Prêt immobilier
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Acheter un appartement (ou une maison) loué : tout ce qu'il faut savoir avant de signer
L'annonce vous plaît, le prix encore plus, mais une mention attire votre attention : "vendu loué" ou "vendu occupé". Acheter un appartement loué, c'est acquérir un bien dont le locataire reste en place après la vente, avec son bail. Pour un investisseur, c'est souvent une excellente opération : prix décoté, loyers perçus dès le premier jour, rentabilité connue à l'avance. Pour un acquéreur qui souhaite y habiter, c'est possible aussi, à condition de maîtriser des délais légaux stricts.
Décote, transfert du bail, financement, récupération du logement : voici tout ce qu'il faut vérifier avant de signer, que le bien soit un appartement ou une maison.
À retenir :
- Un logement vendu occupé se négocie généralement 5 à 15 % en dessous du prix d'un bien équivalent vendu libre.
- Le bail en cours se transmet automatiquement à l'acheteur, aux mêmes conditions : impossible de modifier le loyer ou de récupérer le bien immédiatement.
- Pour y habiter, vous devrez attendre au minimum 2 ans après l'achat s’il s’agit d’une location nue (article 15 de la loi du 6 juillet 1989).
- Côté financement, les loyers déjà perçus sont constatés et non estimés : un argument de poids auprès des banques.
Acheter un appartement loué, qu'est-ce que ça implique concrètement ?
Le bail se poursuit automatiquement avec vous
En achetant un logement occupé, vous ne signez pas un nouveau contrat de location : vous reprenez celui qui existe. L'article 1743 du Code civil prévoit que la vente d'un bien loué ne met pas fin au bail. Le jour de la signature de l'acte authentique, vous devenez bailleur à la place du vendeur, avec l'intégralité de ses droits et obligations.
Concrètement, cela signifie que :
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Le loyer reste inchangé : vous ne pouvez ni l'augmenter ni renégocier les clauses du contrat, sauf accord du locataire. Seule la révision annuelle sur l'indice de référence des loyers (IRL) s'applique, et uniquement si le bail contient une clause de révision.
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Le dépôt de garantie vous est transféré : depuis la loi ALUR, c'est au nouveau bailleur (donc à vous) qu'incombe sa restitution au départ du locataire (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). Exigez du vendeur qu'il vous le reverse à la signature : ce point se règle dans l'acte.
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L'acte de cautionnement suit le bail : si un proche du locataire s'est porté garant, cette garantie vous bénéficie en principe automatiquement.
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Une formalité vous incombe : notifier au locataire votre nom et votre domicile (ou ceux de votre mandataire), par lettre recommandée avec accusé de réception, conformément à l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989. C'est ce courrier qui lui indique à qui payer le loyer.
Le locataire est-il prioritaire pour acheter le logement ?
C'est l'une des idées reçues les plus répandues (y compris sur certains sites bancaires) : non, dans une vente occupée, le locataire ne dispose pas de droit de préemption. Ce droit, prévu par l'article 15, II de la loi du 6 juillet 1989, ne se déclenche que lorsque le propriétaire délivre un congé pour vente, c'est-à-dire lorsqu'il vend le logement libre. Le congé vaut alors offre de vente prioritaire au locataire. Quand le bien est vendu occupé, aucun congé n'est délivré, le bail continue : il n'y a rien à "préempter".
Deux exceptions méritent toutefois votre vigilance :
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La première vente après mise en copropriété (vente "à la découpe", article 10 de la loi du 31 décembre 1975) : si l'immeuble vient d'être divisé en lots et que le logement est vendu pour la première fois depuis cette division, le locataire est prioritaire, même s'il reste en place. Votre notaire doit purger ce droit avant la vente, vérifiez ce point dès la promesse si le bien provient d'une monopropriété récemment découpée.
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La vente en bloc d'un immeuble entier de plus de 5 logements (article 10-1 de la même loi) : cas marginal si vous achetez un seul appartement, mais à connaître si vous visez un immeuble de rapport.
Bonne nouvelle pour l'acheteur : dans l'immense majorité des ventes occupées, la transaction est donc juridiquement plus simple qu'on ne le croit.
Quels sont les avantages d'acheter un logement déjà loué ?
