Pour financer l’acquisition de ce petit T2 à Lyon, vous avez besoin d’emprunter 200 000 €. Votre salaire est-il suffisant ? Déjà, sachez que celui-ci n’est pas la seule source de revenus comptabilisée par la banque. Elle prend aussi en compte des critères contre le taux d’endettement, la durée du prêt ou encore le montant de votre apport personnel. Voyons tout cela dans le détail !
Le calcul de la capacité d’emprunt pour obtenir un prêt de 200 000 €
Pour obtenir un prêt immobilier de 200 000 €, il vous faut un salaire minimum pour respecter le taux d’endettement de 35 %. Mais, il existe d’autres critères à prendre en considération, dont certains vous permettent de dépasser cette règle d’endettement.
Par exemple, un chef d’entreprise qui rentre 3 000 € n’arrivera pas forcément à décrocher un financement, quand un cadre junior à 2 000 € mensuels aura sans doute une réponse positive. Parce que tout ne dépend pas de votre salaire ! On va vous exposer les critères d’obtention d’un crédit immobilier, car ils entrent en ligne de compte dans
Le taux d’endettement
Vous avez sans doute déjà entendu parler de cette sacro-sainte règle : votre taux d’endettement ne doit pas excéder 35 %. Pour le calculer, la banque utilise la formule suivante :
Taux d’endettement = mensualités de prêt / revenus x 100.
Sont comptabilisés dans les mensualités prêt tous vos crédits en cours et celui que vous projetez de souscrire.
Vous nous objecterez peut-être qu’un ami d’ami a réussi à emprunter avec un endettement à 45 %. C’est possible, oui, mais c’est de plus en plus rare. Le HCSF a émis une décision visant à limiter à 20 % le nombre de dossiers avec un taux d’endettement supérieur au critère des 35 %.
Aujourd’hui, cette faculté n’est offerte qu’aux meilleurs profils d’emprunteurs. Ainsi, pour pouvoir faire partie des heureux élus qui peuvent emprunter 200 000 € au-delà de 35 % d’endettement, il faut disposer d’un important reste à vivre.
Le salaire et autres revenus
Les établissements prêteurs vous demandent le montant des revenus que vous percevez. Lesquels peuvent être de différentes natures (traitement, revenus fonciers, pensions…). Autre question que le banquier vous posera : avez-vous un contrat de travail ? Pourquoi ? Parce que les revenus ne sont pas pris en compte de la même manière selon si vous êtes en CDI ou en CDD. Pour calculer le salaire nécessaire pour emprunter 200 000 €, la banque comptabilise :
- 100 % du salaire des emprunteurs en CDI et 100 % du traitement des fonctionnaires titulaires de leur poste ;
- Une moyenne des revenus perçus sur les 3 dernières années pour les indépendants, CCD, intermittents, contractuels et intérimaires. Elle se basera sur vos fiches de paie, avis d’imposition et autres déclarations de bénéfices ;
- Une moyenne sur 3 ans de la fraction variable d’un salaire (par exemple, une prime) ;
- 70 % des revenus fonciers ou BIC tirés de la mise en location vide ou meublée d’un logement (investissement locatif). Pourquoi pas 100 % ? Pour prendre en compte les vacances locatives, les impayés, etc. ;
- 0 % des prestations sociales (allocations chômage, pensions alimentaires…).
Une fois en possession de cette information, la banque détermine votre capacité d’emprunt, notamment au regard de votre capacité de remboursement et du taux d’endettement.
Lire aussi : Quels sont les avantages d’être fonctionnaire pour obtenir un prêt immobilier ?
Le reste à vivre
Encore une notion familière du jargon bancaire, le reste à vivre. Celui-ci révèle en fait votre niveau de vie. Il se calcule selon la formule :
Reste à vivre = revenus – charges.
Et dans les charges, l’établissement bancaire inclut les mensualités de l’emprunt de 200 000 €. Globalement, le reste à vivre doit être d’au moins 400 € pour un célibataire, 800 € pour un couple.
