La convention d'indivision pour organiser un achat immobilier à plusieurs

Souvent, l’indivision est subie. C’est notamment le cas lors d’une succession avec plusieurs héritiers. Cependant, elle peut être choisie et même très intéressante dans le cadre d’un achat à plusieurs. Elle permet en effet d’augmenter la capacité d’emprunt et donc d’acquérir un bien immobilier plus grand ou plus cher. Le régime d’indivision est assez rigide pour la gestion courante du bien, c’est pourquoi vous pouvez mettre en place une convention d’indivision. Comment la rédiger ? Quel est le rôle du gérant ? Combien elle coûte ? HelloPrêt vous explique tout !

Pourquoi mettre en place une convention d’indivision ?

Avant de parler de convention d’indivision, on va se fendre d’un petit rappel sur l’indivision et ses limites.

Le principe de l’indivision

Vous souhaitez acheter un bien à plusieurs ? D’office, vous serez placés sous le régime de l’indivision légale. Ce dernier n’impose ni formalités spécifiques ni frais particuliers. Vous vous retrouvez tous propriétaires du bien. Attention, il ne s’agit pas d’une copropriété ! Vous disposez chacun d’une quote-part, mais le système fonctionne de manière à ce chacun dispose de droits sur la totalité du bien. Dès lors, la prise de décisions impose le respect d’un quorum de majorité :

  • Les actes graves doivent être décidés à l’unanimité. Par décision grave, on entend la réalisation de gros travaux (construction d’une piscine ou d’une extension par exemple), la souscription d’un prêt immobilier…
  • Les actes d’administration doivent être décidés à la majorité des deux tiers. Ce type d’actes recoupe tout ce qui a trait à la gestion normale du bien comme des travaux d’amélioration, la vente du mobilier pour payer des dettes, etc ;
  • Les actes conservatoires peuvent être réalisé par un indivisaire seul. Il s’agit par exemples des décisions relatives à la remise en location du bien.

Les limites de l’indivision

On n’y pense pas forcément lorsque l’on réalise un achat immobilier à plusieurs, mais un jour ou l’autre, des désaccords peuvent se présenter. Jean-Michel Pinaille, votre ami d’enfance, décide subitement de s’opposer à tous les travaux que vous souhaitez entreprendre sur le bien en indivision. La situation est bloquée, vous n’avez d’autre choix que de provoquer le partage du bien en justice. D’ailleurs, comme le veut l’adage, « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ».

L’indivision est donc conçue par nature comme une situation temporaire, qui peut prendre fin assez brutalement, sur la demande d’un des co-indivisaires. Par vraiment ce que vous aviez en tête lorsqu’ensemble, vous avez acheté cette résidence secondaire au bord de la mer… Pour vous prémunir contre ces risques, il est plus que nécessaire de rédiger une convention d’indivision !

La convention d’indivision pour déterminer les droits et obligations de chacun

La convention d’indivision poursuit un objectif : organiser le régime d’indivision et simplifier la gestion des biens indivis entre tous les coindivisaires. Histoire d’éviter les conflits et crêpage de chignon en famille ou entre amis. Grosso modo, la convention d’indivision est un contrat par lequel vous établissez la liste des droits et de devoirs de chacun. Vous verrez plus bas qu’il est très utile de nommer un gérant, qui endossera le rôle de porte-parole de l’indivision et de mandataire pour cette dernière.

  • La répartition des charges

On va pas se mentir, c’est souvent lorsque l’on touche au portefeuille que les conflits surviennent. J’ai payé tant, vous me devez tant, les colonnes s’accumulent sur le tableau dynamique Excel et la tension s’installe peu à peu.

La convention d’indivision peut déterminer la liste des charges et leur répartition en fonction de la quote-part de chacun. Par exemple, vous disposez d’une fraction d’un tiers du bien, vous devrez donc vous acquitter d’un tiers des charges. Pour éviter tout litige ultérieur, on vous recommande chaudement de bien détailler chaque poste de dépenses avec son montant, et bien indiquer qui paie quoi !

  • L’organisation de la jouissance du bien

Rachel souhaite se rendre dans la maison en bord de mer du 1erau 15 août. Matt, lui, préfère partir hors saison, du 16 au 30 septembre. Lisa s’y rend quelques week-ends par an. Pendant des années, tout fonctionne bien. Lisa change de travail, désormais, elle peut poser ses congés seulement début août.

Elle demande donc à Rachel, qui dispose de deux mois de vacances, de bien vouloir décaler ses semaines. Laquelle s’y oppose farouchement, et c’est l’embrouille. Pour vous éviter bien des tracas et la destruction d’une belle amitié, vous pouvez insérer un calendrier d’occupation de la maison dans la convention d’indivision.

Autre hypothèse, Rachel désire déménager dans la villa en bord de mer et y établir sa résidence principale. Or en indivision, chacun de vous dispose d’un droit qui n’est pas privatif ni exclusif, mais partagé. Celui qui profite plus du bien doit en théorie une récompense aux autres. Vous pouvez prévoir dans la convention d’indivision une indemnité d’occupation que Rachel devra vous verser à tous pour compenser.

