Comment calculer votre reste à vivre pour un prêt immobilier ? 

Indicateur incontournable pour l’obtention d’un prêt immobilier, le reste à vivre sert à déterminer si vous aurez assez d’argent pour vivre une fois la mensualité du prêt payée. Le calcul du reste à vivre est assez simple et repose sur vos revenus et charges. On fait le point !

Qu’est-ce que le reste à vivre ?

Comme son nom l’indique, le reste à vivre désigne l’argent qu’il vous reste pour vivre une fois déduite la mensualité d’emprunt et vos autres charges fixes. Il constitue donc un indicateur du niveau de vie, exprimé en euros.

 Le reste à vivre ne doit pas être confondu avec le taux d’endettement. Exprimé en pourcentage, ce dernier désigne la part maximum que doivent représenter vos échéances de prêt sur vos revenus mensuels.

Le calcul du reste à vivre est essentiel pour l’obtention d’un prêt, pour déterminer votre capacité d’emprunt (montant maximum que vous pouvez emprunter) et pour éviter le surendettement.

À quoi sert le reste à vivre ?

Le reste à vivre est utilisé par les banques et par les commissions de surendettement.

Le calcul du reste à vivre pour sécuriser l’emprunt

Les établissements de crédit vous prêtent de l’argent en contrepartie d’un taux d’emprunt. Ils sont donc rémunérés pour leur service. 

Toutefois, ils ne sont pas enclins à prendre des risques inconsidérés. Avant de vous accorder un emprunt, ils vont passer votre dossier d’emprunteur au crible, notamment votre reste à vivre.

Le reste à vivre permet de déterminer si vous serez capable de faire face aux échéances régulières d’un crédit, sans courir un risque de surendettement. Lorsqu’il est suffisant, il permet à priori de rembourser un prêt immobilier sans difficulté. Ce qui revient à le sécuriser !

Obtenir un prêt avec le reste à vivre

En lien avec ce que l’on vient de dire, le reste à vivre sert à étudier si vous pouvez obtenir un crédit immobilier. S’il est suffisant, et que les autres critères d’emprunt sont au vert, alors oui. 

S’il est insuffisant, et même si vous remplissez les autres critères d’emprunt, ce sera plus compliqué. Il vous faudra l’aide d’un courtier immobilier pour contourner cette difficulté.

Outrepasser les 35 % d’endettement grâce à un bon reste à vivre

Jusqu’en 2022, la limite de 35 % d’endettement était une simple recommandation du Haut Conseil de Stabilité Financière. Depuis cette année, la recommandation est devenue une décision qui s’impose aux établissements prêteurs.

En d’autres termes, la norme est de ne pas accorder de prêt immobilier au-delà de 35 %. Toutefois, les établissements bancaires peuvent déroger à cette règle pour 20 % de leur production trimestrielle de crédits. Ils doivent accorder la priorité aux primo-accédants et aux acheteurs de la résidence principale.

Comment faire partie des heureux élus ? Justement en ayant un reste à vivre suffisant ou élevé ! C’est pourquoi contrairement aux idées reçues, le reste à vivre est encore plus important que le taux d’endettement.

Dossier de surendettement et reste à vivre

On va passer rapidement là-dessus, parce que d’une part, ce n’est pas notre propos, d’autre part, le sujet peut être assez angoissant.

Les personnes qui se retrouvent en situation de surendettement peuvent faire l’objet d’une saisie sur salaire. Mais dans une limite : vous devez conserver un reste à vivre suffisant pour procéder aux achats alimentaires.

Le reste à vivre est formé par le solde bancaire insaisissable (SBI). Le montant de celui-ci s’élève à 575.52 euros en 2022. Que vous soyez célibataire ou chargé de famille n’y changera rien.

Quel est le reste à vivre pour un prêt immobilier en 2022 ?

On revient à des propos plus optimistes ! Quel montant de reste à vivre faut-il pour obtenir un prêt immobilier en 2022 ? Déjà, sachez qu’aucune loi ni aucun règlement ne fixe une somme précise ou un taux, comme c’est le cas pour le taux d’effort.

Le montant minimum du reste à vivre relève donc de l’usage et des pratiques des banques. En moyenne, il faut compter :

• 700 à 800 euros pour une personne seule ;
• 1 200 euros pour un couple ;
• 300 à 400 pour un enfant ou une autre personne à charge. 

Comment faire le calcul du reste à vivre ?

Pour calculer le reste à vivre, il suffit d’appliquer une formule très simple : revenus – charges récurrentes. Mais encore faut-il savoir de quels revenus et charges on parle ! On vous explique.

Les revenus pour le calcul du reste à vivre d’un crédit immo

Vos revenus sont comptabilisés différemment selon votre situation professionnelle. Si elle est stable, ils seront pris en compte à 100 %. Ce sera le cas :

• Des emprunteurs en CDI, période d’essai expirée ;
• Des emprunteurs fonctionnaires et titulaires de leur poste ;
• Des professionnels libéraux et travailleurs indépendants qui exercent leur activité depuis 1 à 3 ans (tout dépend des banques, et il faut déduire un abattement dans certains cas) ;
• Des emprunteurs en retraite.

Les organismes de prêt prendront en compte 100 % des salaires et traitements et primes régulières mentionnées sur le contrat de travail. Si des primes sont variables, elles seront comptabilisées sur la base d’une moyenne sur plusieurs années.

