Prêt immobilier
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Prêt immobilier : comment calculer les intérêts d'emprunt ?
Lorsque vous souscrivez un prêt immobilier, le taux d’intérêt joue un rôle clé dans le coût final de votre projet. Mais savez-vous vraiment comment se calculent les intérêts d’emprunt et pourquoi ils peuvent représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros ?
À retenir :
- Les intérêts d’un prêt immobilier sont calculés sur le capital restant dû, ce qui explique pourquoi ils sont plus élevés au début du crédit.
- La durée du prêt est le principal facteur du coût des intérêts : plus elle est longue, plus le crédit coûte cher.
- Le tableau d’amortissement est l’outil le plus simple pour connaître le montant exact des intérêts payés.
- Un bon montage de financement et une négociation du taux et de l’assurance permettent de réduire significativement le coût total du crédit.
Les intérêts d’emprunt : définition et notions à connaître
Avant d’entrer dans les formules, il est essentiel de bien comprendre ce que recouvrent exactement les intérêts d’un prêt immobilier. Cette base vous évitera de confondre intérêts, coût total du crédit et autres frais annexes.
À quoi correspondent les intérêts sur un crédit immobilier ?
Lorsque la banque vous prête de l’argent, elle se rémunère : les intérêts d’emprunt sont la contrepartie financière de la mise à disposition des fonds. On les appelle parfois le « loyer de l’argent ».
Concrètement, chaque mensualité de crédit (hors assurance) se compose de deux éléments :
- une part de capital, qui sert à rembourser la somme empruntée ;
- une part d’intérêts, qui rémunère la banque.
👉 Tant que le prêt n’est pas totalement remboursé, vous payez donc des intérêts à chaque échéance.
Intérêts, coût total du crédit et assurance : ne pas tout confondre
C’est une confusion très fréquente : les intérêts ne représentent pas à eux seuls le coût total d’un crédit immobilier.
-
Les intérêts correspondent uniquement au coût lié au taux du prêt.
-
Le coût total du crédit inclut, en plus des intérêts :
- l’assurance emprunteur,
- les frais de garantie (hypothèque, caution),
- les frais de dossier.
C’est pour cette raison que les établissements prêteurs communiquent aussi un indicateur global : le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) :
-
Pour comparer deux offres, le TAEG est souvent plus pertinent que le seul taux nominal.
-
Pour comprendre le calcul des intérêts, en revanche, on se base sur le taux nominal.
Astuce : Si vous souhaitez comparer facilement deux prêts immobiliers en prenant en compte tous les coûts, vous pouvez utiliser notre comparateur de prêts immobiliers ou prendre un RDV avec votre courtier Helloprêt !
Le point clé à retenir : les intérêts sont calculés sur le capital restant dû
Dans un prêt immobilier amortissable (le cas le plus courant), les intérêts sont calculés non pas sur le capital emprunté au départ, mais sur le capital restant dû.
A mensualité de remboursement constante, cela a une conséquence directe :
-
au début du prêt, le capital restant dû est élevé → les intérêts sont importants ;
-
au fil des remboursements, le capital diminue → les intérêts baissent progressivement.
C’est ce mécanisme qui explique pourquoi :
-
les premières mensualités servent surtout à payer des intérêts,
-
et les dernières à rembourser principalement du capital.
👉 Cette logique est au cœur du tableau d’amortissement, document clé pour comprendre le coût réel de votre crédit.
Comment calculer les intérêts d’un prêt immobilier amortissable ?
Dans l’immense majorité des cas, un prêt immobilier est un prêt amortissable à taux fixe. C’est donc par lui qu’il faut commencer pour comprendre le calcul des intérêts d’emprunt.
Le principe est simple :
-
chaque mensualité est identique,
-
mais sa composition évolue dans le temps, avec de moins en moins d’intérêts et de plus en plus de capital remboursé.
Voyons maintenant comment se fait le calcul, étape par étape.
Étape 1 : convertir le taux annuel en taux mensuel
La banque communique toujours un taux annuel (par exemple 3,20 %). Or, les intérêts sont calculés chaque mois. Il faut donc convertir ce taux annuel en taux mensuel, aussi appelé taux périodique.
Dans la plupart des prêts immobiliers en France, le calcul est fait selon une logique proportionnelle :
Exemple : Un taux annuel de 3,20 % correspond à un taux mensuel de 3,20 % ÷ 12 = 0,2667 % par mois, soit 0,002667 en valeur décimale.
À noter : il existe aussi un calcul dit « actuariel », plus théorique. Pour simplifier et coller à la pratique bancaire courante, nous utilisons ici le taux proportionnel.
Étape 2 : calculer la mensualité (hors assurance)
La mensualité d’un prêt amortissable est fixée dès le départ de manière à ce que le capital restant dû soit nul à la fin du crédit.
