Prêt immobilier
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Prêt immobilier : peut-on se fier à l'accord de principe de la banque ?
Vous avez besoin d’un prêt pour concrétiser un achat immobilier. Après avoir contacté plusieurs établissements financiers, vous avez reçu un accord de principe d’une banque. C’est une bonne nouvelle, mais attention, ce document ne vous garantit pas d’obtenir un emprunt par la suite.
Qu’est-ce qu’un accord de principe d’une banque pour un prêt immobilier ?
Également appelé « accord préalable » ou « validation de principe », l’accord de principe est un document délivré par une banque indiquant qu'elle est disposée à poursuivre l'étude de votre demande de crédit immobilier.
Documents pour l’obtention d’un accord de principe
Pour obtenir un accord de principe bancaire, vous devez présenter un dossier solide et complet, qui comprend :
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Les 3 dernières fiches de paie (ou justificatifs de revenus pour les travailleurs non-salariés) ;
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Le dernier avis d’imposition ;
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- Les relevés de comptes bancaires sur les trois derniers mois ;
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Un justificatif d’apport personnel (relevé d’épargne, attestation de virement). Le montant de l’apport doit être d’au moins 10 % du total de l’opération, mais certains établissements bancaires peuvent demander plus, en fonction de votre profil ou de la nature du projet immobilier (acquisition de la résidence principale, secondaire ou investissement locatif) ;
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Le compromis de vente ou une estimation du prix du bien immobilier ;
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Un tableau détaillé des charges et des crédits en cours.
La banque analyse ces documents pour évaluer la stabilité des revenus, le taux d’endettement, l’historique bancaire et la qualité de votre gestion financière.
Contenu de l’accord de principe d’une banque
L’accord de principe d’une banque mentionne des informations essentielles sur le financement qu’elle envisage de vous octroyer, comme :
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Le montant du capital empruntable ;
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Le taux d’intérêt ;
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Le montant des mensualités ;
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La garantie demandée (le plus souvent, une caution par un organisme de cautionnement).
Valeur juridique de l’accord de principe d’une banque
L’accord de principe d’une banque n’a aucune valeur juridique. L’établissement prêteur ne s’engage à rien en vous le remettant. Il peut par la suite modifier les conditions d’emprunt, voire carrément refuser le prêt immobilier.
Il faudra attendre une analyse plus détaillée de votre dossier d’emprunteur par un organisme financier pour être certain d’obtenir le crédit immobilier. Celui-ci vérifiera notamment votre solvabilité et les risques associés à votre profil d’emprunteur.
À savoir : L’accord de principe d’une banque se distingue d’une simulation bancaire, qui constitue la toute première étape lorsque l'emprunteur envisage de souscrire un prêt immobilier. Réalisée le plus souvent en ligne, elle permet d’évaluer rapidement le montant empruntable, le taux d’intérêt applicable et le montant des mensualités.
Quelle est la différence entre accord de principe d’une banque et offre de prêt ?
On vient de le dire, l’accord de principe est une étape intermédiaire dans le processus de vente, qui ne possède aucune valeur juridique contraignante.
À l’inverse, l’offre de prêt est un contrat émis par la banque après validation complète du dossier et qui possède une valeur juridique.
L’organisme prêteur s’engage fermement à vous financer dans les conditions mentionnées dans l’offre. Il ne peut pas revenir sur celles-ci pendant un délai de 30 jours. Il ne peut pas, par exemple, décider de remonter le taux immobilier dans ce délai.
L’offre de prêt comporte ainsi toutes les informations relatives au financement comme :
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Le taux d’emprunt ;
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Le TAEG (taux annuel effectif global), qui reflète le coût total de votre crédit ;
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Le TAEA (taux annuel effectif de l’assurance) ;
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La durée de l’emprunt ;
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Le montant emprunté ;
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Les conditions d’emprunt (modulation de l’échéance de prêt, remboursement anticipé, report d’échéances..) ;
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La date de déblocage des fonds.
