Nos conseils pour l’achat de votre résidence secondaire

Comme près de 4 Français sur 10, vous envisagez l’achat d’une résidence secondaire ? Une villa à la mer ou un chalet au ski, ça fait rêver, mais attention, c’est un projet qui doit être mûrement réfléchi. Les prêts complémentaires ne vous seront d’aucun secours pour le financement de votre acquisition, qui subira en outre une fiscalité particulièrement lourde.

Pour autant, il n’est pas interdit de se faire plaisir, d’autant plus qu’avec la location, l’investissement peut se révéler particulièrement rentable. Voici nos 4 conseils pour réussir l’achat de votre résidence secondaire.

• Nos conseils pour l’achat de votre résidence secondaire
  • 1.Définissez votre projet d’achat de maison secondaire
  • 2.Choisissez entre résidence secondaire classique et résidence de tourisme
  • 3.Bouclez le financement et budgétez les charges
  • 4.Pensez à la fiscalité avant d’acheter une résidence secondaire

1.Définissez votre projet d’achat de maison secondaire

Avant de vous lancer bille en tête dans l’achat immobilier d’une résidence secondaire, posez-vous les bonnes questions. Allez-vous concrétiser ce projet seul ou à plusieurs ? Choisirez-vous un emplacement à la mer, la montagne, la campagne ?

Qu’appelle-t-on une résidence secondaire ?

Fiscalement, vous ne possédez qu’une résidence principale et c’est par rapport à elle que vos biens immobiliers vont être considérés comme secondaires. En clair, le logement dans lequel vous n’habitez pas au moins 8 mois par an est considéré par l’administration comme une résidence secondaire. Vous pouvez en avoir autant que vos revenus vous le permettent !

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Quel usage comptez-vous en faire ?

On ne va pas se mentir, l’acquisition d’une résidence secondaire tout comme son entretien est coûteux. Avant de vous positionner sur un bien, interrogez-vous sur l’usage que vous comptez en faire ! Plusieurs hypothèses :

• Vous avez craqué sur un coin de France et vous vous voyez y revenir chaque année pour passer des vacances en famille ou entre amis ;
• Vous souhaitez disposer d’un espace au vert que vous vous partagez à plusieurs ; 
• Vous désirez investir pour louer : pour vous donner un ordre d’idée, on passe généralement 44 nuitées par an dans sa résidence secondaire. C’est peu, surtout par rapport aux charges que vous supporterez. Dès lors, il peut être judicieux d’envisager l’achat de la résidence secondaire pour la louer lorsque vous ne l’habitez pas.

Lire aussi : Pourquoi vous devez absolument acquérir une résidence secondaire ?

Comment choisir l’emplacement de votre résidence secondaire ?

Tout dépend de votre projet, mais pensez d’ores et déjà à la vente de votre résidence secondaire dans un futur proche ou lointain. Prenez en compte des critères comme l’accessibilité (en voiture et en transports en commun), l’attractivité de la zone (pourtour méditerranéen, littoral atlantique, environs de Paris), les commodités (pas sûr que les locataires ou vous-même ayez envie de parcourir 35 kilomètres pour acheter une baguette de pain), l’offre de loisirs, etc.

Si vous envisagez de louer en saisonnier votre résidence secondaire, il faudra aussi tenir compte de l’attractivité du lieu pour les éventuels touristes ou locataires.

2.Choisissez entre résidence secondaire classique et résidence de tourisme

Vous pouvez acheter une maison en Ardèche, un appartement à Deauville, un studio à Serre-Che ou encore un mobil-home à côté de celui de Patrick Chirac. Il s’agira ici d’une résidence secondaire classique dans un lieu de villégiature que vous appréciez particulièrement. Il vous appartiendra de l’entretenir et d’en supporter les charges. Si vous souhaitez la mettre en location, vous devrez vous occuper de toutes les démarches, sauf à la confier à une agence immobilière.