La formule utilisée est celle des annuités constantes :
avec :
-
M : la mensualité (ce qu’on cherche à calculer),
-
t : le taux mensuel,
-
n : le nombre total de mensualités en mois),
-
C : le montant emprunté.
Exemple : Vous empruntez 200 000 € sur 25 ans (300 mensualités) à 3,20 % par an.
Cette mensualité restera identique pendant toute la durée du prêt.
Étape 3 : calculer les intérêts d’une mensualité
Une fois la mensualité connue, le calcul des intérêts est très simple.
Pour chaque échéance :
-
Intérêts du mois = capital restant dû × taux mensuel
-
Capital remboursé = mensualité – intérêts
-
Nouveau capital restant dû = ancien capital – capital remboursé
👉 Exemple (1re mensualité) :
-
capital restant dû : 200 000 €
-
intérêts du mois : 200 000 × 0,002667 ≈ 533 €
-
capital remboursé : 969 – 533 ≈ 436 €
-
capital restant dû après paiement : ≈ 199 564 €
Au mois suivant, les intérêts seront calculés sur 199 564 €, et non plus sur 200 000 €.
Etape 4 : calculer les intérêts totaux du prêt immobilier
Pour connaître rapidement le montant des intérêts sur 25 ans et donc le coût de votre prêt, on va ajouter une variable « I » qui représente le montant des intérêts.
Pour rappel :
-
M est le montant de la mensualité ;
-
n, le nombre de mensualités ;
-
C, le capital emprunté
Exemple de calcul des intérêts totaux
Reprenons notre exemple précédent :
-
Capital emprunté (C) : 200 000 €
-
Durée du prêt : 25 ans, soit 300 mensualités
-
Mensualité (hors assurance) (M) : 969,36 €
On applique la formule :
👉 Le montant total des intérêts s’élève à environ 90 808 € sur 25 ans.
Méthode facile : consulter le tableau d’amortissement du prêt
Si les formules mathématiques vous donnent le tournis, rassurez-vous : il existe une méthode beaucoup plus simple pour connaître le montant exact des intérêts de votre prêt immobilier. Il suffit de consulter le tableau d’amortissement.
Ce document est obligatoirement fourni par la banque lors de la signature de l’offre de prêt. Voici un exemple de tableau d’amortissement pour chaque année (normalement calculé pour chaque mensualité) en reprenant l’exemple précédent :
| Année | Intérêts annuels | Capital remboursé annuel | Capital restant fin année |
| 1 | 6 322,57 € | 5 309,72 € | 194 690,28 € |
| 2 | 6 150,15 € | 5 482,15 € | 189 208,13 € |
| 3 | 5 972,12 € | 5 660,17 € | 183 547,96 € |
| 4 | 5 788,32 € | 5 843,98 € | 177 703,98 € |
| 5 | 5 598,54 € | 6 033,75 € | 171 670,23 € |
| 6 | 5 402,61 € | 6 229,69 € | 165 440,54 € |
| 7 | 5 200,31 € | 6 431,99 € | 159 008,55 € |
| 8 | 4 991,44 € | 6 640,86 € | 152 367,69 € |
| 9 | 4 775,78 € | 6 856,51 € | 145 511,18 € |
| 10 | 4 553,13 € | 7 079,17 € | 138 432,01 € |
| 11 | 4 323,24 € | 7 309,05 € | 131 122,96 € |
| 12 | 4 085,89 € | 7 546,40 € | 123 576,56 € |
| 13 | 3 840,83 € | 7 791,46 € | 115 785,09 € |
| 14 | 3 587,82 € | 8 044,48 € | 107 740,62 € |
| 15 | 3 326,59 € | 8 305,71 € | 99 434,91 € |
| 16 | 3 056,87 € | 8 575,43 € | 90 859,48 € |
| 17 | 2 778,40 € | 8 853,90 € | 82 005,58 € |
| 18 | 2 490,88 € | 9 141,42 € | 72 864,16 € |
| 19 | 2 194,02 € | 9 438,27 € | 63 425,89 € |
| 20 | 1 887,53 € | 9 744,77 € | 53 681,13 € |
| 21 | 1 571,08 € | 10 061,21 € | 43 619,91 € |
| 22 | 1 244,36 € | 10 387,94 € | 33 231,98 € |
| 23 | 907,03€ | 10 725,27 € | 22 506,71 € |
| 24 | 558,74€ | 11 073,56 € | 11 433,15 € |
| 25 | 199,14€ | 11 433,15 € | 0,00€ |
| Total : | 90 807,39 € | 200 000,01 € |
Le calcul des intérêts pour les autres prêts immobiliers
Tous les prêts immobiliers ne fonctionnent pas selon le schéma classique du prêt amortissable à taux fixe. Selon votre projet et votre situation, la méthode de calcul des intérêts peut varier. Voici les principaux cas particuliers à connaître.
