Assurance de prêt immobilier : capital initial ou capital restant dû, le calcul qui change le coût de votre crédit

Deux assurances emprunteur affichant le même taux peuvent coûter presque du simple au double. La raison ne tient ni aux garanties ni au profil de l'assuré, mais à la base sur laquelle ce taux s'applique.

Cette base porte un nom technique, l'assiette de cotisation. Elle détermine le montant prélevé chaque mois, le coût total de votre couverture, et le poids de l'assurance dans votre dossier au moment de l'octroi du prêt.

Sur quoi se calcule la cotisation d'une assurance emprunteur

Un taux d'assurance de 0,34 % ne veut rien dire tant qu'on ignore à quoi ce pourcentage s'applique. Deux assiettes coexistent sur le marché, et un même contrat peut parfois être souscrit dans l'une ou l'autre version.

La cotisation calculée sur le capital initial

Le taux s'applique au montant emprunté à la signature. Cette base ne bouge jamais, quel que soit le capital déjà remboursé.

Pour un prêt de 250 000 € assuré à 0,34 %, la cotisation annuelle s'élève à 850 €, soit 70,83 € par mois. Ce montant sera identique la première année et la dernière, alors qu'il ne restera peut-être que 20 000 € à rembourser à la banque.

L'emprunteur y gagne une visibilité totale sur son budget : la ligne assurance de sa mensualité est connue pour toute la durée du crédit. On parle aussi de cotisation fixe, ou constante.

La cotisation calculée sur le capital restant dû

Le taux s'applique cette fois au capital que vous devez encore à votre banque, recalculé à chaque échéance annuelle du contrat. La cotisation est donc maximale la première année, puis décroît. On parle de cotisation variable, ou dégressive.

Sa trajectoire suit celle du tableau d'amortissement, ce qui a une conséquence contre-intuitive : la baisse est très lente au début. Sur les premières années d'un prêt long, l'essentiel de la mensualité paie des intérêts et le capital s'amortit peu, donc l'assiette de l'assurance ne diminue que faiblement.

Astuce : Certains contrats dégressifs indexent aussi leur taux sur l'âge atteint chaque année, ce qui compense une partie de la baisse. Vérifiez ce point dans la notice avant de comparer deux propositions.

Où lire l'information dans vos documents

Trois éléments de la fiche standardisée d'information, remise avant l'offre de prêt, permettent de trancher :

• Le coût total de l'assurance sur la durée du prêt : il intègre l'effet de l'assiette, contrairement au taux affiché.
• Le coût cumulé sur huit ans : son affichage est obligatoire depuis le 1er juin 2022 dans tout document remis préalablement à l'offre et mentionnant le coût de l'assurance, en application de la loi Lemoine du 28 février 2022. Le législateur a retenu cette durée parce que les crédits immobiliers sont en moyenne soldés bien avant leur terme.
• Le taux annuel effectif de l'assurance (TAEA) : égal à la différence entre le taux effectif global du prêt avec assurance et ce même taux hors assurance, il ramène le coût de la couverture à un indicateur comparable d'un contrat à l'autre.

Astuce : Certains contrats laissent l'emprunteur choisir son assiette. L'assurance de prêt immobilier de Cardif, commercialisée sous le nom Cardif Libertés Emprunteur, se souscrit ainsi en version à cotisation fixe, assise sur le capital emprunté, ou en version à cotisation variable, assise sur le capital restant dû.

Ce que l'assiette change réellement sur le coût

Reprenons le même prêt de 250 000 € sur 20 ans, au taux nominal de 3,30 %, et faisons varier l'assiette et le taux d'assurance.

Les deux premières colonnes affichent exactement le même taux. Le coût total passe pourtant de 17 000 € à 9 850 €, soit une différence de 7 150 € pour une couverture identique. C'est l'assiette, et elle seule, qui produit cet écart.

En pratique, les assureurs ne tarifent pas les deux formules au même prix, et un contrat dégressif affiche généralement un taux plus élevé qu'un contrat à cotisation constante. La comparaison réelle ressemble donc plutôt à la première colonne face à la troisième.

Sur la durée totale du prêt

Malgré un taux affiché supérieur de 16 centièmes de point, la formule dégressive revient à 14 485 € contre 17 000 €, soit 2 515 € de moins. L'assiette qui rétrécit l'emporte sur le taux plus élevé.

Si vous revendez avant le terme

Le classement s'inverse dès qu'on raisonne sur huit ans : 8 655 € pour la formule dégressive contre 6 800 € pour la formule constante, soit 1 855 € de plus.

La raison est mécanique. Avec une cotisation constante, le coût s'accumule linéairement : huit années sur vingt représentent 40 % du coût total. Avec une cotisation dégressive, la part la plus lourde est payée en premier, et ces mêmes huit années absorbent environ 60 % du coût. Vendre son bien ou racheter son prêt à mi-parcours revient donc à payer la partie chère sans profiter de la partie bon marché.

Astuce : Appliquez ce rapport à chaque proposition que vous recevez. Autour de 40 %, la cotisation est assise sur le capital initial. Autour de 60 %, elle l'est sur le capital restant dû.

L'effet de l'assiette au moment d'obtenir votre prêt

Votre banque calcule votre taux d'endettement à partir de la mensualité de départ, assurance comprise, et ce ratio ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets sauf marge de flexibilité accordée par l'établissement.

Or c'est précisément là que la formule dégressive est la plus coûteuse. Dans notre exemple, elle pèse 104,17 € contre 70,83 €, soit 33,34 € de plus par mois au moment exact où se joue l'octroi.

Ces 33 € ne sont pas neutres : à revenus identiques et aux conditions de notre exemple, ils représentent environ 5 850 € de capacité d'emprunt en moins. Un dossier tendu peut donc être arbitré par le mode de calcul de l'assurance, alors même que cette formule coûtera moins cher à l'arrivée.

Le TAEA reste l'indicateur à regarder pour comparer le coût financier des deux formules, mais il ne dit rien de cet effet de calendrier. Il faut donc le croiser avec la mensualité de la première année.

Quelle assiette privilégier selon votre projet ?

Aucune des deux formules n'est supérieure à l'autre dans l'absolu. Le bon critère est la durée pendant laquelle vous conserverez le crédit.

• Vous visez le terme du prêt : la cotisation dégressive est en général la moins chère au global, et elle libère de la trésorerie à mesure que le capital s'amortit.
• Vous prévoyez de revendre ou de racheter le prêt sous dix ans : la cotisation constante limite la facture sur la période réellement courue.
• Votre plan de financement est tendu : la cotisation constante allège la mensualité de départ, celle que la banque retient pour son calcul d'endettement.
• Vous financez un investissement locatif au régime réel : les cotisations sont déductibles des revenus fonciers, ce qui atténue l'écart de coût entre les deux formules.

Ce choix n'est pas définitif. La loi Lemoine autorise la substitution d'assurance à tout moment, sous réserve de l'équivalence des garanties exigées par la banque, et une substitution fait souvent changer l'assiette au passage. Faire vérifier ce point par votre courtier avant la signature de l'offre évite de découvrir l'écart après coup.