Comment calculer votre reste à vivre pour un prêt immobilier ?

Indicateur incontournable pour l’obtention d’un prêt immobilier, le reste à vivre sert à déterminer si vous aurez assez d’argent pour vivre une fois la mensualité du prêt payée. Le calcul du reste à vivre est assez simple et repose sur vos revenus et charges. On fait le point !

À quoi sert le reste à vivre ?

Le reste à vivre est utilisé par les banques et par les commissions de surendettement.

Le calcul du reste à vivre pour sécuriser l’emprunt

Les établissements de crédit vous prêtent de l’argent en contrepartie du paiement d’intérêts. Ils sont donc rémunérés pour leur service.

Toutefois, ils ne sont pas enclins à prendre des risques inconsidérés. Avant de vous accorder un emprunt, ils vont passer votre dossier d’emprunteur au crible, et vérifier notamment votre reste à vivre.

Le reste à vivre permet de déterminer si vous serez capable de faire face aux échéances régulières d’un crédit, sans courir un risque de surendettement. Lorsqu’il est suffisant, il permet a priori de rembourser un prêt immobilier sans difficulté. Ce qui revient à le sécuriser !

Obtenir un prêt avec le reste à vivre

En lien avec ce que l’on vient de dire, le reste à vivre sert à étudier si vous pouvez obtenir un crédit immobilier. S’il est suffisant, et que les autres critères d’emprunt sont au vert, alors oui.

S’il est insuffisant, et même si vous remplissez les autres critères d’emprunt, ce sera plus compliqué. Vous pouvez éventuellement faire appel à un courtier immobilier pour contourner cette difficulté.

Outrepasser les 35 % d’endettement grâce à un bon reste à vivre

Jusqu’en 2022, la limite de 35 % d’endettement était une simple recommandation du Haut Conseil de Stabilité Financière. Depuis cette année, la recommandation est devenue une décision qui s’impose aux établissements prêteurs.

En d’autres termes, la norme est de ne pas accorder de prêt immobilier au-delà de 35 %. Toutefois, les établissements bancaires peuvent déroger à cette règle pour 20 % de leur production trimestrielle de crédits. Ils doivent accorder la priorité aux primo-accédants et aux acheteurs de la résidence principale.

Comment faire partie des heureux élus ? Justement en ayant un reste à vivre suffisant ou élevé ! C’est pourquoi contrairement aux idées reçues, le reste à vivre est encore plus important que le taux d’endettement.

Dossier de surendettement et reste à vivre

On va passer rapidement là-dessus, parce que d’une part, ce n’est pas notre propos, d’autre part, le sujet peut être assez angoissant.

Les personnes qui se retrouvent en situation de surendettement peuvent faire l’objet d’une saisie sur salaire. Mais dans une limite : vous devez conserver un reste à vivre suffisant pour procéder aux achats alimentaires.

Le reste à vivre est formé par le solde bancaire insaisissable (SBI). Le montant de celui-ci s’élève à 635,71 euros en 2024. Que vous soyez célibataire ou chargé de famille n’y changera rien.

Si votre reste à vivre est inférieur à ce montant, la banque minimise ses chances d’obtenir le remboursement du crédit en cas de procédure de recouvrement. Elle sera donc plus réticente à vous accorder un prêt immobilier.

Comment faire le calcul du reste à vivre ?

Pour calculer le reste à vivre, il suffit d’appliquer une formule très simple : revenus – charges récurrentes. Mais encore faut-il savoir de quels revenus et charges on parle ! On vous explique.

Les revenus pour le calcul du reste à vivre d’un crédit immo

Vos revenus sont comptabilisés différemment selon votre situation professionnelle. Si elle est stable, ils seront pris en compte à 100 %. Ce sera le cas :

Les organismes de prêt prendront en compte 100 % des salaires et traitements et primes régulières mentionnées sur le contrat de travail. Si des primes sont variables, elles seront généralement comptabilisées sur la base d’une moyenne sur plusieurs années.

