Un trois-pièces parisien vous a tapé dans l’œil, et vous souhaitez à tout prix l’acheter ? Toute la question est de savoir si vous pouvez emprunter les 400 000 € nécessaires à l’acquisition avec votre salaire. On commence d’ores et déjà par vous répondre que ce n’est pas le seul critère pris en compte par les banques pour vous accorder ou non cette somme. Capacité d’emprunt, taux d’endettement, durée du prêt ou encore apport personnel auront aussi toute leur importance pour décrocher l’offre de prêt. On vous explique tout !

• Quels critères sont pris en compte par la banque pour emprunter 400 000 euros ?
• L’apport personnel pour emprunter 400 000 €
• Notre simulateur vous révèle combien gagner pour emprunter 400 000 euros

Quels critères sont pris en compte par la banque pour emprunter 400 000 euros ?

En vous prêtant de l’argent sur une durée aussi longue que celle d’un prêt immobilier, la banque court un risque : que vous cessiez de la rembourser. Et le risque, elle n’aime pas ça. Pour le réduire au maximum, elle va limiter le montant des mensualités à un tiers de vos revenus. Lesquels ne sont pas pris en compte de la même manière selon leur nature et votre situation professionnelle.

La capacité d’emprunt

La capacité d’emprunt est tout simplement le montant maximum que vous pouvez espérer emprunter en fonction de votre dossier. Si on se base sur votre budget mensuel maximum à allouer à un crédit immobilier, on parlera de capacité de remboursement. Les deux dépendent de facteurs aussi divers que le nombre d’emprunteurs, les charges, les revenus, mais aussi et surtout le taux d’endettement.

Le taux d’endettement

Si vous vous intéressez un tant soit peu au prêt immobilier, ce qui est sans doute le cas puisque vous êtes en train de nous lire, vous savez sans doute déjà que le taux d’endettement ne doit pas excéder 35 %. Cette règle n’est pas faite pour vous empêcher l’accession à la propriété immobilière, mais pour vous protéger. Il faut que vous conserviez un certain niveau de vie une fois le prêt mis en place. Ainsi, pour éviter le surendettement, les mensualités d’emprunt ne doivent pas représenter plus du tiers de vos revenus disponibles.

Voici la formule magique pour calculer le taux d’endettement :

Taux d’endettement = charges / revenus x 100

Dans les charges, les établissements prêteurs prennent en compte vos échéances de crédit auto, de crédit à la consommation, etc. Si vous parvenez à les solder avant de solliciter votre emprunt immobilier de 400 000 €, vous disposerez d’un taux d’endettement moins élevé.

Vous vous demandez à ce stade s’il est réellement impossible de contourner la règle des 35 % d’endettement. L’année dernière, on vous aurait répondu oui, assez facilement. Aujourd’hui, la réponse est plus nuancée. Le Haut Conseil à la Sécurité Financière (HSCF) s’est ému de constater que de nombreux emprunteurs avaient réussi à obtenir un prêt au-delà des 35 %. Il a donc émis une recommandation pour durcir cette possibilité. Les banques sont désormais tenues de la réserver à 15 % des dossiers seulement. Vous imaginez bien que les revenus sont déterminants pour faire partie de ces élus.

Lire aussi : Combien puis-je emprunter ?

Les revenus

Tous les revenus ne sont pas égaux aux yeux des établissements bancaires. C’est injuste, on vous l’accorde, mais c’est comme ça. C’est ainsi que :

• Les salaires des salariés en CDI dont la période d’essai est achevée, ainsi que les traitements des fonctionnaires, sont comptabilisés dans leur intégralité ;
• Les salaires des intermittents, CDD et intérimaires et les revenus des dirigeants d’entreprise sont évalués sur la base d’une moyenne sur 3 ans et peuvent même se voir appliquer un abattement (micro-entrepreneur notamment) ;
• Les recettes tirées d’un investissement locatif ne sont prises en compte qu’à hauteur de 70 %. Eh oui, il est possible que vous gardiez votre bien immobilier sur les bras un certain temps avant qu’il ne trouve preneur. Ou que votre locataire prenne la clé des champs en vous laissant un bel impayé ;
• Les aides sociales, allocations chômage et autres pensions alimentaires ne sont pas comptabilisées du tout.

Lire aussi : Comment emprunter quand on est en CDD ?

Reste à vivre et saut de charge

Les banques vont aussi examiner à la loupe le reste à vivre et le saut de charge pour déterminer si vous pouvez emprunter 400 000 €.

Le reste à vivre s’obtient selon la formule revenus – charges. Vous trouvez qu’elle ressemble à celle du taux d’endettement ? On vous laisse remonter plus haut dans l’article pour voir que ce n’est pas le cas. En plus, sachez que dans les charges, on comptabilise cette fois-ci les mensualités de l’emprunt de 400 000 € que vous souhaitez obtenir. Ce qui permet d’affiner un peu plus le calcul des mensualités que vous pouvez supporter.

Le saut de charge quant à lui désigne l’écart entre le montant du loyer auquel vous faites face si vous êtes locataire et le montant de la mensualité. S’il est trop important, une lumière va s’allumer en rouge chez votre banquier. Pas de panique, la durée du prêt et l’apport personnel peuvent faire diminuer le montant des mensualités.

Les garanties du prêt

La qualité des garanties apportées à la banque pour emprunter 400 000 euros ne doit pas être négligée et peut sérieusement faire peser la balance en votre faveur surtout si vous souhaitez dépasser les 35 % de taux d’endettement !

