Comment acheter avant de vendre sans prêt-relais ?

Solder le prêt actuel pour retrouver de la capacité d’emprunt

Si vous cherchez à acheter avant de vendre sans prêt-relais, c’est que vous avez encore une fraction d’un prêt immobilier à rembourser, capital restant dû et intérêts. 

Mais en fonction de là où vous vous situez dans le remboursement, vous pouvez peut-être trouver suffisamment de fonds pour apurer la dette. Ou au moins pour retrouver une capacité d’emprunt suffisante pour un nouveau crédit immobilier, tout en restant sous la barre des 35 % d’endettement.

Le saviez-vous ? Vous pouvez débloquer par anticipation les sommes que vous possédez sur un PER (plan d’épargne retraite) et sur un PEE (plan d’épargne en entreprise), si votre projet porte sur l’acquisition de la résidence principale. 

Et ce, même si vous en possédez déjà une actuellement. Ces fonds pourront alors être utilisés pour rembourser par anticipation tout ou partie de votre crédit actuel ou comme apport personnel pour un nouvel emprunt.

Le recours à un iBuyer

Connaissez-vous l’iBuying ? Contraction entre instant et buying, ce terme désigne une pratique encore peu connue, mais qui gagne du terrain dans les grandes villes de France. 

Vendre son bien sans attendre, sans visites, sans négociations interminables : c’est la promesse de ces nouveaux acteurs de l’immobilier qui achètent directement les logements en ligne. 

Le principe ? Raccourcir les délais en éliminant les intermédiaires. En quelques clics et dans les 24h à 48h, le propriétaire obtient une offre d’achat ferme. Si celle-ci lui convient, la vente est conclue rapidement, parfois en moins d’une semaine.

Ces entreprises ne jouent pas les agents immobiliers : elles achètent pour revendre. Pour rentabiliser l’opération, elles misent sur la plus-value potentielle, après avoir rénové légèrement le bien. En contrepartie, vous devez accepter une décote sur le prix de vente, souvent entre 5 et 15 % en dessous du marché.

Le prêt hypothécaire cautionné

Le prêt hypothécaire cautionné (PHC) s’adresse à un public souvent exclu des circuits classiques de financement : les emprunteurs âgés. Les établissements bancaires se montrent plus frileux envers eux : ils appliquent des taux d’emprunt nettement majorés, et l’accès à l’assurance emprunteur devient difficile, voire impossible.

Le prêt hypothécaire cautionné a été conçu pour répondre à cette problématique. Il cible les personnes âgées de plus de 60 ans, propriétaires d’un bien immobilier et disposant de revenus stables, mais qui ne remplissent plus les conditions habituelles d’octroi d’un crédit. 

Concrètement, les banques vont prêter jusqu'à 70 % de la valeur du logement hypothéqué. Le montant peut également varier en fonction de l'âge de l’emprunteur, son espérance de vie statistique, et sa capacité de remboursement.

Ce prêt est couvert par deux garanties. D’une part, une hypothèque, inscrite sur un bien immobilier détenu en pleine propriété, généralement la résidence principale. D’autre part, un organisme de cautionnement, qui se porte garant et prend le relais en cas de défaillance dans le remboursement. 

Le remboursement s’effectue avec amortissement du capital. La durée du crédit varie en fonction des établissements et du profil de l’emprunteur, mais elle reste plus courte que celle d’un crédit classique.

Le prêt achat revente

Pour vendre avant d’acheter sans prêt relais, vous pouvez préférez le prêt achat-revente. Le principe est simple : la banque rachète votre emprunt actuel et vous accorde une avance jusqu’à 70 % du prix de vente de votre bien. 

Différence avec le prêt-relais sec ou adossé : elle ne soustrait pas le capital restant dû. Résultat : le montant emprunté est plus élevé, mais vous n’avez qu’une seule mensualité à gérer.

Prenons un exemple pour illustrer le fonctionnement du prêt achat-revente :

La banque met en place un prêt global de 430 000 €, réparti comme suit :

Vous ne remboursez qu’une seule mensualité, calculée sur la totalité du prêt. Une fois votre logement vendu, vous reversez le produit de la vente à la banque, qui recalcule automatiquement le capital restant dû. Vos mensualités sont alors revues à la baisse pour le reste de la durée du crédit.

L’achat comptant

On l’évoque très rapidement, car l’autofinancement est loin d’être accessible à tous. Sauf si vous possédez suffisamment d’épargne de côté, à laquelle vous pouvez ajouter des sommes issues de l’intéressement en entreprise, du PER ou d’une assurance vie. Ou si un prêt familial ou un don familial peut venir les abonder.

Sachez qu’actuellement, les dons en ligne directe sont exonérés de droits de donation jusqu’à 300 000 euros si vous achetez une résidence principale sur le marché du neuf.