Le saut de charges
Ultime critère pour vous accorder un prêt de 200 000 € : le saut de charges. Il s’agit là de la différence entre le loyer que vous remboursez actuellement si vous êtes locataire et la mensualité du prêt que vous souhaitez obtenir. Plus il est faible, meilleures sont vos chances d’obtenir le crédit.
La durée du prêt
La banque n’étant pas une institution philanthrope, elle vous prête de l’argent moyennant des intérêts. Ceux-ci dépendent du taux d’emprunt que vous décrochez. Lequel dépend de la durée sur laquelle vous vous engagez. Plus elle est courte, meilleur est le taux, et inversement.
Il est donc plus avantageux de partir sur un prêt court, mais encore faut-il que vos revenus vous le permettent. Il est temps de découvrir le salaire nécessaire pour emprunter 200 000 sur 10 à 30 ans !
Quel salaire pour emprunter 200 000 euros selon la durée du crédit ?
Essayez notre simulateur de prêt pour comprendre comment la durée de votre emprunt influence le taux d'intérêt proposé. En effet, un prêt à court terme bénéficie généralement d'un taux d'intérêt plus avantageux comparé à un prêt de longue durée. Cela s'explique par le fait que les banques perçoivent un engagement à long terme comme plus risqué, augmentant ainsi le taux pour compenser ce risque.
Toutefois, selon vos revenus, il peut être nécessaire de choisir une durée plus longue, par exemple 25 ans, afin de réduire le montant des mensualités et de ne pas dépasser le seuil d'endettement de 35 %. C'est pourquoi le salaire nécessaire pour emprunter 200 000 € dépend de la durée de l'emprunt. En optant pour un crédit plus long, il est possible d'emprunter davantage avec un même salaire, mais cela augmente également le coût total du crédit.
Attention : Les exemples qui suivent sont basés uniquement sur le taux d'endettement de 35 %, sans considérer le TAEG ou les assurances de prêt. Ainsi, les salaires minimums indiqués pour emprunter 200 000 € sont indicatifs et peuvent nécessiter des revenus réels supérieurs de 5 à 10 %. Pour des résultats plus précis, utilisez notre simulateur de prêt. Cette méthode offre une estimation rapide et peut être effectuée facilement avec une calculatrice de téléphone.
Quel salaire pour emprunter 200 000 € sur 10 ans ?
Pour emprunter 200 000 euros sur 10 ans (120 mensualités), il vous faut un salaire mensuel de :
200 000 / 120 / 0,35 = 4 762 euros par mois
Quel salaire pour emprunter 200 000 € sur 15 ans ?
Pour emprunter 200 000 euros sur 15 ans (180 mensualités), il vous faut un salaire mensuel de :
200 000 / 180 / 0,35 = 3 175 euros par mois
Quel salaire pour emprunter 200 000 € sur 20 ans ?
Pour emprunter 200 000 euros sur 20 ans (240 mensualités), il vous faut un salaire mensuel de :
200 000 / 240 / 0,35 = 2 381 euros par mois
Quel salaire pour emprunter 200 000 € sur 25 ans ?
Pour emprunter 200 000 euros sur 25 ans (300 mensualités), il vous faut un salaire mensuel de :
200 000 / 300 / 0,35 = 1 905 euros par mois
Quel salaire pour emprunter 200 000 € sur 30 ans ?
Depuis les dernières recommandations du HSCF, il n'est plus possible d'obtenir un prêt immobilier sur 30 ans. Toutefois, pour illustration :
200 000 / 360 / 0,35 = 1 587 euros par mois.
Tableau récapitulatif des salaires minimums pour emprunter 200 000 € sur 5 à 25 ans
Le tableau suivant vous donnera une idée plus précise du salaire qu’il faut gagner pour emprunter 200 000 €, sur une durée d’emprunt de 5 à 25 ans.
Comme les exemples précédents, ce tableau ne tient pas compte du taux d’intérêt et des frais de l’assurance emprunteur.