  • La clause de faculté d’acquisition

Cette clause a pour but d’organiser la suite de l’indivision si l’un des co-indivisaires vient à décéder. On vous l’accorde, c’est pas joyeux, mais c’est une situation qu’il convient d’anticiper.

Par la clause de faculté d’acquisition, vous déterminez à l’avance comment vous pourrez acquérir la quote-part de la personne décédée. Vous pouvez par exemple prévoir que cette quote-part sera répartie entre vous tous, en fonction de vos quote-parts respectives dans l’indivision.

La clause a une durée de validité d’un mois : si ceux qui en sont bénéficiaires ne notifient pas leur intention d’acheter la quote-part du défunt, alors ce seront ses héritiers qui la recevront.

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  • La durée de la convention d’indivision

Le Code civil encadre la durée de la convention d’indivision. Avec vos co-indivisaires, vous avez le choix entre :

  • Une convention à durée déterminée : elle ne peut pas excéder 5 ans. Vous avez la possibilité de proroger cette période par une décision expresse ou sur tacite reconduction. Si rien n’est fait, le bien en commun basculera automatiquement sous le régime de l’indivision légale dont on vous a parlé plus haut. Pendant toute la durée, vous ne pouvez pas provoquer le partage du bien. En d’autres termes, vous ne pouvez pas le mettre en vente avant la date d’expiration de la convention d’indivision ;
  • Une convention à durée indéterminée : dans ce cas, vous pouvez provoquer le partage quand vous l’entendez.

Nommer un gérant d’indivision : une vraie bonne idée

Vous pouvez également prévoir la nomination d’un gérant dans la convention d’indivision. Celui-ci aura pour rôle de représenter l’indivision auprès des tiers (par exemple, d’une personne à qui vous louez la maison en saisonnier).

Il lui appartiendra également de gérer et d’administrer le bien, dans les limites que vous fixez avec les autres co-indivisaires. En revanche, il ne peut pas le vendre. Les juristes parmi vous le savent : la vente d’un bien indivis n’entre jamais dans le cadre de ses compétences, car il ne s’agit pas d’un acte de gestion ou d’administration, mais d’un acte de disposition.

La convention d’indivision peut donc prévoir :

  • Les modalités de désignation et de révocation du gérant ;
  • L’étendue de ses pouvoirs ;
  • Sa rémunération éventuelle ;
  • Sa responsabilité s’il commet des fautes dans l’exercice de ses fonctions.

Bon à savoir : le gérant que vous avez nommé confond la caisse pour la gestion du bien avec sa tirelire personnelle ? Pas de panique, s’il met en péril les intérêts des co-indivisaires, vous avez la possibilité de saisir le tribunal de grande instance pour que le juge mette fin à son mandat.

Comment faire une convention d’indivision ?

La convention d’indivision ne peut pas se nouer à l’oral. Vous devez obligatoirement rédiger un écrit, sous peine de nullité. La convention devra comporter au minimum :

  • La désignation du ou des biens objet(s) de l’indivision ;
  • Les quotes-parts appartenant à chacun des co-indivisaires.

Comme toujours lorsque l’on touche à l’immobilier, la convention d’indivision doit être rédigée devant un notaire, qui se chargera ensuite de l’enregistrer auprès du service de la publicité foncière. Ce qui a un coût, vous vous en doutez.

Vous vous demandez peut-être si un mineur peut prendre part à une convention d’indivision ? La réponse est oui, mais par l’intermédiaire de son représentant légal, c’est-à-dire, le plus souvent, l’un de ses parents. Arrivé à sa majorité, le mineur peut décider d’y mettre fin à tout moment, même si la convention d’indivision a été conclue pour une durée déterminée.

Quel est le coût d’une convention d’indivision ?

Parlons maintenant gros sous. On vient de vous le dire, la rédaction de la convention d’indivision nécessite l’intervention d’un notaire. Qui ne travaille jamais gratuitement, vous devrez donc lui verser des émoluments (des honoraires). Ceux-ci sont fixés par un décret, et vous coûteront 500 €, auxquels il faut ajouter :

  • 200 € environ de contribution à la sécurité immobilière ;
  • 125 € de taxe de publicité foncière ;
  • Des frais de débours, c’est-à-dire des frais que vous avancera le notaire et qui portent sur la consultation du cadastre, etc.

Lire aussi : Calculer ses frais de notaire

Comment sortir d’une convention d’indivision ?

Rappelez-vous, si la convention est à durée déterminée, vous ne pouvez pas exiger la vente du bien avant l’expiration du délai prévu. En revanche, une fois celui-ci écoulé, ou si la convention est à durée indéterminée, vous pouvez demander le partage du bien. Deux hypothèses :

  1. Tout se passe bien entre vous : vous optez pour un partage amiable. Soit les autres coindivisaires rachètent votre part (ils disposent d’ailleurs d’un droit de préemption), soit vous vendez le bien et le prix de vente est réparti entre vous en fonction de vos quotes-parts respectives ;
  2. C’est la guerre : vous avez la possibilité de provoquer le partage en justice. Pour pouvoir saisir le TGI, il faut que vous rassembliez au moins 2/3 des droits indivis. À défaut, vous devrez faire preuve de patience…

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