Le calcul des intérêts pour un prêt in fine
Dans un prêt in fine, vous ne remboursez pas le capital au fil du temps. Celui-ci est intégralement remboursé en une seule fois à la fin du crédit. Pendant toute la durée du prêt, vous ne payez donc que des intérêts (hors assurance).
👉 Les intérêts sont calculés sur le capital emprunté, qui reste constant.
Formule des intérêts annuels :
Formule des intérêts mensuels :
Exemple :
-
Capital : 200 000 €
-
Taux : 3,20 %
-
Intérêts mensuels : (200 000 × 3,20 %) ÷ 12 ≈ 533 €
-
Intérêts totaux sur 25 ans : 200 000 × 3,20 % × 25 = 160 000 €
👉 Le prêt in fine est donc simple à calculer, mais généralement plus coûteux en intérêts qu’un prêt amortissable à durée équivalente, mais les mensualités sont moins élevées (puisque le capital n’est pas progressivement remboursé).
Le calcul des intérêts pour un prêt à taux variable
Dans un prêt à taux variable, le taux d’intérêt évolue au cours du temps, en fonction :
-
d’un indice de référence (souvent l’Euribor),
-
auquel s’ajoute une marge bancaire.
Le principe de calcul reste le même que pour un prêt amortissable :
-
les intérêts sont calculés sur le capital restant dû,
-
mais le taux applicable change à chaque période de révision.
👉 Conséquence :
-
si le taux augmente → les intérêts augmentent ;
-
s’il baisse → vous payez moins d’intérêts.
Selon le contrat, la variation du taux peut entraîner :
-
une modification des mensualités,
-
ou un ajustement de la durée du prêt.
Lire aussi : Le prêt à taux variable: est ce fait pour vous ?
Le calcul des intérêts intercalaires pour un achat immobilier en VEFA
Lors d’un achat en VEFA ou d’une construction, les fonds sont débloqués progressivement, en fonction de l’avancement du projet. Tant que la totalité du capital n’est pas versée, vous ne commencez pas encore à amortir le prêt.
Pendant cette phase, la banque applique des intérêts intercalaires.
👉 Ils sont calculés uniquement sur le montant déjà débloqué.
Formule des intérêts intercalaires mensuels :
Exemple :
-
80 000 € débloqués
-
Taux : 3,20 %
-
Intérêts mensuels : (80 000 × 3,20 %) ÷ 12 ≈ 213 €
Ces intérêts sont dus jusqu’au déblocage total des fonds, moment où débute le remboursement classique du prêt.
Prêt relais : calcul des intérêts en franchise partielle vs franchise totale
Vous envisagez d’acheter un nouveau logement avant d’avoir vendu l’ancien ? Pour financer cette période transitoire, il est possible de souscrire un prêt relais.
Ce type de prêt est généralement accordé pour une durée courte (le plus souvent 12 à 24 mois) et permet d’emprunter jusqu’à 70 % de la valeur estimée du bien à vendre. Le capital du prêt relais est ensuite intégralement remboursé lors de la vente du logement actuel.
Pour le calcul des intérêts d’emprunt, il existe deux types de prêt relais, selon la manière dont les intérêts sont payés.
Lire aussi : Acheter un nouveau logement grâce au prêt relais
Prêt relais avec franchise partielle : intérêts payés chaque mois
Dans un prêt relais avec franchise partielle, vous payez uniquement les intérêts chaque mois, tandis que le capital est remboursé en une seule fois à la fin du prêt, lors de la vente du bien.
Le calcul des intérêts est similaire à celui d’un prêt in fine.
Formule de calcul des intérêts :
(la durée est exprimée en années ou en mois selon la formule utilisée)
Exemple de calcul
-
Capital emprunté : 200 000 €
-
Taux nominal : 2 % par an
-
Durée du prêt relais : 18 mois
Calcul des intérêts :
👉 Le montant total des intérêts payés est donc de 6 000 €, soit environ 333 € par mois pendant 18 mois.
Prêt relais avec franchise totale : intérêts payés à la fin du prêt
Avec un prêt relais en franchise totale, vous ne payez ni capital ni intérêts pendant la durée du prêt. Les intérêts sont capitalisés, puis réglés en une seule fois au moment du remboursement final.
Le calcul est légèrement différent, car les intérêts produisent eux-mêmes des intérêts.
Formule de calcul :
Exemple de calcul
-
Capital emprunté : 200 000 €
-
Taux nominal : 2 % par an
-
Durée : 18 mois
👉 Le montant total des intérêts est alors d’environ 6 085 €.
Lire aussi : Simulation de prêt relais sec et de prêt relais adossé
Comment réduire le montant total des intérêts ?