Si habituellement un prêt immobilier est garanti par un organisme de cautionnement avec une caution (l’organisme prend le relais en cas d’impayés), il est possible de substituer cette garantie ou de la compléter par d’autres, telles que :

• le nantissement (vous mettez en gage une assurance vie par exemple)
• l’hypothèque ou l’IPPD sur l’un de vos biens immobiliers 
• une caution personne physique solide (un membre de votre famille par exemple)

Ces solutions peuvent être envisagées notamment en cas de refus de prêt et/ou vous permettre d’emprunter plus que 400 000 euros avec un même salaire !

Lire aussi : Que faire en cas de refus de prêt immobilier ?

Quel salaire pour emprunter 400 000 € selon la durée du crédit ?

Pas besoin d’avoir fait HEC pour comprendre l’impact de la durée de remboursement sur le montant des mensualités. Plus la période est longue, moins vous remboursez chaque mois. Et à l’inverse, plus la durée est courte, plus la mensualité est élevée. 

Sauf exception, on vous rappelle que vous devez rester dans les clous par rapport au taux d’endettement de 35 %. Dès lors, si vous souhaitez emprunter 400 000 € sur 15 ans, vous devez disposer d’un salaire plus conséquent qu’en partant sur 30 ans. Quelques exemples chiffrés simplifiés vous aideront à comparer. Pour savoir rapidement salaire nécessaire pour emprunter 400 000 euros, vous pouvez utiliser la formule suivante :

400 000 euros / nombre de mensualités x (1 - 0,35) = salaire requis 

Attention : les intérêts et l’assurance emprunteur ne sont pas pris en compte. Si ces derniers sont négligeables pour emprunter 400 000 euros sur 10 ans, plus la durée d’emprunt est longue, plus la part des intérêts et de l’assurance dans les mensualités est importante. Il en découle qu’il vous faudra un salaire plus élevé que celui obtenu en utilisant cette méthode de calcul simplifiée pour respecter la règle des 35 %.

Quel salaire pour emprunter 400 000 euros sur 10 ans ?

Pour emprunter 400 000 euros sur 10 ans (120 mensualités), il vous faut un salaire mensuel de :

400 000 / 120 / 0,35 = 9 523 euros par mois

Quel salaire pour emprunter 400 000 euros sur 15 ans ?

Pour emprunter 400 000 euros sur 15 ans (180 mensualités), votre salaire doit être au minimum de :

400 000 / 180 / 0,35 = 6 349 euros par mois

Quel salaire pour emprunter 400 000 euros sur 20 ans ?

Pour emprunter 400 000 euros sur 20 ans (240 mensualités), votre salaire doit être au minimum de :

400 000 / 240 / 0,35 = 4 761 euros par mois

Lire aussi : Prêt immo : comment calculer les intérêts d’emprunt ?

Quel salaire pour emprunter 400 000 euros sur 25 ans ?

25 ans = 300 mensualités.

Montant maximum des mensualités : 400 000 / 300 = 1 333 €

Salaire minimum : 1 333 x 0,35 = 3 809 €

Quel salaire pour emprunter 400 000 euros sur 30 ans ?

Depuis les dernières recommandations du HSCF, il n’est aujourd’hui plus possible d’obtenir un prêt immobilier sur 30 ans.

Tableau récapitulatif des salaires minimums pour emprunter 400 000 € sur 5 à 30 ans

L’apport personnel pour emprunter 400 000 €

L’apport personnel poursuit deux objectifs majeurs :

• Payer les 10 % de frais annexes au crédit (frais de notaire, frais de garantie, frais de dossier), qui sont hyper rarement intégrés dans le financement. Et la situation ne va pas aller en s’arrangeant puisque les emprunts à 110 % comme on les appelle sont aussi dans le collimateur du HCSF ;
• Rassurer la banque et les organismes de cautionnement sur votre capacité à épargner. En gros, si vous êtes capable de mettre des sous de côté régulièrement, vous êtes normalement apte à rembourser une échéance de prêt selon le montant de votre saut de charge (montant des loyers que vous payez avant de devenir propriétaire si vous comptez acheter votre résidence principale).

Lire aussi : Le rôle de l’apport personnel pour un emprunt immobilier

Idéalement, pour emprunter 400 000 €, il vous faut un apport personnel minimum de (10 % x 400 000) 40 000 €. Pour le constituer, vous pouvez faire appel à la solidarité de vos proches grâce au don familial. Sachez aussi que les banques peuvent considérer le prêt à taux zéro (PTZ) comme un apport.

Lire aussi : Comment obtenir un PTZ pour votre achat immobilier ?

Notre simulateur vous révèle combien gagner pour emprunter 400 000 euros

Les calculs qu’on vous a présentés ne prennent pas en compte le coût global de votre crédit. Or le taux d’emprunt (TAEG) et le taux de l’assurance emprunteur viendront alourdir la mensualité. Peut-être aurez-vous finalement besoin d’emprunter sur une durée plus longue.

Pour vous faciliter la tâche, on vous propose notre calculette de prêt. Elle intègre 8 critères qui ont un impact sur le taux d’intérêt du prêt. En quelques secondes, elle vous révèle le montant des mensualités et les taux que vous pouvez obtenir sans négociation par un courtier. Vous pouvez recommencer la simulation autant de fois que vous le souhaitez jusqu’à trouver la formule qui correspond le mieux à votre situation. Les courtiers HelloPrêt sont aussi à dispo pour vous aider à concrétiser votre projet immobilier, en décrochant le meilleur taux pour votre crédit, mais aussi pour votre assurance de prêt.