Les différentes alternatives pour acheter un bien immobilier avec ses parents

Acheter un bien immobilier avec ses parents pose un certain nombre de problématiques inhérentes à un achat immobilier à plusieurs sans être marié ni pacsé : comment assurer la juste répartition des apports respectifs ? Qui doit effectuer l’emprunt immobilier ? Comment assurer la conservation du bien immobilier dans le temps et sa bonne administration ? Il s’agit d’autant de question qu’il convient d’étudier en amont du projet immobilier pour éviter les déconvenues futures.

Ceci étant, l’achat d’un bien immobilier avec vos parents est un projet particulier puisque, généralement, l’objectif de vos parents est de vous voir accéder à la propriété immobilière sans en tirer d’avantages particuliers. Dans ces conditions, quelles sont les possibilités pour acquérir un bien immobilier avec vos parents ?

Nous allons ensemble étudier toutes les possibilités pour acheter le bien immobilier de vos rêves avec vos parents en vous proposant des solutions graduées allant de l’achat immobilier en indivision jusqu’à la donation familiale.

Acheter le bien immobilier en indivision avec ses parents

L’indivision est le régime par défaut applicable aux achats immobiliers à plusieurs. Ce type d’achat est souvent privilégié si vos parents décident de détenir une part sur votre bien immobilier. Demeure une question centrale : avez-vous envie d’être copropriétaire du logement avec vos parents ?

En quoi consiste l’indivision ?

L’indivision est un régime juridique applicable par défaut lorsque plusieurs personnes sont propriétaires d’un même bien. Il peut découler d’une situation de fait tel que la succession, mais aussi de la volonté des parties lorsque vous achetez un bien immobilier à plusieurs.

Le concept est assez simple : Si vous et vos parents décidez d’acheter un appartement ensemble, chacun détiendra une part de l’appartement proportionnelle à vos apports respectifs. Par exemple, vous disposez d’un apport personnel de 50 000 euros et obtenez un prêt immobilier de 100 000 euros soit un total de 150 000 euros. Vos parents décident de vous aider et d’acheter avec vous votre future résidence principale au prix de 300 000 euros. En achetant avec vos parents sous le régime de l’indivision, vous serez copropriétaire à 50% du bien immobilier.

Pourquoi acheter en indivision avec ses parents ?

Acheter en indivision avec vos parents permet d’augmenter votre budget immobilier en jouissant, le cas échéant, d’une résidence principale plus grande et/ou mieux située sans pour autant recourir à la donation familiale qui implique le paiement de droits de donation.

Vos parents indivisaires seront copropriétaires du bien immo de sorte qu’il s’agira pour eux d’un investissement sans rendements locatifs (sauf s’ils décident de vous faire payer une indemnité d’occupation, ce qui n’est pas cool du tout !).

Ils pourront aussi à l’avenir envisager de vous donner leur part (ça dépend s’ils sont sympas ou non…).

En réalité, sauf circonstances exceptionnelles, l’achat en indivision avec vos parents présente un intérêt pour l’achat de votre résidence principale en raison de l’augmentation de votre budget immobilier.

Pour un investissement locatif, il importe peu d’acheter avec vos parents en indivision puisque vos revenus locatifs sont proportionnels à la part que vous détenez dans le bien immobilier. Sauf si un bien immobilier plus cher vous apporterait de meilleurs rendements locatifs (retour sur investissement), acheter seul ou à plusieurs pour un investissement locatif ne ferait que vous apporter les inconvénients de l’indivision.

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Quels inconvénients à l’indivision ?

L’indivision est en principe un régime dit transitoire puisque la loi dispose que « nul n’est censé demeurer dans l’indivision » (article 815 du Code civil). Cette règle signifie que chaque indivisaire peut quitter l’indivision quand il le souhaite, à charge pour l’autre indivisaire de racheter ses parts ou, à défaut, de procéder à la mise en vente du bien immobilier.

Malheureusement, vos parents sont mortels (désolé pour le scoop…). Cette vérité immuable implique que d’autres personnes de votre famille pourraient hériter de la part indivise de votre logement. Vous voyez le problème ? Si ces derniers veulent quitter l’indivision, il faudra trouver un financement pour conserver votre logement. Plutôt instable comme situation…

Ceci étant, il existe une parade : la convention d’indivision. Succinctement, il s’agit d’un contrat permettant d’organiser contractuellement l’indivision et notamment de déroger à la fameuse règle. De quoi vous protéger pendant une durée déterminée…

Pour résumer l’achat en indivision avec ses parents :

Les + :

  • l’achat en indivision permet d’augmenter votre budget immobilier
  • vos parents peuvent récupérer leur investissement via un rachat de par
  • l’indivision convient à l’achat de votre résidence principale
  • facile à mettre en oeuvre
  • n’est pas une donation donc pas d’impôts à payer

Les - :

  • l’indivision présente peu d’utilités pécuniaires pour un investissement locatif (sauf exception)
  • à défaut de convention d’indivision, vous pourriez être contraint à revendre votre logement
  • l’administration et l’entretien du logement peut poser des difficultés en cas de mésententes (et en l’absence d’une convention d’indivision)
  • en cas de conflit, vos parents peuvent exiger le paiement d’une indemnité d’occupation

Constituer une SCI familiale pour acheter un bien immobilier avec ses parents

La SCI familiale est une alternative viable à l’indivision pour acheter un bien immobilier avec vos parents. Comme nous l’avons vu, l’indivision en l’absence de convention d’indivision génère des incertitudes sur l’avenir de votre bien immobilier.