Le calcul des intérêts permet de comprendre le coût de votre crédit. Mais l’enjeu principal reste le même : comment payer le moins d’intérêts possible. Bonne nouvelle, plusieurs leviers existent, certains ayant un impact bien plus fort que d’autres.
Négocier le taux et la durée
À taux égal, plus la durée du prêt immobilier est longue, plus le montant total des intérêts augmente. En effet, la banque met son argent à disposition plus longtemps, ce qui accroît mécaniquement le coût du crédit.
Allonger la durée du prêt permet souvent de :
-
réduire la mensualité,
-
respecter le taux d’endettement maximal de 35 %,
-
sécuriser le financement du projet.
En contrepartie, cette solution entraîne :
-
un montant d’intérêts plus élevé sur l’ensemble du crédit,
-
un coût global du prêt plus important, même si la mensualité est plus confortable.
👉 L’enjeu consiste donc à trouver le bon équilibre entre :
-
une mensualité compatible avec votre budget,
-
et une durée suffisamment courte pour limiter les intérêts.
C’est précisément à ce stade que la négociation du taux prend tout son sens : un taux plus bas peut permettre de conserver une durée raisonnable sans dépasser votre capacité d’endettement.
Remboursement anticipé : intérêts économisés vs indemnités
Un remboursement anticipé permet de réduire le capital restant dû, et donc les intérêts futurs. Son impact est d’autant plus fort qu’il intervient :
-
au début du prêt, lorsque les intérêts sont encore élevés,
-
ou après une rentrée d’argent exceptionnelle (vente, héritage, prime).
Attention toutefois :
- certaines banques appliquent des indemnités de remboursement anticipé (IRA),
- il faut donc comparer le gain d’intérêts avec le coût des pénalités.
Optimiser l’assurance emprunteur (pour le coût global)
Même si l’assurance ne fait pas partie des intérêts bancaires à proprement parler, elle pèse lourd dans le coût total du crédit.
Optimiser l’assurance permet donc de :
-
réduire le TAEG,
-
améliorer le coût global du financement,
-
parfois sans toucher au prêt lui-même.
👉 Grâce à la délégation d’assurance, il est possible de changer d’assurance :
-
à la souscription,
-
ou en cours de prêt, sous conditions.
Adapter le montage du prêt à votre projet
Selon votre situation, certains montages peuvent limiter les intérêts :
-
combinaison prêt amortissable + prêt aidé (PTZ),
-
-
choix entre taux fixe et taux variable (avec prudence),
-
arbitrage entre durée et capacité d’épargne.
👉 Il n’existe pas de solution universelle : le bon montage est celui qui correspond à votre projet et à votre trajectoire financière.
Le rôle d’Helloprêt dans l’optimisation de votre prêt
Trouver le bon montage de prêt et limiter le montant des intérêts demande à la fois du temps, de la méthode et une bonne connaissance des pratiques bancaires. C’est précisément le rôle d’un courtier immobilier.
Chez Helloprêt, l’accompagnement consiste à :
-
analyser votre capacité d’emprunt et votre taux d’endettement ;
-
déterminer la durée optimale entre mensualité supportable et coût total du crédit ;
-
comparer plusieurs offres bancaires pour obtenir le meilleur taux possible ;
-
optimiser le montage global du financement (durée, type de prêt, assurance emprunteur).
L’ensemble du parcours est 100 % en ligne, sans rendez-vous en agence, et les honoraires sont clairs et sans surprise : 3 500 € TTC, uniquement payables en cas de succès.
En pratique, un accompagnement par Helloprêt permet souvent de réduire significativement le coût des intérêts, tout en sécurisant le financement du projet immobilier.
Gary AIZENMAN a été un excellent conseiller, très réactif sans être pressant pour autant il m'a accompagné avec brio pour ma première acquisition ! Je ne peux que le conseiller. Encore merci pour cet accompagnement et à bientôt pour un nouvel achat.
Je remercie particulièrement Gary AIZENMAN pour nous avoir accompagné sur notre projet d'achat de résidence principale. Gary a été super, rapide, réactif, il nous a obtenu d'excellentes conditions , je le recommande sans hésiter.
Je tiens à remercier Gary Aizenman pour son accompagnement tout au long de mon projet d’achat immobilier. Tout a été simple et efficace dès le début. Un suivi irréprochable avec un appel hebdomadaire pour suivre l’avancée des démarches. Et toujours disponible en cas de questions. Merci encore Gary !
Un grand merci a Sebastien Van Wynendaele pour son accompagnement dans la concrétisation de ce beau projet ! 🎉 Je recommande.
Merci à Nelly pour son accompagnement, sa disponibilité et sa réactivité tout au long de notre premier achat immobilier. Tout s’est parfaitement déroulé et je la recommanderai sans hésiter 😊
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