Une autre solution existe : la résidence de tourisme. Dans cette hypothèse, vous achetez un hébergement exploité de manière permanente ou saisonnière par un bailleur commercial. Il peut être classé, et le contrat peut prévoir que vous occupiez le logement quelques semaines par an. C’est l’idéal si l’entretien et les charges représentées par l’achat d’une résidence secondaire vous effraient. Vous vous constituez un patrimoine avec un minimum de contraintes.

On évoque rapidement le cas du time-share, ces résidences secondaires, qui, comme leur nom l’indiquent, sont en temps partagé. Attention, dans ce cas, vous n’achetez pas la propriété pleine et entière, mais un droit de jouissance. Vous n’êtes pas propriétaire, mais seulement locataire du logement pour quelques semaines par an. Pas super intéressant, donc.

Lire aussi : Louer sa résidence secondaire sur Airbnb

3.Bouclez le financement et budgétez les charges

Le financement de l’acquisition de votre résidence principale

Oubliez le PTZ, le prêt Action Logement, le prêt accession sociale et tous les autres prêts aidés : ils ne sont jamais accordés pour l’achat d’une résidence secondaire. Ils sont conçus comme un coup de pouce pour vous aider à devenir propriétaire, pas pour augmenter votre patrimoine immobilier. 

Vous devez donc fournir un effort maximum de financement grâce à un prêt amortissable ou un prêt in fine. Notre simulateur de prêt peut vous aider à vérifier si votre capacité d’emprunt vous permet de financer votre projet immobilier.

Bien entendu, il faudra vous assurer que vous disposez de la capacité d’emprunt suffisante pour un nouveau prêt immobilier si vous êtes déjà endetté pour l’achat de votre résidence principale. Pour rappel, votre taux d’endettement doit être inférieur à 35 %. Au-delà, sauf exception, vous aurez des difficultés à obtenir un prêt immobilier pour acheter votre résidence secondaire.

L’anticipation des charges liées à l’entretien de votre résidence secondaire

En outre, l’achat d’une résidence secondaire rime avec des charges élevées. Vous devrez la meubler un minimum pour qu’elle soit confortable, tant pour vous accueillir vous que pour de la location touristique. Internet haut débit, chauffage, eau, électricité, charges de copropriété : autant de factures qui viendront s’ajouter à celles que vous payez déjà pour votre résidence principale.

À la louche, on estime que l’entretien d’une résidence secondaire revient entre 1 et 3 % de son prix d’acquisition. Vous vous situerez dans la fourchette haute si votre petit nid comporte une piscine ou un joli parc.

4.Pensez à la fiscalité avant d’acheter une résidence secondaire

On vous le rabâche depuis le début, l’achat d’une résidence secondaire coûte cher. Ce n’est pas pour vous décourager, juste pour vous permettre de mesurer votre engagement. Donc l’entretien est onéreux, et la fiscalité s’avère elle aussi très lourde… Mais cela peut être favorable si vous faites de la location en régime réel.

La taxation des recettes locatives

Bien entendu, l’argent que vous percevez de la location de votre résidence secondaire doit être déclaré. Le fisc entend prélever son obole. On part du principe que le bien est meublé, parce que vous risquez d’avoir du mal à le louer autrement. Les recettes locatives seront donc imposées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes s’offrent à vous : le micro-BIC et le régime réel.

