Achat d’un appartement loué, comment marche ?

Vous avez repéré un trois-pièces sympa sur Leboncoin, mais l’annonce mentionne qu’il est vendu occupé. L’achat d’un appartement loué est une grande première pour vous, vous vous demandez donc si c’est un bon plan.

On a tendance à répondre oui, même si vous devez respecter certaines règles afin de résilier le bail ou de récupérer le logement pour y vivre. Avantages, formalisme à respecter et pièges à éviter : tout ce que vous devez savoir avant d’acheter un appartement loué !

Achat d’un appartement loué, comment marche ?

Achat d’un appartement déjà loué : quels avantages ?

Ce type d’achat immobilier est généralement choisi pour :

S’assurer un complément de revenus dans le cadre d’un investissement locatif ;
Y habiter à court ou moyen terme, par exemple si vous êtes expatrié ou résidez actuellement dans une autre ville ;
Loger bientôt vos chères petites têtes blondes, pendant qu’elles achèvent leurs coûteuses études, ou pour les aider à démarrer sereinement leur vie d’adultes.

Pour chacun de ces objectifs, l’achat d’un appartement loué présente bien des avantages, que l’on vous expose juste après.

Vous bénéficiez d’une décote sur le prix de vente

Vous vous en êtes peut-être déjà aperçu lors de votre recherche de bien immobilier : un appartement déjà loué est généralement proposé à un tarif plus attractif qu’un logement vide. Une décote toujours appréciable, qui peut aller de 5 à 15 %. Elle dépend de plusieurs facteurs :

La nature du bail et la durée du bail restant à courir: plus la possibilité de récupérer le bien est lointaine, plus le rabais est important. Pour info si vous ne le savez pas déjà : un contrat de location vide est conclu pour 3 ans, 1 an en meublé. La décote est donc plus faible pour une location meublée ;
Les baux spécifiques: ceux conclus sous la loi 1948 et 1986 sont difficilement récupérables, donc la décote est importante ;
Le type de bien: les petites superficies type studio, T1 ou T2 sont les plus prisées des investisseurs, car elles trouvent plus facilement preneurs. La décote de prix sera donc moins élevée pour que les plus grandes surfaces ;
L’âge du locataire et l’état de santé du locataire: il est plus difficile de récupérer un logement occupé par une personne de plus de 65 ans ou handicapée, d’où une plus forte décote dans ce cas ;
La qualité du bien: comme pour un achat classique, l’état du bien est un critère de fixation du prix et donc de la décote ;
Le montant du loyer: s’il est conforme au marché, la décote sera moindre ;
La zone géographique: si vous comptez acheter un appartement loué dans une ville prisée, la décote sera faible (on pense à Paris).

Vous connaissez déjà le taux de rentabilité du logement

Là, on s’adresse essentiellement aux candidats à l’investissement locatif. Vous avez peut-être déjà eu affaire à un agent immobilier qui vous assure une rentabilité délirante de 15 %. Ou alors vous vous êtes penché sur la question, calculatrice en main, en essayant de déterminer le rendement brut, net et net-net, pour avoir une vision plus réaliste de ce qui vous attend. En achetant un appartement loué, vous avez déjà la réponse. Vous pouvez donc déjà préparer les arguments à exposer au banquier pour obtenir un prêt immobilier.

Vous pouvez obtenir plus facilement un financement

Avant de vous accorder une offre de prêt, la banque va s’intéresser de près à votre dossier. Revenus dégagés, charges, apport personnel, etc. Tout ça dans un but : déterminer votre capacité d’emprunt, en prenant en compte le taux d’endettement de 33 %. Sauf si vous faites partie des plus hauts revenus. Les recommandations du HCSF et la crise du Covid-19 ont en effet sonné le glas des emprunts au-delà des 33% ou d’une durée supérieure à 25 ans.

L’avantage avec l’achat d’un appartement loué, tant pour l’investissement locatif que pour une reprise future, c’est que l’opération peut s’autofinancer, au moins pendant quelque temps, grâce à la perception des loyers. Un plus certain pour un dossier de demande de crédit, surtout pour les investisseurs locatifs.