Vous devez attendre l’expiration d’un délai de réflexion de 10 jours avant d’accepter l’offre et de la renvoyer signée.
Est-ce bon signe d’obtenir un accord de principe ?
Oui, c’est toujours bon signe d’obtenir un accord préalable d’une banque. Même s’il ne constitue pas un contrat en soit, il donne quand même une idée sur la viabilité et la faisabilité de votre projet. Si rien n’est rédhibitoire dans votre dossier, vous avez de fortes chances de vous voir octroyer le financement.
Mais ne renoncez pas pour autant à votre projet immobilier si vous n’avez pas ce document ! Le refus d’un accord de principe n’est pas forcément synonyme d’échec définitif pour votre financement.
Il peut simplement signaler que votre dossier nécessite des ajustements avant de pouvoir être validé par la banque. Comme par exemple un apport plus élevé ou la souscription d’une hypothèque.
Faut-il obtenir l’accord de principe de la banque avant le compromis de vente ?
Pas forcément, mais l’avantage d’un accord de principe, c’est qu**’il met du poids dans la balance** si vous êtes plusieurs candidats à envoyer une offre d’achat au vendeur.
En effet, lorsque l’acquéreur a besoin d’un prêt immobilier pour financer l’acquisition, il doit l’indiquer dans la proposition d’achat. Pourquoi ? Pour inclure dans le compromis de vente ce que l’on appelle une condition suspensive d’obtention d’un prêt. Celle-ci permet à l’acheteur de se retirer de la vente si aucune banque n’accepte de lui prêter de l’argent :
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Après l’expiration du délai de rétractation ;
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Sans payer de pénalités au vendeur ;
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Sans risquer la vente forcée ;
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Sans abandonner l’indemnité d’immobilisation.
Or l’accord de principe indique au vendeur, que “sous réserve d’usage”, vous serez normalement éligible au crédit immobilier. Un atout donc, pour vous démarquer des autres acquéreurs, même en présence d’une condition suspensive.
Délai pour obtenir un accord de principe
Le délai d’obtention d’un accord de principe varie selon la complexité du dossier… Et du fait qu’il soit complet ou non ! Comptez 5 à 10 jours ouvrés si vous n’avez omis aucune pièce justificative et si vous avez un profil “classique” (CDI ou fonctionnaire).
S’il manque des pièces ou si vous avez un profil plus complexe (travailleur indépendant, CDD aux revenus fluctuants, le délai peut s’allonger.
Différence entre accord de principe et attestation de financement
Il existe un autre document qui joue un peu le même rôle que l’accord de principe : c’est l’attestation de financement proposée par Helloprêt. Nul besoin de vous rendre dans une agence : toute la procédure s’effectue à distance. Après une petite discussion avec un courtier, vous recevrez en ligne votre attestation de financement.
À savoir : Vous devez attendre d’avoir signé le compromis de vente pour démarcher les banques pour l’obtention non pas de l’accord de principe, mais d’une offre de prêt ferme.
Zoom sur l’offre Sérénité d’Helloprêt
L'offre Sérénité vous permet de présenter une offre d'achat sans condition suspensive de prêt, tout en bénéficiant d'une sécurité financière. Concrètement, si Helloprêt ne parvient pas à négocier votre financement auprès d’une banque, nous remboursons l'indemnité d'immobilisation versée au vendeur. Contactez-nous pour en savoir plus !
Accord de principe de la banque puis refus : est-ce possible ?
Oui, il est malheureusement possible de se voir opposer un refus. Un accord de principe ne garantit ni les conditions dans lesquelles pourra être émise l’offre de prêt, pas plus que l’obtention du prêt.
Parmi les facteurs qui peuvent entraîner un refus ultérieur de la banque, citons :
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La découverte d’anomalies ou d’incohérences dans les documents que vous lui avez envoyé ;
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Un changement dans votre situation financière (perte d’emploi, baisse des revenus, par exemple parce que vous n’êtes plus à temps plein, la souscription d’un crédit à la consommation…) ;
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L’aggravation du risque pour la banque (marché immobilier dégradé, taux d’endettement revu à la hausse) ;
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Le refus d’un organisme de cautionnement de se porter garant du remboursement du prêt…
Que vérifie la banque pour un prêt immobilier ?
