Loi Scrivener : votre protection d’emprunteur face à la banque

Le prêt immobilier, qui s’étire sur de nombreuses années, est une opération risquée. Pour renforcer votre information et vous protéger tout au long du remboursement de votre crédit, vous pouvez vous appuyer sur la loi Scrivener. Adoptée à la fin des années 70, elle prévoit entre autres un délai de réflexion de 10 jours et le plafonnement des indemnités de remboursement anticipé. Explications !

Loi Scrivener : votre protection d’emprunteur face à la banque

Quel est le but de la loi Scrivener ?

Comprendre et comparer les offres de prêt n’a pas toujours été chose aisée. Les banques ne communiquaient pas forcément de façon claire sur le taux d’emprunt et les conditions de leurs crédits, qu’ils soient à la consommation ou immobilier. Une situation qui a mené de nombreux ménages au surendettement, avec les conséquences que vous connaissez (interdiction bancaire, saisie et revente d’un bien immobilier aux enchères publiques…).

Pour renforcer votre protection et votre droit à information, des lois ont été votées dont la fameuse loi Scrivener, du nom de la Secrétaire d’État à la consommation qui en est à l’origine. En fait, il en existe deux : la loi Scrivener 1, adoptée en 1978, et la loi Scrivener 2, intervenue en 1979.

La loi Scrivener 1 concerne essentiellement l’information des particuliers dans le cadre :

Des crédits à la consommation ;
Des crédits travaux dont le montant n’excède pas 75 000 € et qui ne sont pas garantis par une hypothèque.

Le texte impose aux établissements prêteurs de délivrer une information claire sur leur offre de prêt avant signature, grâce à une fiche d’information standardisée. En outre, il fixe une durée de validité de l’offre à 15 jours à compter de la date de remise de l’offre et un délai de rétractation de 14 jours.

La loi Scrivener 2 quant à elle s’applique aux prêts conclus pour un achat immobilier supérieurs à 75 000 € ou qui font l’objet d’une sûreté réelle (hypothèque et privilège de prêteur de deniers). Elle concerne les prêts pour l’acquisition d’un bien à usage d’habitation ou mixte, à l’exclusion des locaux professionnels. Elle prévoit des mesures d’information préalable à la souscription d’une offre de prêt, afin que vous puissiez comparer sereinement les catalogues des banques avant de vous engager. Elle met également en place une clause suspensive d’obtention de crédit et la limitation des pénalités pour remboursement anticipé.

Bon à savoir : si vous exercez une activité professionnelle dans l’immobilier (par exemple, si vous êtes un marchand de biens), vous ne bénéficiez pas de la protection prévue par la loi Scrivener.

L’obligation d’information de l’emprunteur dans l’offre préalable de prêt

La loi Scrivener impose aux banques de porter toute une série d’informations à votre connaissance, qui vous permettront de prendre une décision éclairée sur votre prêt immobilier. Si l’une d’elles accepte votre dossier de demande de prêt, elle doit vous fournir gratuitement une offre de prêt et y joindre la fiche standardisée européenne (FISE). Voici la liste des informations qui seront obligatoirement mentionnées dans ces documents :

L’identité du prêteur et de l’emprunteur et de l’éventuelle caution ;
La nature du prêt : vous devez savoir si vous vous engagez sur un prêt amortissable ou un prêt in fine, sur un prêt relais, un prêt à taux zéro, un prêt à l’accession sociale, etc. ;
L’objet du prêt que vous sollicitez : vous est-il octroyé pour l’achat d’un bien ancien, d’un bien neuf ou pour une construction ;
Le montant du prêt que la banque vous accorde, le taux d’intérêt et le TAEG (on rentrera dans le détail juste après) ;
La date à laquelle les fonds seront disponibles ;
Les garanties que la banque exige pour se prémunir contre un défaut de remboursement (cautionnement, hypothèque, IPPD) ;
Les conditions dans lesquelles il est possible de transférer le crédit vers un autre emprunteur ;
La possibilité de choisir une assurance emprunteur autre que celle prévue par le contrat groupe de votre banque (il s’agit de la délégation d’assurance). La banque doit également joindre une notice d’information qui vous renseigne sur les caractéristiques de l’assurance qu’elle propose ;
Un tableau d’amortissement, qu’on appelle aussi échéancier, qui vous présente la répartition entre les intérêts et le capital restant dû dans chaque mensualité.

La loi Scrivener et le TAEG

Vous n’êtes pas sans savoir que les banques ne pratiquent pas toutes les mêmes taux. En tant qu’emprunteur, vous cherchez bien entendu à obtenir le taux le plus bas. Lescourtiers HelloPrêtpeuvent le faire à votre place, mais si vous n’avez pas envie de déléguer, vous devrez vous appuyer sur un indicateur essentiel pour comparer les offres : le TAEG. Celui-ci est exprimé en pourcentage du montant que vous empruntez et prend en compte :

Le taux d’intérêt proposé par les établissements bancaires ;
Le coût de l’assurance de prêt ;
Les frais de dossier ;
Les frais liés aux garanties (sûretés réelle ou personnelle) ;
Les frais que vous versez aux intermédiaires ;
Le coût de l’évaluation du logement (c’est utile notamment pour estimer le montant des garanties réelles) ;
Les frais annexes, par exemple si la banque vous impose d’ouvrir un compte bancaire chez elle.