Vos revenus seront comptabilisés sur la base d’une moyenne sur plusieurs années :

Vous avez fait un investissement locatif ? Bonne nouvelle, les revenus locatifs que vous percevez (revenus fonciers de location nue ou BIC de location meublée) sont aussi pris en compte. Ils sont généralement comptabilisés à hauteur de 70 %, pour tenir compte des risques locatifs (carence et vacance locative, impayés…).

Et si vous comptez investir dans l’immobilier locatif avec ce nouveau prêt, sachez que beaucoup de banques acceptent de prendre en compte les loyers futurs, surtout si votre cashflow est positif (revenus locatifs supérieurs aux mensualités de prêt). Ici aussi, moyennant une décote de 30 %. Vous devrez produire une attestation d’estimation de loyer d’un agent immobilier ou un benchmark convaincant.

Les charges pour le calcul du reste à vivre

Pour les charges, les banques prennent en compte :

Exemples de calcul du reste à vivre

On rappelle la formule de calcul du reste à vivre :

Monsieur Hello et Madame Prêt disposent d’un salaire cumulé mensuel de 3 400 euros. Ils remboursent un crédit auto à hauteur de 200 euros par mois. Ils ont un loyer de 900 euros.

Ils sont donc largement au-dessus des préconisations. Monsieur Invest a un salaire de 2 400 euros par mois. L’appartement dans lequel il loge est fini de payer. Il loue une maison qui lui rapporte 700 euros par mois. Il rembourse un prêt personnel à hauteur de 200 euros par mois. Il verse une pension alimentaire pour son enfant : 300 euros par mois

Lui aussi pourra emprunter !

Reste à vivre insuffisant : quelles solutions ?

Votre reste à vivre est trop faible pour emprunter ? Voici quelques pistes à explorer pour améliorer le reste à vivre.

Conseil n°1 : Diminuer votre mensualité de prêt

On le sait, ce n’est pas forcément évident. Mais si vous avez de l’épargne pour solder les crédits à la conso en cours, cela vous aidera à augmenter votre reste à vivre. Aussi, vous pouvez :

Lire aussi : Quelle durée choisir pour votre prêt immobilier ?

Conseil n°2 : Négocier son taux d’emprunt et d’assurance

En 2025, le taux d’emprunt et le taux d’assurance représentent une part importante de vos mensualités de remboursement en raison de l’évolution des taux immobiliers à l'œuvre depuis 2022.

La négociation des taux immobiliers devient un véritable levier pour diminuer vos mensualités et donc augmenter votre reste à vivre. Mais encore faut-il être en position pour le faire et surtout avoir le temps et les compétences pour faire jouer la concurrence entre les banques.

Voilà une mission pour votre courtier en prêt immobilier Helloprêt ! Il peut vous aider à faire baisser le taux d’intérêt de votre crédit et le taux de l’assurance emprunteur grâce à son expertise en matière de financement immobilier ! Avec Helloprêt, vous pouvez faire votre demande de prêt immobilier en ligne pour un maximum de confort.

Conseil n°3 : Le regroupement de crédit

Vous avez déjà d’autres crédits en cours de remboursement ? Qu’ils s’agissent de prêts à la consommation ou d’autres prêts immobiliers, il est possible de les regrouper en une seule mensualité (pour plus de visibilité) et d’en renégocier les termes pour optimiser vos mensualités.

À l’occasion du regroupement, vous pouvez par exemple :

Lire aussi : Tout comprendre au regroupement de crédits

Cette opération peut-être complexe et dépend de la situation personnelle de chaque emprunteur. Pour étudier concrètement vos marges de manœuvre, nous vous recommandons de faire appel à un spécialiste du financement. Nos courtiers Helloprêt sont disponibles pour vous accompagner dans cette démarche et vous proposer une stratégie globale permettant de réaliser vos objectifs ! Il vous suffit seulement de prendre rendez-vous avec l’un de nos conseillers !