Vos revenus seront comptabilisés sur la base d’une moyenne sur plusieurs années :

• Si vous êtes contractuel de la fonction publique ;
• Intermittent du spectacle ;
• Intérimaire.

Vous avez fait un investissement locatif ? Bonne nouvelle, les revenus locatifs que vous percevez (revenus fonciers de location nue ou BIC de location meublée) sont aussi pris en compte. Ils sont comptabilisés à hauteur de 70 %, pour tenir compte des risques locatifs (carence et vacance locative, impayés…).

Et si vous comptez investir dans l’immobilier locatif avec ce nouveau prêt, sachez que beaucoup de banques acceptent de prendre en compte les loyers futurs. Ici aussi, moyennant une décote de 30 %. Vous devrez produire une attestation d’estimation de loyer d’un agent immobilier.

À savoir : les pensions alimentaires et aides sociales comme les allocations chômage ne sont pas prises en compte dans les revenus. Tout simplement parce que par nature, elles sont temporaires !

Les charges pour le calcul du reste à vivre

Pour les charges, les banques prennent en compte :

• Les mensualités du prêt immobilier ;
• Les échéances d’autres crédits (crédit à la consommation, crédit auto…) ;
• Le loyer, si vous ne possédez pas votre résidence principale et faites un investissement immobilier locatif ;
• Les pensions alimentaires.

Exemples de calcul du reste à vivre

On rappelle la formule de calcul du reste à vivre :

Reste à vivre = revenus du ménage – charges

• Monsieur Hello et Madame Prêt disposent d’un salaire cumulé mensuel de 3 400 euros.
• Ils remboursent un crédit auto à hauteur de 200 euros par mois.
• Ils ont un loyer de 900 euros.

Reste à vivre : 3 400 – 900 – 200 = 2 300 euros.

Ils sont donc largement au-dessus des préconisations.

Monsieur Invest a un salaire de 2 400 euros par mois.

• L’appartement dans lequel il loge est fini de payer.
• Il loue une maison qui lui rapporte 700 euros par mois.
• Il rembourse un prêt personnel à hauteur de 200 euros par mois.
• Il verse une pension alimentaire pour son enfant : 300 euros par mois

Reste à vivre : 2 400 + (70 % x 700) – 200 – 300 = 2 390 euros.

Lui aussi pourra emprunter !

Reste à vivre, taux d’endettement, capacité d’emprunt : quel lien ?

Ces trois notions du prêt immobilier sont étroitement corrélées.

Mathématiquement, plus les revenus sont élevés, plus a priori le reste à vivre l’est. Pour outrepasser les 35 % d’endettement, ou pour voir son crédit accepté, il faut que le reste à vivre soit suffisant. 

Et pour déterminer quel montant vous pouvez emprunter, c’est-à-dire votre capacité d’emprunt, les banques tiendront compte de ces deux critères.

Revenons aux bases. Le taux d’endettement se calcule selon la formule :

Taux d’endettement = charges / revenus x 100

 Il faut que le ratio charges et revenus n’excède pas 35 %. Le reste à vivre, qui est de 65 %, doit être le plus élevé possible pour obtenir un emprunt ou pour emprunter au-delà de cette limite.

Exemple

Un couple avec un enfant dispose de 4 000 euros de salaire mensuel. 

Pour rester dans le taux d’endettement de 35 %, il faut que la mensualité soit inférieure à 1 400 euros (4 000 x 0.35). 

Ce qui leur laisserait un reste à vivre de 2 600 euros. 

C’est suffisant au regard de la composition du foyer.

En utilisant notre simulateur de capacité d’emprunt, on sait qu’ils peuvent emprunter :

• 212 874 euros sur 15 ans  ;
• 265 582 sur 20 ans ;
• 309 606 sur 25 ans.

Reste à vivre insuffisant : quelles solutions ?

Votre reste à vivre est trop faible pour emprunter ? Voici quelques pistes à explorer pour améliorer le reste à vivre.

Diminuer les charges fixes

On le sait, ce n’est pas forcément évident. Mais si vous avez de l’épargne pour solder les crédits à la conso en cours, cela vous aidera à augmenter votre reste à vivre. Sinon, vous pouvez augmenter la durée d’emprunt pour diminuer le montant de la mensualité du prêt immobilier.

Renégocier son taux d’emprunt

Voilà une mission pour votre courtier en prêt immobilier ! Il peut vous aider à faire baisser le taux d’intérêt de votre crédit ou en cours ou le taux de l’assurance emprunteur. Vos mensualités diminueront d’autant.

Regroupement de crédit

Il consiste à regrouper ses mensualités sur une seule ligne de crédit et à baisser le taux d’endettement.

Le reste à vivre en bref

• Le reste à vivre révèle votre niveau de vie. Il désigne la somme d’argent disponible une fois vos charges courantes et mensualités de crédit déduites ;
• Le reste à vivre est déterminant pour obtenir un prêt
• Lorsque le reste à vivre est élevé, il peut aider à emprunter au-delà du taux d’endettement de 35 %
• Il est d’usage de fixer le reste à vivre à 700/800 euros pour un célibataire, 1200 euros pour un couple + 300/400 euros par personne à charge