La SCI (société civile immobilière) est société dont l’objectif est la détention d’un patrimoine immobilier. Contrairement à l’indivision, les apporteurs (vous et vos parents) ne détiennent pas le logement acheté en direct, mais seulement des parts de la SCI familiale (qui elle même détient le bien immobilier).

Ainsi, si vous comptez effectuer un emprunt immobilier avec vos parents, la SCI familiale vous permet de regrouper vos capacités d’emprunt respectives et de faire souscrire le prêt immobilier par la SCI familiale. Ainsi, la SCI familiale va pouvoir rembourser le prêt mensuellement grâce aux revenus locatifs ou, s’il s’agit de votre résidence principale, grâce au paiement d’un loyer (ou d’un apport en compte courant d’associé).

En bref, la SCI convient aussi bien pour effectuer un investissement locatif avec vos parents en maximisant votre capacité d’emprunt que pour acheter votre résidence principale.

Pour résumer l’achat d’un bien immobilier en SCI avec ses parents :

Les + :

  • permet d’effectuer un emprunt immobilier au niveau de la SCI
  • adapter à un investissement locatif comme à l’achat d’une résidence principale
  • les parts sont cessibles, mais la volonté de vendre d’un associé n’oblige pas l’autre à racheter ses parts

Les - :

  • la création d’une SCI présente un coût (environ 200 euros)
  • la SCI génère des obligations déclaratives propres aux sociétés
  • obligation de tenir ou de faire tenir une comptabilité

Le cautionnement des parents pour le prêt immobilier

Vos parents peuvent vous aider à acheter votre bien immobilier sans pour autant mobiliser leur épargne ou réaliser un emprunt immobilier.

En effet, ces derniers peuvent se porter caution de votre emprunt immobilier donnant ainsi une garantie supplémentaire à la banque. En cas de défaut de paiement, vos parents pourront prendre le relais.

Attention néanmoins, vos parents pourraient eux aussi se trouver en difficulté au moment où vous faites défaut au remboursement du prêt immobilier.

Pour cette raison, les banques vont préférer les organismes de cautionnement pour le cautionnement de votre prêt immobilier, beaucoup plus fiables, mais plus coûteux.

Pour résumer le cautionnement de votre prêt immobilier par vos parents :

Les + :

  • améliore les garanties de remboursement de votre prêt et donc votre dossier emprunteur
  • vos parents n’ont aucun financement à apporter à votre projet immobilier

Les - :

  • vos parents supportent le risque de défaut de paiement auprès de la banque
  • le cautionnement n’augmente pas votre budget immobilier

Le prêt familial ou la donation familiale pour acheter un bien immobilier avec l’aide des parents

La solution la plus avantageuse pour vous est certainement le don familial où vos parents vous donnent une somme d’argent que vous pourrez utiliser en guise d’apport pour votre achat immobilier.
Toutefois, les donations entre vifs sont soumises à la fiscalité des donations dont le montant des droits dépendent des liens familiaux entretenus avec les donateurs.

Dans notre cas, la donation parent/enfant est la donation la moins taxée puisque :

Autrement dit, sauf à vouloir acheter un manoir en plein Paris, il est fort probable que la donation reçue ne soit pas taxée !

Si vos parents ne souhaitent pas vous donner de l’argent dans un premier temps, il est possible d’envisager un prêt familial, quitte plus tard à le transformer en donation.

Le prêt familial n’est pas forcément similaire à un prêt bancaire puisqu’il est possible de différer la période de remboursement ou de faire un prêt sans intérêt. Il est aussi possible de conditionner son remboursement en cas de revente du bien immobilier acheté.

Bref, il existe de nombreuses possibilités pour un prêt familial pour faire en sorte que votre capacité d’emprunt ne soit pas affectée vis-à-vis des banques.

Pour résumer le prêt familial et la donation familiale :

Les + :

  • le prêt familial et la donation familiale augmentent drastiquement votre budget immobilier
  • le prêt familial peut ne pas affecter votre capacité d’emprunt
  • possibilité de transformer le prêt familial en don familial grâce à un abandon de créance

Les - :

  • la donation est soumise à la fiscalité des donations

Voilà, vous connaissez les options possibles pour acheter avec vos parents. Sachez néanmoins qu’il existe d’autres méthodes plus poussées issues de l’ingénierie patrimoniale telles que la donation avec réserve d’usufruit. Mais, ces méthodes impliquent une analyse sur mesure de votre situation patrimoniale. Ce faisant, nos courtiers immobiliers se feront un plaisir d’évoquer avec vous les différentes alternatives pour effectuer un achat immobilier avec vos parents !