Vous souhaitez concrétiser un projet immobilier, achat de la résidence principale ou investissement locatif ? Vous devez donc définir votre budget d’achat, en vous demandant « combien je peux emprunter avec 4 000 euros par mois ». La réponse dépend de nombreux critères, dont votre apport personnel et le taux immobilier que vous décrochez.

Quelle est la capacité d’emprunt avec un salaire de 4 000 euros ?

Savoir combien peut-on emprunter avec 4 000 euros par mois, c’est se poser la question de sa capacité d’emprunt. C’est-à-dire le montant maximum que les banques accepteront de prêter, au regard des critères qu’on expose plus bas.

C’est important parce que :

  • Les organismes de crédit ne doivent pas vous accorder un capital supérieur à vos moyens financiers, sinon, ils engagent leur responsabilité ;
  • Vous risquez de vous retrouver un jour en situation de surendettement si vous empruntez trop.

 

Pour estimer votre capacité d’emprunt, les établissements bancaires et financiers prennent en compte vos charges, revenus, votre taux d’endettement et votre apport personnel.

Rapporté non plus au capital mais en échéances, on ne parle plus de capacité d’emprunt, mais de capacité de remboursement. Les mensualités d’emprunt ne doivent pas peser trop lourd sur votre budget.

Quels sont les critères pour un prêt immobilier avec 4 000 euros par mois ?

L’obtention d’un crédit immobilier avec 4 000 euros par mois est possible en fonction des critères qu’on va à présent examiner.

Les revenus

Quand vous vous interrogez sur combien puis-je emprunter avec 4 000 euros par mois, vous vous basez uniquement sur votre salaire ? Ou vous disposez d’autres ressources financières ?

Par exemple, les loyers que vous tirez d’un investissement immobilier, ou les loyers futurs de votre projet locatif sont comptabilisés par les établissements prêteurs. Pas intégralement, parce qu’il existe un risque d’impayés et de vacances locatives, mais généralement à hauteur de 70 %. 

De plus, les établissements de crédit comptabilisent différemment les revenus, selon votre situation professionnelle :

  • Vous avez la chance d’être en CDI période d’essai achevée ou fonctionnaire ? Vos salaires, traitements et primes régulières sont intégralement pris en compte ;
  • À l’inverse, votre situation professionnelle est jugée instable ou précaire (pas par nous, mais par les banques), parce que vous êtes travailleur indépendant, en CDD, intermittent, contractuel ou intérimaire ? Vos revenus seront pris en compte sur la base d’une moyenne sur une à plusieurs années.

Lire aussi : Obtenir un prêt immobilier quand on est fonctionnaire

L’apport personnel

À la question combien emprunter avec 4 000 euros par mois, on vous répond aussi : tout dépend de votre épargne disponible. Parce qu’il est devenu très difficile d’emprunter sans apport.

L’apport sert à : 

  • Prouver que vous êtes un bon profil d’emprunteur, puisque vous avez réussi à mettre régulièrement de l’argent de côté pour le constituer ;
  • Emprunter plus ;
  • Emprunter moins et réduire ainsi le montant des mensualités ou la durée de remboursement du crédit ;
  • Financer les frais annexes à l’emprunt immobilier (frais de garantie, frais de dossier, frais de notaire, frais de courtage…).

Les banques vous prêtent une somme correspondant à la valeur du bien immobilier. Si elles vous octroient un prêt sans apport ou prêt à 110 % pour financer les frais annexes, elles risquent de perdre leurs billes en cas de défaillance dans le remboursement.

D’où la nécessité, le plus souvent, de disposer d’un apport d’au moins 10 % du total de l’opération dans l’ancien, et de 5 % dans le neuf.

Le taux d’endettement lorsqu’on gagne 4 000 euros par mois

Le taux d’endettement de 35 %, qui était une simple recommandation jusqu’au 1er janvier 2022, s’impose aujourd’hui aux banques. Elles ne peuvent y déroger que pour 20 % de la production trimestrielle de crédit.

En gros, aujourd’hui, la mensualité du crédit ne doit pas représenter plus d’un tiers des 4 000 euros que vous gagnez par mois.

 

Le calcul du taux d’endettement s’effectue sur la base de la formule suivante :

Taux d’endettement = charges / revenus nets x 100

A savoir : les primes d’assurance de prêt sont incluses dans le calcul du taux d’effort.

Le reste à vivre

Comme son nom l’indique, le reste à vivre, c’est l’argent qu’il vous reste pour vivre une fois toutes vos charges déduites, mensualités de l’emprunt que vous sollicitez incluses. Et oh surprise, plus il est élevé, plus vous avez de chances de :

  • Obtenir votre prêt immobilier ;
  • Excéder les 35 % de taux d’effort ;
  • Obtenir un meilleur taux.

 

Pour calculer le reste à vivre, appliquez la formule suivante :

Reste à vivre = revenus – (charges fixes + mensualité + cotisation d’assurance emprunteur

Les charges

C’est le Haut Conseil à la Stabilité Financière (HCSF) qui donne la définition des charges à retenir pour un emprunt avec 4 000 euros par mois. Il s’agit des pensions alimentaires et échéances de tous les autres crédits que vous remboursez (crédit auto, crédit à la consommation…).