Une décote de 5 à 15 % sur le prix de vente
Un bien vendu occupé se paie moins cher qu'un bien vendu libre, car l'acheteur "achète" aussi les contraintes du bail : impossible d'occuper le logement, de le relouer plus cher ou de le revendre libre à court terme. Cette décote oscille le plus souvent entre 5 et 15 %, et peut dépasser 20 % pour les baux les plus protecteurs. Son ampleur dépend de critères précis :
| Facteur | Décote faible | Décote forte |
| Type de location | Meublée (bail d'1 an, bien vite récupérable) | Vide (bail de 3 ans reconduit tacitement) |
| Durée du bail restant à courir | Échéance proche | Échéance lointaine |
| Niveau du loyer | Conforme au marché | Sous-évalué ou conventionné |
| Profil du locataire | Locataire "standard" | Locataire protégé (plus de 65 ans, faibles ressources) ou bail loi de 1948 |
| Type de bien | Petite surface prisée des investisseurs | Grande surface destinée aux familles acquéreuses |
| Marché local | Zone tendue (Paris, grandes métropoles) | Marché détendu |
La logique est simple : plus le bien est difficile à libérer, plus la décote est élevée. Pour un investisseur qui n'a aucune intention de récupérer le logement, cette contrainte est théorique alors que la décote, elle, est bien réelle.
Bon à savoir : Pour augmenter la décote et négocier le prix à la baisse, vous pouvez aussi jouer sur la solidité de votre financement en montrant à l’acheteur que vous serez capable d’aller au bout de la vente. Pour ce faire, rien de mieux qu’une attestation de faisabilité de votre courtier !
Une rentabilité connue, pas estimée
Sur un bien vide, le rendement locatif repose sur un loyer hypothétique : celui que l'agent vous annonce, ou celui que vous estimez d'après les annonces du quartier. Sur un bien occupé, le calcul ne comporte aucune inconnue. Le loyer figure au bail, les quittances prouvent qu'il est effectivement payé, et l'historique du locataire vous renseigne sur la régularité des paiements. Vous connaissez donc votre rendement brut au dixième de point près avant même de faire une offre, et vous pouvez le confronter au prix demandé pour négocier sur des bases objectives.
Aucune vacance locative au démarrage
La vacance locative (la période pendant laquelle un logement reste sans locataire, donc sans loyer) est le premier ennemi de la rentabilité d'un investissement. En achetant occupé, vous percevez des loyers dès le jour de la signature, sans frais de mise en location, sans recherche de locataire, sans risque de mauvaise sélection : l'occupant en place a déjà fait ses preuves, ce que confirment les quittances.
Comment financer l'achat d'un appartement loué ?
Des loyers constatés plutôt que prévisionnels : un dossier bancaire renforcé
Pour un investissement locatif classique, les banques intègrent les futurs loyers dans le calcul de votre capacité d'emprunt, mais avec une double prudence : elles ne retiennent en général que 70 % du loyer (les 30 % restants couvrent forfaitairement vacance, impayés et charges), et elles raisonnent sur un loyer prévisionnel, souvent l'estimation la plus basse parmi celles fournies.
L'achat d'un bien déjà loué change la donne sur le second point : le loyer n'est plus une projection, c'est une donnée contractuelle, prouvée par le bail et les quittances. Le banquier n'a plus à se demander si votre estimation est réaliste ni combien de temps il faudra pour trouver un locataire. À profil égal, un dossier portant sur un bien occupé est donc objectivement moins risqué, un argument que votre courtier peut faire valoir pour négocier les conditions du prêt.
Reste à respecter le cadre fixé par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) : un taux d'endettement plafonné à 35 % des revenus, assurance emprunteur incluse, et une durée de crédit limitée à 25 ans. Pour apprécier ce taux, deux méthodes coexistent selon les banques :
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La méthode classique (par addition) : 70 % du loyer s'ajoutent à vos revenus, la mensualité du nouveau crédit s'ajoute à vos charges.
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La méthode différentielle : la banque calcule d'abord le solde de l'opération locative (70 % du loyer moins la mensualité du crédit) ; s'il est positif, il vient gonfler vos revenus ; s'il est négatif, il s'ajoute à vos charges. Cette méthode, plus favorable aux investisseurs dont l'opération s'autofinance, n'est pas pratiquée par tous les établissements, d'où l'intérêt de cibler les bonnes banques.
Lire aussi : Quelle banque prête le plus facilement pour faire un achat immobilier ?
La décote, un levier de rendement et d'endettement
La décote n'est pas qu'une économie à l'achat : elle agit mécaniquement sur toute l'équation financière. Pour un même loyer perçu, un prix d'achat inférieur de 10 % signifie un capital emprunté réduit, donc une mensualité plus faible, donc un taux d'endettement allégé (et un rendement supérieur à celui du même bien acheté libre puis reloué au même loyer).