Vous évitez les vacances locatives

Encore un argument pour les investisseurs, qui ne concerne pas les acquéreurs souhaitant habiter le logement à terme. L’ennemi de la rentabilité, c’est la vacance locative. Avec un logement déjà occupé, particulièrement si la location est nue ou si le locataire est en place depuis plusieurs années, vous en êtes relativement à l’abri.

Acheter un appartement loué pour y habiter : quel est le formalisme à respecter ?

Rassurez-vous, vous n’êtes pas liéad vitam aeternamavec le locataire en place. Vous pouvez lui donner congé pour des motifs sérieux et légitimes, qu’on n’abordera pas ici, ou pour y habiter. On vous parlera de la résiliation du bail pour revendre le bien au paragraphe suivant.

Le congé pour reprise comme on l’appelle aussi peut être demandé au locataire seulement si :

Vous souhaitez faire de ce bien votre résidence principale ;
Vous désirez loger un proche (époux, partenaire de Pacs, concubin depuis au moins un an, vos enfants ou parents ou ceux de votre concubin, époux ou partenaire de Pacs).

Comme souvent en immobilier, les règles diffèrent selon si le logement est loué vide ou meublé.

En location vide

La date à laquelle vous pouvez récupérer un appartement acheté loué dépend de celle de fin du bail. Intervient-elle plus ou moins de 2 ans après l’achat ? En fonction, la loi Alur de 2014 prévoit des règles différentes.

La fin du bail intervient moins de 2 ans après l’achat

Le principe : départ du locataire 2 ans après l’achat

La date d’achat n’est pas celle à laquelle vous avez signé le compromis de vente, mais bien celle à laquelle vous avez signé l’acte authentique de vente définitive.

Vous pouvez donner congé au preneur pour la fin du bail en cours. S’il accepte et vide les lieux, c’est tant mieux. Parce que sinon, vous devez attendre au moins 2 ans après votre achat pour récupérer les clés.

Petit exemple pour mieux comprendre. Vous avez acheté l’appart’ loué au 1er avril 2018 et le bail se termine au 30 juin 2019. Vous donnez congé pour le 30 juin 2019. Le locataire se sent bien chez vous, il peut donc décider de partir au plus tard le 1eravril 2020. La date du 1eravril a été choisie au hasard, il ne s’agit en aucun cas d’une blague !

Les formalités pour donner congé pour reprise

Parlons formalités maintenant. Vous devez signifier le congé par lettre recommandée avec accusé de réception et au minimum 6 mois avant la date de fin du bail. Ou de la première reconduction ou du premier renouvellement si vous êtes dans ce cas. Attention à bien surveiller le calendrier ! Si la lettre parvient trop tardivement au locataire, la demande de congé ne sera pas valable. Du coup, il peut être intéressant de la faire signifier par huissier ou de la remettre en main propre pour s’assurer d’être dans les clous.

Bien entendu, le locataire peut contester le congé, d’abord en vous envoyant une LRAR, puis en saisissant la commission départementale de conciliation, et enfin devant le juge des contentieux de la protection. On espère que ça n’arrivera pas !

Bon à savoir : selon l’âge (plus ou moins de 65 ans) et les ressources de votre locataire, vous ne pourrez peut-être pas lui donner congé. Ou lui donner congé, mais à condition de lui proposer une solution de relogement à proximité et dans ses moyens. D’où l’intérêt de s’intéresser au locataire avant d’acheter l’appartement loué… Cette précision est valable pour le congé pour reprise, pour revente, pour les biens vides et meublés.

La fin du bail intervient plus de 2 ans après l’achat

Le fameux délai de 2 ans est passé, vous pouvez donc récupérer l’appartement acheté loué au plus tard à la date de fin du bail. Vous respecterez le délai de préavis de 6 mois, et on vous souhaite bienvenue chez vous !

