D’où la solution de partir sur un prêt de 30 ans !
Quels sont les inconvénients d’un prêt sur 30 ans ?
Le prêt sur 30 ans présente aussi des écueils que vous devez avoir en tête avant de vous lancer dans votre acquisition.
Le taux d’intérêt plus élevé
Le saviez-vous ? La durée de remboursement d’un prêt a un fort impact sur le pourcentage du taux immobilier. Plus elle est courte, plus vous obtenez un bon taux. Et inversement, malheureusement.
Pour vous donner un ordre d’idée, actuellement, selon l’Observatoire du Crédit Logement CSA, le taux d’intérêt s’élève à :
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3.01 % sur 15 ans ;
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3.07 % sur 20 ans ;
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3.12 % sur 25 ans.
Alors imaginez sur 30 ans !
Le coût global du crédit augmente fortement
En corrélation avec le taux d’emprunt, le montant global d’intérêts que vous devrez rembourser explose. Outre les intérêts, l’assurance emprunteur va aussi peser sur vos finances. Vous devrez la payer pendant 5 ans de plus.
Mais tout n’est pas sombre. Vous pourrez renégocier le taux d’emprunt si le marché repart à la baisse. Idem, avec le taux de l'assurance de prêt, dont vous pouvez changer à tout moment et sans pénalités.
Prêt sur 30 ans : quelle banque l’accepte ?
Si le prêt sur 30 ans avait quasiment disparu du paysage bancaire, il revient timidement sur le devant de la scène, essentiellement dans des banques implantées en régions. Caisse d’Épargne, par exemple, propose cette facilité, comme l’explique Le Parisien.
Le meilleur moyen de décrocher un prêt sur 30 ans reste de faire appel à un courtier ! Fort de son réseau, il sait quelles banques sont susceptibles d’accorder un financement sur cette durée. N’hésitez pas à le contacter pour une simulation d’un crédit sur 30 ans !
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Arnaud a reussi à me trouver le taux le plus bas sur le marché, un prêt modulable avec des avantages incroyables. Je ne peux que lui remercier très sincèrement du fond de mon coeur.
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