L’accord de principe d’une banque repose sur une évaluation précise du risque que vous lui faites courir dans le remboursement de l’emprunt. Pour être certain qu’il débouche ensuite sur une offre de prêt, vous devez :
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Disposer d’une certaine ancienneté dans la situation professionnelle. Ce n’est pas parce que vous êtes en CDD, intérimaire ou travailleur indépendant que vous êtes exclu du crédit. Vous devez simplement être en poste depuis plusieurs années et avoir des revenus stables ;
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Maintenir votre taux d’endettement sous la barre des 35 %. En clair, vos charges ne doivent pas représenter plus d’un gros tiers de vos revenus disponibles. Les banques comptabilisent vos salaires et traitements, une moyenne de vos revenus si vous n’êtes pas salarié ou fonctionnaire, et 70 % des loyers actuels ou futurs d’un investissement immobilier locatif. Côté charges, seront pris en compte les mensualités d’emprunt, les primes d’assurance et les éventuelles pensions alimentaires que vous versez ;
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Avoir un reste à vivre solide une fois les charges déduites.
Avec ces éléments, les banques déterminent la faisabilité de votre projet et calculent votre capacité d’emprunt. Autrement dit, le capital maximum qu’elles peuvent vous accorder pour rester dans le taux d’endettement maximal.
Enfin, les établissements prêteurs analyseront de près votre projet immobilier, pour établir s’il est cohérent. Ils vont par exemple vérifier que le bien immobilier, neuf ou ancien, semble correctement estimé.
Nous avons fait appel à Nelly Gueudet de pret pour notre projet immobilier et nous sommes ravis de son accompagnement. Elle a su nous trouver un crédit adapté à notre situation, avec des conditions avantageuses. Toujours disponible, réactive et pédagogue, elle a pris le temps de répondre à toutes nos questions et de nous guider à chaque étape. Grâce à son professionnalisme, nous avons pu concrétiser notre projet en toute sérénité. Nous recommandons vivement ses services. Mme KESKIN
J’ai eu une excellente expérience avec Gary Machado de Helloprêt. Dès le premier contact, il a été très à l’écoute, clair dans ses explications et toujours disponible pour répondre à mes questions. Il a su analyser ma situation en détail et me proposer les meilleures solutions de financement, avec une transparence totale et un vrai sens du conseil. Grâce à lui, le processus a été beaucoup plus simple et rassurant.
Très satisfaits d'avoir eu recours aux services proposés par Hello Prêt. Nous tenions à remercier M. Gary Aizenman qui nous a accompagnés tout au long de notre projet d'acquisition et s'est toujours montré très réactif et d'un grand professionnalisme !
Que dire de l’accompagnement de Michael Brizard, sinon qu’il a été tout simplement exceptionnel ? De la première prise de contact jusqu’à la finalisation de mon crédit immobilier, tout était parfait. Un suivi humain, attentif, d’une efficacité redoutable et sans la moindre faille. Le résultat parle de lui-même : un taux défiant toute concurrence, que je n’aurais jamais espéré obtenir ailleurs ! En tant qu’avocate, j’ai été particulièrement impressionnée par la finesse de sa compréhension de ma situation professionnelle et de mon mode de rémunération, là où la plupart des courtiers se perdent totalement. Michael a su non seulement maîtriser les subtilités de mon dossier, mais aussi les transformer en véritables atouts. Un immense merci pour cette expérience hors pair et le concrétisation de mon projet de vie. Je n’hésiterai pas une seconde à refaire appel à lui pour une prochaine acquisition. Vous pouvez lui confier vos projets les yeux fermés : c’est l’excellence incarnée.
Très bel accompagnement de notre dossier de A à Z !
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