En location meublée

Dans ce cas aussi, vous pouvez donner congé à la fin du bail. Petite différence : le délai de préavis pour le congé est seulement de 3 mois.

Achat d’un appartement loué et résiliation de bail pour le revendre

Oui, il n’est pas impossible de souhaiter revendre un bien peu de temps après l’avoir acquis. Il ne s’agira pas de votre résidence principale, la plus-value peut s’avérer un peu dissuasive. Mais parfois, il y a un coup de fusil à faire, alors voici la procédure à suivre pour un congé pour vendre.

Pour un logement vide

D’abord, vous devez proposer le logement au locataire, qui bénéficie d’un droit de préemption. Comme il était déjà dans les lieux lorsque vous avez acquis le bien, vous pouvez récupérer le logement :

Au plus tard à la date de fin de la première reconduction ou du premier renouvellement, si la fin du bail intervient moins de 3 ans après l’achat. On se fend d’un exemple, ce sera plus parlant. Le locataire est entré dans les lieux au 31 mai 2014. Le bail prend fin ou se reconduit au 31 mai 2017. Vous avez acheté l’appartement loué le 1ermars 2015. Le locataire devra rendre les clés au plus tard le 31 mai 2020, date de fin de la première période de reconduction post acquisition ;
Au plus tard à la date de fin du bail, si celle-ci intervient plus de 3 ans après l’achat.

Ensuite, vous devez envoyer le congé par lettre recommandée avec avis de réception 6 mois au moins avant la date de première reconduction / renouvellement ou la fin du bail.

Pour un logement meublé

Vous pouvez donner congé pour vendre à la date de fin de bail ;
Le locataire ne bénéficie pas de droit de préemption ;
Le délai de préavis pour l’envoi du congé est seulement de 3 mois.

Achat d’appartement avec locataire : à quoi faire attention ?

À l’âge et à la solvabilité du locataire

On vient de vous le dire, la loi Alur protège les locataires âgés et disposant de faibles ressources. Renseignez-vous sur l’âge qu’il aura à la fin du bail et sur le montant de ses revenus si vous comptez récupérer rapidement votre appart’.

En outre, enquêtez pour savoir si vous avez affaire à un locataire sérieux. Demandez par exemple à l’ancien propriétaire bailleur l’historique des quittances de loyer. S’il en manque une ou si les dates de réception de loyer sont tardives, méfiance !

Enfin, gardez en tête que vous devrez lui restituer le dépôt de garantie, sauf bien entendu si vous constatez des dégradations par rapport à l’état des lieux d’entrée. Prévoyez un petit ajout sur le prix d’achat du logement pour le couvrir !

À l’état général de l’appartement

Lors de la visite, il y aura tous les meubles en place. Que cela ne vous empêche pas de vérifier l’état des sols, des peintures, des placards, etc. N’hésitez pas à déplacer le mobilier, à ouvrir les fenêtres, les éléments de la cuisine…

Au montant du loyer

S’il est faible et si le logement est situé en zone tendue, il vous faut savoir que vous ne pourrez pas le revoir à la hausse comme vous l’entendez. L’encadrement des loyers à Paris, par exemple, est à prendre en considération avant d’acheter.

Aux clauses du bail

Et particulièrement la clause résolutoire. Si elle n’est pas incluse et que votre futur locataire ne vous paie pas le loyer, vous ne pourrez pas résilier automatiquement le bail. Il vous faudra suivre une longue procédure pour parvenir à l’expulsion.

Idem avec une clause de solidarité en présence de colocataires ou d’un couple. Si elle ne figure pas au contrat de location et l’un d’eux ne paie pas, vous ne pourrez pas vous retourner contre l’autre pour obtenir l’intégralité du loyer.

Pour conclure, pensez à demander au notaire d’inclure dans l’acte de vente définitif les impayés ou contentieux en cours pour pouvoir ensuite poursuivre le locataire en justice en cas de besoin. L’idéal étant bien entendu d’acheter un appartement loué qui présente le moins de risques !

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