Que faire en cas de séparation lorsqu'on est co-emprunteur ?

Après de belles années ensemble, vous décidez de mettre fin à votre union. Vous aviez acquis un bien immobilier grâce à un prêt souscrit à deux. Vous êtes donc considérés comme des co-emprunteurs. Que se passe-t-il en cas de séparation ? Votre situation matrimoniale a bien entendu une incidence sur la répartition des droits sur le logement. En outre, la garantie co-emprunteur continue de courir tant que vous n’avez pas obtenu son annulation. Explications !

Qu’est-ce qu’un co-emprunteur ?

Quand tout allait bien, vous avez décidé de réaliser un projet en commun : un achat immobilier. Pour le concrétiser, il vous fallait un crédit. La banque a étudié votre capacité d’emprunt au regard de vos revenus, votre taux d’endettement ou encore votre reste à vivre. Elle vous a accordé une offre de prêt que vous avez signé ensemble. Votre moitié et vous êtes engagés solidairement à rembourser cet emprunt immobilier. En clair si l’un de vous n’assume plus les mensualités du prêt, la banque peut demander le remboursement à l’autre. C’est cela, être co-emprunteur. Si votre moitié et vous avez signé l’acte de vente à deux, vous êtes également co-acquéreurs.

En parallèle, la banque vous a demandé de souscrire uneassurance de prêt. L’emprunt immobilier devant être couvert à 100 %, vous avez pu choisir une quotité de 50/50 %. Vous avez peut-être préféré une répartition en fonction de vos revenus ou de votre état de santé, à 30/70 %, 40/60%, etc.

Lors de la séparation des co-emprunteurs, il faut répartir les biens communs, annuler la garantie de co-emprunteur ou la solidarité sur le prêt immobilier et mettre à jour l’assurance emprunteur.

La répartition des biens entre co-emprunteurs après une séparation

Vous n’êtes pas sans savoir que votre situation maritale a des conséquences sur l’étendue de vos engagements et sur la répartition des biens communs. Plusieurs hypothèses :

  • Vous êtes mariés, au régime de la communauté réduite aux acquêts, la communauté universelle ou sous le régime de la séparation des biens ;
  • Vous êtes pacsés et la convention a été conclue avant ou après 2007 ;
  • Vous êtes en concubinage.

Co-emprunteurs et divorce

Avant de vous dire oui à la mairie, vous avez déclaré faire un contrat de mariage ou non. Par défaut, vous êtes soumis au régime de la communauté aux acquêts, et dans ce cas, le logement vous appartient à 50/50. Idem en communauté universelle. En régime de séparation des biens, le logement appartient à celui qui l’a financé. En régime mixte, la part de chacun est précisée par le notaire.

Co-emprunteurs et séparation en Pacs

Pour déterminer la répartition des biens, il faut se référer à la date de conclusion du pacte civil de solidarité.

  • Vous vous êtes pacsés avant 2007 : les biens achetés ensemble sont en indivision à parts égales. En cas de financement inégal ni votre moitié ni vous ne pourrez demander un remboursement de la différence à l’autre ;
  • Vous vous êtes pacsés après 2007 : les biens achetés ensemble sont placés sous le régime de la séparation et vous appartiennent dans les proportions que vous avez financées.

Lire aussi : Tout savoir sur l’achat immobilier en indivision

Co-emprunteurs et séparation en union libre

Les co-emprunteurs en union libre ayant acquis un bien immobilier relèvent du régime de l’indivision. Par défaut, la répartition se fait à 50/50, sauf si vous aviez prévu un autre pourcentage dans l’acte notarié de vente.

Co-emprunteurs qui se séparent : le sort du crédit immobilier

Si votre régime matrimonial a une incidence sur la répartition des biens, il n’en a aucune sur le remboursement du crédit. En vertu de la clause de solidarité, vous êtes engagés ensemble jusqu’à avoir soldé le capital emprunté. Vigilance donc, car si l’un de vous cesse de remplir ses obligations, la banque pourra contraindre l’autre au remboursement intégral du capital restant dû. Deux options s’offrent à vous :

  • Aucun de vous deux ne souhaite conserver le bien ;
  • Seul l’un de vous souhaite garder le logement.

Option 1 : vous préférez tous les deux revendre le bien

Vous mettez le bien en vente et vous utiliserez le prix de vente pour solder le crédit immobilier par anticipation. Dans cette hypothèse, vous devrez sans doute vous acquitter de pénalités de remboursement par anticipation. Si le fruit de la vente est insuffisant pour rembourser intégralement le crédit, vous restez engagés solidairement au paiement du reste. Si au contraire, vous dégagez un excédent, vous devrez vous le répartir en fonction des règles applicables à votre régime matrimonial.

Option 2 : l’un de vous souhaite garder le logement

En tant que co-emprunteurs, vous êtes solidairement responsables du prêt et garants l’un envers l’autre du remboursement du prêt.