Dans certaines configurations, la décote suffit à faire basculer une opération d'un déficit mensuel vers l'autofinancement, c'est-à-dire une situation où le loyer couvre intégralement la mensualité du crédit.
Quels documents locatifs présenter à la banque ?
Pour transformer le bail en argument, votre dossier de financement doit comporter, en plus des pièces habituelles :
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le bail en cours et ses éventuels avenants ;
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les dernières quittances de loyer (idéalement 12 mois), qui prouvent la régularité des paiements ;
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le montant du dépôt de garantie transféré ;
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le DPE du logement, que la banque examine désormais systématiquement pour un bien locatif ;
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le cas échéant, la taxe foncière et le relevé des charges de copropriété, pour documenter les charges réelles de l'opération.
Un dossier qui démontre, pièces à l'appui, un locataire en place, solvable et à jour de ses loyers, se défend très différemment d'un projet locatif sur le papier.
Astuce : N’hésitez pas à présenter un prévisionnel financier clair sous la forme d’un tableau pour aider la banque à se projeter sur la viabilité de votre projet !
Acheter un appartement loué pour y habiter : quand pouvez-vous récupérer le logement ?
C'est la question centrale si vous achetez occupé pour en faire votre résidence principale ou y loger un proche. La réponse tient en une règle : vous ne pouvez pas mettre fin au bail avant son terme, et la loi ajoute des délais de protection spécifiques lorsque le logement vient de changer de propriétaire. Ces délais, issus de la loi ALUR puis aménagés par la loi Macron, figurent à l'article 15, I de la loi du 6 juillet 1989, et ils ne concernent que les locations vides.
| Votre situation | Congé à délivrer | Préavis | Quand récupérez-vous le logement ? |
| Location nue, le bail expire plus de 2 ans après l'achat | Congé pour reprise | 6 mois avant le terme | Au terme du bail en cours |
| Location nue, le bail expire moins de 2 ans après l'achat | Congé pour reprise | 6 mois avant le terme | 2 ans après la date d'achat (acte authentique) |
| Location meublée | Refus de renouvellement (reprise) | 3 mois avant le terme | Au terme du bail (1 an maximum d'attente) |
| Revente libre, le bail expire plus de 3 ans après l'achat | Congé pour vente | 6 mois avant le terme | Au terme du bail en cours |
| Revente libre, le bail expire moins de 3 ans après l'achat | Congé pour vente | 6 mois avant le terme | Au terme de la première reconduction tacite (jusqu'à ≈ 5 ans d'attente) |
| Locataire protégé (+ 65 ans et faibles ressources) | Congé impossible sans relogement | — | Pas de récupération, sauf relogement adapté ou exceptions |
En location nue : la règle des 2 ans
Pour récupérer un logement loué nu, vous devez délivrer un congé pour reprise : un courrier notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre émargement, au moins 6 mois avant le terme du bail.
À peine de nullité, le congé doit indiquer le motif, le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que votre lien avec lui (la liste est limitative : vous-même, votre conjoint, partenaire de PACS ou concubin notoire, vos ascendants ou descendants, ou ceux de votre conjoint, partenaire ou concubin). Vous devez en outre justifier du caractère réel et sérieux de votre décision de reprise.
La date de récupération dépend ensuite de la position du terme du bail par rapport à votre date d'achat, celle de l'acte authentique, pas du compromis :
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Le bail se termine plus de 2 ans après votre achat : vous donnez congé pour le terme du bail, en respectant le préavis de 6 mois. Exemple : achat le 1er septembre 2026, bail expirant le 31 mars 2029. Vous notifiez le congé au plus tard le 30 septembre 2028 et récupérez le logement le 31 mars 2029.
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Le bail se termine moins de 2 ans après votre achat : le congé pour reprise donné au terme du bail ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition. Exemple : achat le 1er septembre 2026, bail expirant le 30 juin 2027. Même en notifiant le congé dans les temps (avant le 31 décembre 2026), le locataire pourra rester jusqu'au 1er septembre 2028.
Attention au piège du calendrier : si vous achetez trop tard pour respecter le préavis de 6 mois avant le terme en cours, vous ne pourrez délivrer congé que pour l'échéance suivante du bail, soit 3 ans plus tard pour une location vide reconduite tacitement. C'est un point à vérifier avant de faire une offre, pas après.
Dernier garde-fou : ne délivrez jamais un congé de complaisance. Un congé pour reprise frauduleux (logement non occupé par le bénéficiaire désigné, resté vide ou utilisé comme résidence secondaire) expose à une amende pénale de 6 000 € maximum, et à des dommages et intérêts envers le locataire.