Durée d'emprunt | Mois | Mensualité minimum | Salaire minimum |
5 ans | 60 | 3 333 € | 9 524 € |
6 ans | 72 | 2 778 € | 7 936 € |
7 ans | 84 | 2 381 € | 6 805 € |
8 ans | 96 | 2 083 € | 5 952 € |
9 ans | 108 | 1 852 € | 5 291 € |
10 ans | 120 | 1 667 € | 4 762 € |
11 ans | 132 | 1 515 € | 4 329 € |
12 ans | 144 | 1 389 € | 3 968 € |
13 ans | 156 | 1 282 € | 3 663 € |
14 ans | 168 | 1 190 € | 3 400 € |
15 ans | 180 | 1 111 € | 3 175 € |
16 ans | 192 | 1 042 € | 2 976 € |
17 ans | 204 | 980€ | 2 800 € |
18 ans | 216 | 926€ | 2 644 € |
19 ans | 228 | 877€ | 2 506 € |
20 ans | 240 | 833€ | 2 381 € |
21 ans | 252 | 794€ | 2 269 € |
22 ans | 264 | 758€ | 2 165 € |
23 ans | 276 | 725€ | 2 070 € |
24 ans | 288 | 694€ | 1 984 € |
25 ans | 300 | 667€ | 1 905 € |
Le salaire pour emprunter 200 000 € avec le TAEG
Comme vous êtes un lecteur attentif, vous avez remarqué qu’aucun de ces calculs n’intègre le coût global du crédit grâce, le TAEG. Vous savez, celui qui inclut le taux de l’assurance de prêt, les frais de dossier, etc. Normal, ces facteurs complexifient énormément le calcul. C’est pourquoi on va utiliser notre super simulateur de prêt, qui nous donnera la réponse en 2 clics.
Voici les salaires requis pour un prêt de 200 000 € sur des durées de 10, 15, 20 et 25 ans en tenant compte du taux d’intérêt et d’un taux d'assurance de 0,34 % :
Montant du prêt | Durée du prêt | Taux d'intérêt (%) | Taux d'assurance (%) | Mensualité (€) | Salaire minimum requis (€) |
200 000 € | 10 ans | 3,5 | 0,34 | 2 034,00 € | 5 811,43 € |
200 000 € | 15 ans | 3,75 | 0,34 | 1 511,00 € | 4 317,14 € |
200 000 € | 20 ans | 3,85 | 0,34 | 1 253,00 € | 3 580,00 € |
200 000 € | 25 ans | 3,95 | 0,34 | 1 107,00 € | 3 162,86 € |
Calculs pour 200 000 euros d’emprunt :
- 10 ans : Avec une mensualité de 2 034 €, le salaire minimum requis est de 5 811 €.
- 15 ans : Avec une mensualité de 1 511 €, le salaire minimum requis est de 4 317 €.
- 20 ans : Avec une mensualité de 1 253 €, le salaire minimum requis est de 3 580 €.
- 25 ans : Avec une mensualité de 1 107 €, le salaire minimum requis est de 3 162 €.
En savoir plus : Taux annuel effectif global : comment le calculer ?
Prêt de 200 000 € sans apport : possible ou pas ?
Vous avez enfin remarqué qu’aucun de nos exemples ne prenait en compte l’apport personnel. Celui-ci, qui sert à couvrir les frais de notaire, frais de garantie, frais bancaires, etc. est au moins de 10 %. Certes, les meilleurs dossiers peuvent potentiellement décrocher un emprunt de 200 000 € sans apport, mais c’est rare.
Si votre salaire ne vous permet pas d’emprunter 200 000 €, vous pouvez justement moduler le montant de votre apport personnel pour obtenir le financement. De la même manière, un apport supérieur à 10 % peut vous aider à jouer sur le montant de vos mensualités ou sur la durée de votre prêt. Sachant que plus celle-ci est courte, plus vous avez de chances d’obtenir un meilleur taux !
Vous savez maintenant quel salaire il faut pour emprunter 200 000 € sur 15 à 30 ans. N’hésitez pas à contacter un courtier Helloprêt pour qu’il vérifie la faisabilité de votre projet et négocier pour vous le taux le plus bas.
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