La désolidarisation des co-emprunteurs en séparation

Se désolidariser, c’est tout simplement faire tomber votre qualité de co-emprunteur. Si la banque accepte, vous serez dégagé de votre obligation de remboursement solidaire. Le crédit doit donc être transféré sur la tête de votre ex. Il faut que vous contactiez la banque, pour lui manifester votre volonté de vous désolidariser de l’emprunt. Votre ex-moitié de son côté devra établir une déclaration par laquelle elle affirme vouloir rependre intégralement l’emprunt à sa charge et renoncer à la solidarité.

Vous vous en doutez bien, la banque n’est pas obligée d’accepter la désolidarisation. En effet, elle vous a consenti un prêt sur la base de vos capacités d’emprunt respectives, et parce qu’elle avait face à elle deux emprunteurs à qui demander le remboursement du prêt. Avec la désolidarisation, elle court le risque d’une défaillance de l’emprunteur unique. Elle va donc étudier avec attention le dossier de demande, pour déterminer si le taux d’endettement de celui qui récupère le crédit ne dépasse pas 33 %. Si elle donne son feu vert, la désolidarisation devra être actée dans un acte notarié.

L’annulation de la garantie de co-emprunteur

Si la banque oppose son carton rouge, il reste tout de même une piste à explorer : l’annulation de la garantie de co-emprunteur avec substitution de garant ou prise d’une garantie supplémentaire. En clair, vous pouvez proposer à la banque une personne qui se portera garant du remboursement du prêt, ou souscrire un cautionnement ou une hypothèque. Pour que la banque accepte votre demande, il faudra que les garanties soient au moins équivalentes.

Bon à savoir : même si vous vous désolidarisez du prêt ou que vous n’êtes plus co-emprunteur, vous restez co-acquéreur. Vous conservez donc votre droit de propriété sur le bien. Pour que celui-ci tombe, il faut signer un nouvel acte de propriété sans votre nom.

Lire aussi : Quelle garantie choisir pour son prêt immobilier ?

Le rachat de soulte lors de la séparation des co-emprunteurs

Celui qui conserve le bien doit reverser une fraction du prix du bien à l’autre : c’est le rachat de soulte. Mettons que vous gardiez le logement. Vous devrez assumer seul le remboursement des mensualités restantes et disposer d’assez de fonds pour verser la soulte.

Évaluation du prix de vente

Pour déterminer le prix de vente du logement, on se base non pas sur le prix d’achat, mais sur sa valeur au moment de la revente. Logique, c’est une histoire de plus-value. Il ne faut pas que vous vous enrichissiez au détriment de votre ex. Pour éviter tout litige ultérieur, on vous recommande vivement de confier cette expertise du prix à un professionnel, notaire ou agent immobilier.

Calcul du montant de la soulte

La formule de calcul de la soute dépend du fait d’avoir déjà soldé le crédit ou non. Comme vous êtes co-emprunteurs, on vous parlera seulement de la formule applicable lorsque le prêt est encore en cours.

Soulte = (Valeur du bien – capital restant dû) / 2

Prenons un exemple chiffré. Le logement est estimé à 300 000 € et il reste encore 60 000 € de crédit à rembourser. Le montant de la soulte que vous devez reverser à votre ex s’élèvera à 300 000 – 60 000 = 240 000 / 2 = 120 000 €.

Le financement du rachat de soulte

À moins d’avoir mis de côté une somme conséquente, vous aurez sans doute besoin d’un nouveau crédit pour racheter la part de votre ex. Certaines banques sont spécialisées dans ce type d’opérations : parlez-en avec votre courtier HelloPrêt ! Sinon, vous aurez recours à un emprunt classique, qui vous sera accordé selon les mêmes modalités que votre prêt initial :

  • Le taux d’endettement ;
  • La capacité d’emprunt ;
  • Un reste à vivre suffisant ;
  • Une sûreté réelle ou personnelle.

Pour optimiser vos chances de faire passer votre dossier, vous pouvez envisager un rachat de crédit ou un regroupement. Vous en profiterez pour négocier un meilleur taux, un allongement de la durée du prêt ou un allègement des mensualités.

N’oubliez pas non plus les autres frais liés au rachat de soulte, comme les frais de notaire liés à la réalisation d’un nouvel acte de propriété, et les pénalités de remboursement anticipé si vous faites racheter votre prêt par une banque concurrente.

Le sort de l’assurance de prêt lors de la séparation des co-emprunteurs

Si vous revendez le bien, l’assurance emprunteur stoppera dès lors que le crédit sera intégralement remboursé.

Si vous optez pour la désolidarisation et le rachat de soulte, alors il faudra mettre à jour l’assurance de prêt immobilier. Concrètement, celui qui garde le logement devra être assuré à 100 %. Profitez de ce changement pour voir si vous ne pouvez pas obtenir un meilleur taux d’assurance ailleurs !