En location meublée : des délais nettement plus courts
Le bail meublé ne reprend pas les délais de protection post-acquisition de la location nue (2 ans). Conséquence directe : vous pouvez refuser le renouvellement du bail à son terme, avec un préavis de trois mois, en motivant votre décision par la reprise ou la vente du logement, ou par un motif légitime et sérieux. Le bail meublé étant conclu pour 1 an (9 mois pour un bail étudiant, sans reconduction), vous récupérez le logement au plus tard à la prochaine échéance annuelle, sans attendre 2 ans.
C'est ce qui explique que la décote d'un bien vendu loué meublé soit faible, voire inexistante : la contrainte d'occupation est marginale.
Et pour revendre le bien libre : la règle des 3 ans
Si votre objectif est de revendre le logement vide (pour réaliser la plus-value liée à la disparition de la décote, par exemple) c'est le congé pour vente qui s'applique, avec ses propres délais en cas d'acquisition d'un bien occupé loué nu :
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Si le terme du bail intervient plus de trois ans après votre acquisition, vous pouvez donner congé pour vendre au terme du bail en cours.
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S'il intervient moins de trois ans après l'acquisition, le congé pour vente n'est possible qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement. Exemple : achat le 1er septembre 2026, bail expirant le 30 juin 2028, vous ne pourrez délivrer un congé pour vente que pour le 30 juin 2031. L'attente peut donc approcher 5 ans.
Ce congé vaut offre de vente prioritaire au locataire (c'est ici que joue son droit de préemption) et doit, à peine de nullité, mentionner le prix et les conditions de la vente projetée. Rien ne vous empêche en revanche de revendre occupé à tout moment, sans congé ni préemption, mais avec la décote.
Le cas du locataire protégé
Un locataire est dit "protégé" lorsqu'il est âgé de plus de 65 ans et que ses ressources sont inférieures aux plafonds d'attribution des logements locatifs conventionnés. Vous ne pouvez alors pas vous opposer au renouvellement du bail en lui donnant congé, sauf à lui proposer un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, à proximité. La protection s'étend au locataire ayant à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement, et tombe si vous avez vous-même plus de 65 ans ou des ressources inférieures aux mêmes plafonds.
Avant d'acheter occupé pour y habiter, renseignez-vous donc sur l'âge du locataire : un occupant protégé peut rendre la récupération du logement impossible pendant de longues années. C'est aussi pour cela que ces biens affichent les décotes les plus fortes.
Acheter un appartement loué : un projet où le financement fait la différence
Un bien occupé, c'est un risque locatif documenté (bail, quittances, rendement connu) mais toutes les banques ne le valorisent pas de la même façon. Chez Helloprêt, nous présentons votre dossier aux établissements les plus favorables aux investisseurs, et notre attestation de faisabilité certifie votre capacité d'emprunt auprès du vendeur : un vrai levier pour négocier la décote.
Nous avons été accompagnés par Angélique. Franchement, je vous recommande les yeux fermés ! Elle a tout fait pour nous obtenir la meilleure offre. Tout au long de notre projet, elle a répondu à toutes nos questions, nous a rassurés et nous a accompagnés avec beaucoup de professionnalisme et de bienveillance. Un grand merci à elle pour son implication. Nous la recommandons sans hésitation !
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Pour notre projet immobilier, Malo Regoli a été d'une grande aide. Il est allé au-delà de ce qu'on attendait d'un courtier en prêt, en nous apportant aussi de bons conseils, des explications bien utiles et en suivant de très près chaque étape jusqu'au jour de la signature. Nous nous somme sentis rassurés même dans les moments plus complexes du projet. Merci !
Nous avons eu la chance d’être accompagnés par M. Gary Aizenman pour notre premier achat immobilier, et nous le recommandons vivement. Dès le début, il a su nous mettre en confiance grâce à son professionnalisme, sa disponibilité et la clarté de ses explications. Toujours réactif, à l’écoute et de bon conseil, il nous a accompagnés dans l’ensemble des démarches avec beaucoup de sérieux. Son implication et son expertise ont grandement contribué à rendre cette expérience plus sereine. Un grand merci pour la qualité de son accompagnement.
Je tiens à remercier Camille Hantcherian pour son accompagnement dans le cadre de mon premier achat immobilier. Sa disponibilité et réactivité m’ont permis d’avancer sereinement dans ce projet. Je la recommande vivement !
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