Le saut de charges

Il désigne la différence entre la mensualité de l’emprunt que vous demandez et votre loyer actuel. Il doit être le plus faible possible.

La durée d’emprunt

Aujourd’hui, elle ne peut plus excéder 25 ans (+ 2 ans de différé) pour l’achat immobilier de la résidence principale, 20 ans pour un investissement locatif.

Vous le savez sans doute déjà, mais plus vous empruntez plus sur une durée de prêt courte, plus vous profitez d’un bon taux d’emprunt. Et inversement. Mais qui dit durée courte, dit mensualité élevée… Et inversement.

 

Lire aussi : Quelle durée de prêt choisir ?

Le taux d’intérêt

Outre la durée de remboursement, le taux immobilier dépend de la stabilité de votre situation professionnelle, de vos capacités de gestionnaire, bref, de votre profil d’emprunteur et de votre projet immobilier.

Le capital emprunté avec 4 000 euros par mois dépendra donc essentiellement du taux d’emprunt et du taux d’assurance.

Simulation d’un emprunt avec 4 000 euros par mois

Il est temps de passer à la réponse chiffrée pour la question combien emprunter avec 4 000 euros par mois. Pour une simulation personnalisée, pensez à utiliser notre simulateur d’emprunt !

Quelle mensualité pour 4 000 euros par mois ?

Pour rester dans un taux d’endettement de 35 %, les mensualités d’un emprunt avec 4 000 euros de salaire sont au maximum de : 4 000 / 3 = 1 333 euros.

  • Sur 10 ans, vous pouvez emprunter : 1 333 x 120 = 159 960 euros
  • Sur 15 ans, vous pouvez emprunter : 1 333 x 180 = 239 940 euros
  • Sur 20 ans, vous pouvez emprunter : 1 333 x 240 = 319 920 euros
  • Sur 25 ans, vous pouvez emprunter : 1 333 x 300 = 399 900 euros

Attention, ces simulations ne prennent pas en compte le taux d’intérêt du crédit immobilier, ni le taux d’assurance de prêt. On va donc refaire ces calculs avec le taux annuel effectif global (TAEG) du prêt, qui intègre le taux d’assurance de prêt.

Combien peut-on emprunter avec 4 000 euros par mois sur 10 ans ?

Les mensualités sont limitées à 1 333 euros par mois. Avant négociation par votre courtier HelloPrêt, le taux d’emprunt sur 10 ans est de 0.92 %. Le taux d’assurance de prêt est de 0.34 %.

 Sur 10 ans, avec 4 000 euros par mois, vous pouvez emprunter 147 962 euros.

Combien peut-on emprunter avec 4 000 euros par mois sur 15 ans ?

Les mensualités sont limitées à 1 333 euros par mois. Avant négociation par votre courtier HelloPrêt, le taux d’emprunt sur 15 ans est de 1.1 %. Le taux d’assurance de prêt est de 0.34 %.

Sur 15 ans, avec 4 000 euros par mois, vous pouvez emprunter 211 173 euros.

Combien peut-on emprunter avec 4 000 euros par mois sur 20 ans ?

Les mensualités sont limitées à 1 333 euros par mois. Avant négociation par votre courtier HelloPrêt, le taux d’emprunt sur 20 ans est de 1.21 %. Le taux d’assurance de prêt est de 0.34 %.

 Sur 20 ans, avec 4 000 euros par mois, vous pouvez emprunter 267 855 euros.

Combien peut-on emprunter avec 4 000 euros par mois sur 25 ans ?

Les mensualités sont limitées à 1 333 euros par mois. Avant négociation par votre courtier HelloPrêt, le taux d’emprunt sur 25 ans est de 1.42 %. Le taux d’assurance de prêt est de 0.34 %.

Sur 25 ans, avec 4 000 euros par mois, vous pouvez emprunter 314 000 euros. 

Combien emprunter avec 4 000 euros par mois sur 27 ans ?

Les mensualités sont limitées à 1 333 euros par mois. Avant négociation par votre courtier HelloPrêt, le taux d’emprunt sur 25 ans est de 1.42 %. Le taux d’assurance de prêt est de 0.34 %.

Sur 27 ans, avec 4 000 euros par mois, vous pouvez emprunter 333 172 euros.

Comment augmenter sa capacité d’emprunt ?

Ce n’est peut-être pas le moment de demander une augmentation à votre patron. Mais il reste des pistes à explorer pour booster votre capacité d’emprunt comme : 

  • L’épargne d’entreprise ou retraite, qui peut être débloquée de manière anticipée pour l’achat de la résidence principale ;
  • Le prêt à taux zéro (PTZ) et le prêt Action Logement, toujours pour la résidence principale ;
  • Le don familial et le prêt familial.

Enfin, rappelez-vous que vous emprunterez plus avec un taux négocié. Et ça, c’est une mission pour votre courtier HelloPrêt ! Contactez-le ici.