1. Le micro-BIC : vous ne devez pas dépasser 70 0000 € de revenus locatifs en meublé classique et 170 000 € en meublé de tourisme pour pouvoir bénéficier de ce régime. Vous ne pouvez pas déduire vos charges réelles, mais l’administration fiscale applique un abattement de 50 % sur 70 000 € dans le premier cas ou de 71 % sur 170 000 € pour le deuxième. Notez que si vous êtes loueur meublé non professionnel (LMNP), le montant des recettes locatives en micro-BIC ne peut pas dépasser 23 000 € ;
2. Le régime réel : avec ce régime, vous pouvez déduire vos charges pour leur montant effectif. Il peut s’agir des intérêts d’emprunt, de la taxe foncière, des assurances… Grâce à ces déductions, vous pouvez dégager ce que l’on appelle un déficit foncier et vous paierez zéro euro d’impôts. Idem, vous pouvez pratiquer des amortissements (une fraction du prix d’achat, l’intégralité du mobilier) Un vrai coup de pouce pour l’achat d’une résidence secondaire ! Mais comme rien n’est parfait dans ce monde, sachez que le régime réel implique de tenir une comptabilité rigoureuse. Que vous pouvez confier à un expert-comptable, comme vous ça, vous êtes pépouze.

Lire aussi : Loueur meublé non professionnel : régime micro-BIC ou réel ?

La plus-value pour une résidence secondaire

Quand tout se passe bien, vous revendez votre résidence secondaire plus cher que ce que vous l’avez acheté. Vous réalisez donc une plus-value. Et comme il ne s’agit pas de votre résidence principale, vous devez payer une taxe sur cette plus-value à l’impôt sur le revenu ainsi que des prélèvements sociaux.

Le taux d’imposition de la plus-value immobilière d’une résidence secondaire est fixé à 19 %, avec un abattement linéaire de 6% à partir de la 6ème année de détention. Auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17.2 %. Ah, et si la plus-value est supérieure à 50 000 €, le fisc vous demandera également de payer une taxe complémentaire qui peut aller jusqu’à 6%. On sait, ça fait mal.

Mais si vous envisagez l’achat de votre résidence secondaire comme un placement sur le long terme, vous pouvez vous affranchir de certains coûts. Il faut que vous gardiez le bien au moins : 

• 22 ans pour être exonéré de taxe sur la plus-value 
• 30 ans pour être exonéré de prélèvements sociaux.

Idem, vous pourrez prétendre à une exonération de plus-value sur la vente de votre résidence secondaire si :

• Vous êtes âgé ou que vous avez des revenus modestes au moment de la cession ;
• La plus-value réalisée est inférieure à 15 000 € ;
• Si vous revendez le logement pour acheter votre résidence principale dans les 2 ans.

Lire aussi : Comment calculer la plus-value sur une résidence secondaire ?

La taxe foncière et la taxe d’habitation

À moins de faire construire votre résidence secondaire, d’être âgé, handicapé ou de condition modeste, vous devrez toujours payer la taxe foncière de votre résidence secondaire. Les communes qui prévoient une taxe sur les logements vacants peuvent en outre appliquer une majoration de la taxe d’habitation, entre 5 et 60 %.

Vous le savez sans doute déjà, mais l’exonération de taxe d’habitation mise en place par Macron ne concerne que la résidence principale. Vous devez donc la payer sauf si :

• Votre activité professionnelle vous impose d’habiter dans votre résidence secondaire et non principale ;
• Si vous logez dans votre résidence secondaire en attendant de rentrer dans une maison de retraite ou médicalisée.

En revanche, vous ne payez qu’une seule fois la redevance télé. Une broutille, mais bon, on vous le signale.

Lire aussi : le calcul de la valeur locative cadastrale de votre logement

L’assiette de calcul pour l’IFI

Enfin, l’achat d’une résidence secondaire peut vous rendre éligible à l’IFI. En effet, le fisc prend en compte l’intégralité de la valeur du bien, contre 30 % pour la résidence principale. Et là, on ne connaît aucune astuce pour alléger la facture…

Alors, devez-vous craquer pour l’achat d’une résidence secondaire ? C’est à vous de voir, vous avez maintenant toutes les cartes en main pour faire votre choix. De notre côté, on peut vous aider à dénicher le meilleur taux d’emprunt pour financer votre projet. Contactez un courtier HelloPrêt pour en savoir plus !