Vous disposez d’une épargne, et vous vous demandez combien emprunter avec 20 000 euros d’apport. La réponse n’est pas universelle ! Tout va dépendre de votre capacité d’emprunt, de la durée de remboursement et du taux d’intérêt.

• Qu’est-ce que l’apport de 20 000 euros pour un prêt immobilier ?
• À quoi sert l’apport de 20 000 euros pour emprunter ? 
• Est-ce possible d’emprunter avec 20 000 euros d’apport ?
• Combien puis-je emprunter avec 20 000 euros d’apport ?
• Quels sont les avantages d’emprunter avec un apport personnel de 20 000 euros ?
• Comment rassembler 20 000 euros d’apport ?

Qu’est-ce que l’apport de 20 000 euros pour un prêt immobilier ?

Légalement, aucun texte n’impose comme condition préalable du prêt immobilier la constitution d’un apport personnel. Celui-ci consiste en une épargne que vous avez amassée, et que vous pouvez proposer d’injecter dans votre achat immobilier.

Alors, si légalement, l’apport n’est pas obligatoire, est-ce possible d’emprunter sans apport ? Oui, mais c’est assez difficile, à moins de disposer d’un solide reste à vivre une fois vos mensualités d’emprunt et primes d’assurance déduites de votre revenu disponible. 

Le prêt à 110 % est donc réservé aux emprunteurs avec une bonne solidité financière, ou aux investisseurs locatifs.

À quoi sert l’apport de 20 000 euros pour emprunter ? 

Avant de savoir combien emprunter avec 20 000 euros d’apport, vous devez comprendre son rôle. Revenons donc un instant au fonctionnement du prêt immobilier.

En plus de l’assurance de prêt, les banques exigent une garantie :

• Un organisme de cautionnement se porte garant du remboursement de l’emprunt ;
• Ou vous consentez une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers.

Dans les deux cas, vous paierez des frais de garantie compris entre 1.2 et 2 % du capital emprunté.

L’octroi d’un crédit immobilier entraîne en plus le paiement de nombreux frais annexes dont :

• Les frais de notaire : ils sont compris entre 2 et 3 % dans le neuf, 7 à 8 % dans l’ancien ;
• La commission de l’agent immobilier : toujours à la charge de l’acquéreur, elle représente 3 à 10 % du prix de vente ;
• La commission de l’intermédiaire en financement et assurance  : le courtier en immobilier peut vous demander un pourcentage du prix d’acquisition, ou comme chez HelloPrêt, un forfait (2500 euros en l’occurrence) ;
• Les frais de dossier de l’organisme prêteur : ils s’élèvent en moyenne à 1 % du montant du crédit.

L’apport personnel a pour rôle de financer ces frais annexes. Si les organismes de crédit vous les avancent, ils vous prêtent en réalité plus que la valeur réelle du bien immobilier. 

Et si vous ne pouvez plus rembourser, ils les auront perdus. D’où leur réticence à vous prêter de l’argent sans apport !

Est-ce possible d’emprunter avec 20 000 euros d’apport ?

 Oui et non !

Oui, l’apport de 20 000 euros est suffisant pour un projet immobilier… À condition que vous remplissiez les autres conditions d’octroi d’un crédit comme la capacité d’emprunt et le reste à vivre !

La capacité d’emprunt, c’est tout simplement le capital maximum que les organismes de prêt vous accorderont en fonction de :

• Vos revenus : ils ne sont pas pris en compte de la même manière selon leur nature et la stabilité de votre situation professionnelle. Les salaires et traitements des salariés en CDI et fonctionnaires titulaires sont intégralement comptabilisés. À l’inverse, pour les travailleurs jugés précaires par les banques, il faut se baser sur une moyenne sur 1 à plusieurs années. Si vous percevez des loyers d’un investissement immobiliers, les banques retiendront seulement 70 % ;
• Le** taux d’endettement, qui ne doit pas dépasser 35 %** : vos charges divisées par vos revenus et multipliées par 100 ne doivent pas excéder cette limite ;
• Votre reste à vivre : c’est l’argent dont vous disposez une fois toutes vos dépenses réglées.

Ainsi, si votre taux d’endettement est supérieur à 35 % ou si le reste à charge est insuffisant, vous aurez du mal à obtenir votre crédit, même avec 20 000 euros d’apport.

Combien puis-je emprunter avec 20 000 euros d’apport ?

Les banques exigent un montant d’apport en pourcentage, qui varie selon la nature de l’emprunt : prêt amortissable ou prêt in fine.

Combien emprunter avec 20 000 euros d’apport pour un prêt amortissable ?

Il est d’usage d’apporter au minimum 10 % pour un prêt amortissable consacré à l’achat d’un logement ancien, 8 % pour un logement neuf. Et oui, les frais de notaire sont moins élevés dans le neuf ! 