Quel rapport avec la loi Scrivener vous demandez-vous ? Elle est venue remplacer l’ancien indicateur, le TEG (taux effectif global) par le TAEG (taux annuel effectif global), lequel donne une information plus claire et précise sur le coût global de votre crédit.

En outre, elle impose aux organismes de prêt de faire figurer ce fameux TAEG dans leurs offres de prêts immobiliers, les contrats de crédit et même dans leurs publicités. Grâce à cette information, vous pouvez être certain que le taux proposé n’excède pas le taux d’usure fixé par la loi.

La loi Scrivener et les prêts à taux variable

Si vous optez pour un prêt à taux révisable, vous disposerez du même type d’informations sur ses conditions (frais liés aux garanties, coût de l’assurance, frais de dossier, etc.). Cependant, le taux auquel vous obtenez votre emprunt varie à la périodicité prévue par contrat.

Dès lors, le tableau d’amortissement que la banque vous communique n’est valable que pour la première période. Pour que vous sachiez là où vous en êtes dans vos remboursements, la loi Scrivener impose à votre banquier de vous transmettre une fois par an le montant du capital restant dû.

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Délai Scrivener : 10 jours de réflexion avant d’accepter une offre de prêt

C’est sans doute la disposition la plus connue de la loi Scrivener. Pour vous protéger contre les conséquences d’une décision trop hâtive et éviter que les banques ne vous mettent la pression, elle met en place un délai de réflexion incompressible de 10 jours à compter de la réception de l’offre de prêt.

En parallèle, la loi Scrivener interdit à la banque de modifier les conditions et le taux de l’offre de prêt pendant 30 jours. Vous avez ainsi le temps de comparer les différentes offres et de bien mesurer la portée de votre engagement. En clair, vous pouvez donner votre accord pour l’offre de prêt entre le 11èmeet le 30èmejour suivant réception de l’offre. Au-delà des 30 jours, l’établissement prêteur peut changer les termes de son offre sans que vous ne puissiez vous y opposer.

Enfin, pendant toute la période précédant l’acceptation de l’offre de prêt, la banque ne peut pas vous demander de verser une quelconque somme d’argent comme des frais de dossier ou un acompte. Elle ne peut pas non plus débloquer les fonds, cela va de soi.

La condition suspensive d’obtention de prêt

Autre mesure phare de la loi Scrivener : l’obligation de prévoir une condition suspensive d’obtention du prêt dans le compromis de vente. On vous explique. Vous avez le plus souvent besoin d’un financement pour acheter un appartement ou une maison.

Or vous ne commencez à le chercher qu’une fois que vous avez signé le compromis de vente. Et cet avant-contrat impose au vendeur de vendre et à l’acheteur d’acheter au prix convenu. Donc de signer l’acte de vente définitif dans quelques semaines, ce qui risque de vous mettre dans une situation intenable si vous ne trouvez pas de financement bancaire.

Pour pallier cet écueil, la loi Scrivener impose donc la rédaction de la condition suspensive dans le compromis. Elle concerne les prêts principaux et complémentaires. Si vous n’obtenez pas de crédit dans le délai prévu au compromis, la vente tombe, et vous n’avez pas à verser d’indemnité au vendeur.

Cette protection a un revers : vous êtes dans l’obligation de chercher activement un crédit. Vous ne pouvez pas vous contenter de passer un coup de fil au vendeur pour lui dire que les banques vous refusent un prêt : vous devez justifier de ces refus écrits.

Le remboursement anticipé du crédit immobilier

Le remboursement par anticipation est toujours possible et heureusement ! Vous pouvez en effet être contraint de revendre votre bien avant d’avoir soldé votre crédit (séparation, arrivée d’un enfant, mobilité professionnelle). Ou choisir de passer chez la concurrence dans le cadre d’un rachat de crédit.

Cependant, le remboursement anticipé d’un prêt s’accompagne presque toujours du paiement de pénalités (sauf s’il s’agit d’un prêt relais). Celles-ci ont pour but d’indemniser la banque sur les intérêts qu’elle ne percevra pas puisque vous mettez fin au contrat avant la durée prévue. Pour éviter qu’elle ne vous fasse payer le prix fort, la loi Scrivener plafonne le montant des indemnités de remboursement anticipé à 6 mois d’intérêts des sommes remboursées et 3 % du capital restant dû.

Bon à savoir : même si la loi dispose que le remboursement anticipé est toujours possible, la banque peut prévoir un remboursement partiel inférieur à 10 % du montant emprunté.

La suspension du remboursement des mensualités pour un prêt de construction

Enfin, dernière disposition protectrice de la loi Scrivener : le remboursement d’un crédit construction peut être suspendu. Vous pouvez recourir à cette possibilité lorsque vous êtes en litige avec le promoteur, le constructeur ou le maître d’ouvrage, à condition qu’un tribunal vous y ait autorisé. Une fois que le litige est réglé, vous devez reprendre normalement le remboursement de vos mensualités et régulariser les échéances ayant fait l’objet de la suspension.

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