 Concrètement, avec 20 000 euros d’apport, vous pouvez emprunter :

• 200 000 euros pour l’achat d’un logement ancien ;
• 196 000 euros pour l’acquisition d’un appartement ou d’une maison dans le neuf.

Combien emprunter avec 20 000 euros d’apport pour un prêt in fine ?

 Le prêt in fine est idéal pour les investisseurs fortement fiscalisés, car ils peuvent déduire l’intégralité des mensualités de leurs revenus locatifs jusqu’à l’avant-dernière échéance. Toutefois, ils doivent rembourser le capital en une seule fois, à l’ultime mensualité. Ce qui en fait un prêt risqué !

Pour réduire ce risque, les banques exigent un apport plus conséquent : 30 %. (Voire jusqu’à 50 %).

Ainsi, avec 20 000 euros, vous pouvez emprunter 66 600 euros pour un prêt in fine.

 Il s’agit là d’une simulation dans l’absolu, qui ne tient pas compte du taux d’emprunt et du taux d’assurance emprunteur négociés. Du fait des intérêts, mathématiquement, vous pourrez emprunter moins.

Pour savoir avec certitude combien emprunter avec 20 000 euros d’apport, utilisez notre simulateur de prêt !

Synthèse combien emprunter avec 20 000 euros d’apport

Quels sont les avantages d’emprunter avec un apport personnel de 20 000 euros ?

Emprunter avec 20 000 euros d’apport, c’est déjà augmenter la probabilité d’obtenir le prêt. Vous pourrez également négocier plus facilement le taux d’intérêt et les conditions d’emprunt.

20 000 euros d’apport augmentent vos chances d’obtenir un emprunt

Si vous avez 20 000 euros de côté, c’est que vous êtes plutôt bon gestionnaire. Vous avez sans doute procédé à des versements réguliers sur votre compte épargne. Versements qui peuvent être assimilés à des mensualités ! Les banques apprécieront votre rigueur financière.

20 000 euros d’apport vous font bénéficier d’un meilleur taux d’emprunt

Votre profil d’emprunteur et votre dossier de demande de prêt influencent directement le taux d’emprunt. Moins vous faites courir de risques aux banques, plus vous pouvez négocier un bon taux. Si votre apport personnel est supérieur au minimum d’usage, c’est encore mieux !

Prenons un exemple. Laurie souhaite emprunter 100 000 euros pour acheter un appartement à Clermont-Ferrand. Ses 20 000 euros d’apport lui permettent normalement d’emprunter 200 000 euros. En proposant un apport personnel de 20 %, elle décroche un meilleur taux à 1.99 %, au lieu de 2.10 %.

Vous pouvez négocier les conditions d’emprunt avec un apport de 20 000 euros

Le premier réflexe est toujours de négocier le taux d’emprunt. Il ne faut pas pour autant négliger les conditions d’emprunt ! Elles peuvent aussi vous faire gagner de l’argent ou permettre à votre budget de retrouver un peu d’air en cas de pépin. On pense ainsi à

• La réduction ou suppression des indemnités de remboursement anticipé ;
• La possibilité de moduler les échéances à la baisse ou à la hausse ;
• Le différé de remboursement : vous commencez à rembourser votre prêt une fois les travaux finis, par exemple.

Vous pouvez emprunter plus avec 20 000 euros d’apport 

Si votre taux d’endettement est très faible et votre reste à vivre élevé, les banques peuvent vous proposer d’emprunter avec un apport personnel inférieur aux minima. De fait, vous pourrez emprunter plus ! 

Par exemple, les banques calculent votre capacité d’emprunt et l’évaluent à 300 000 euros. Elles vous demandent d’apporter 5 000 euros. Au final, avec 20 000 euros d’apport, vous pouvez emprunter 315 000 euros.

Vous pouvez emprunter moins longtemps avec 20 000 euros d’apport

Si vous faites de l’investissement locatif, ou tout simplement parce que vous n’aimez pas être endetté, vous savez déjà que les durées courtes permettent :

• D’améliorer le cashflow ;
• De solder rapidement votre crédit ;
• De profiter d’un meilleur taux.

La contrepartie, c’est des mensualités élevées, qui doivent néanmoins rester sous les 35 % d’endettement. 

Avec un apport, vous pouvez emprunter sur une durée moins longue.

Comment rassembler 20 000 euros d’apport ?

20 000 euros d’apport est un objectif que vous n’avez pas encore atteint ? Plusieurs leviers peuvent être actionnés :

• Demander un prêt Action Logement : vous devez être salarié d’une entreprise ayant au moins 10 salariés
• Vérifier votre éligibilité à un prêt à taux zéro (PTZ) ;
• Débloquer par anticipation votre épargne d’entreprise, ou retraite (seulement si votre acquisition finance la résidence principale) ;
• Faire appel à ce que l’on appelle la love money, avec un don familial ou un prêt familial.

N’hésitez pas à contacter un courtier pour négocier votre taux et emprunter plus avec 20 000 euros d’apport !