Emprunter à l’étranger pour acheter un bien immobilier en France

Vous envisagez de souscrire un emprunt immobilier pour acheter un bien en France. Vous vous demandez bien entendu 1) si c’est possible, 2) si c’est un bon plan. Levons le suspense immédiatement en répondant : oui et oui mais. Parce qu’avant de vous lancer dans ce projet, vous devrez savoir qu’il existe certains risques, liés notamment au taux de change et à la prise de garanties. On fait le point sur le crédit à l’étranger.

• Emprunter à l’étranger pour acheter un bien immobilier en France
  • Un crédit à l’étranger pour les Français, c’est possible ?
  • Le crédit immobilier étranger, pour qui ?
  • Comment constituer son dossier pour un prêt immobilier avec une banque étrangère ?
  • Le délai de réflexion existe-t-il avec une banque étrangère ?
  • À quoi faut-il penser lorsque l’on souscrit un crédit auprès d’une banque étrangère ?
  • L’obligation de souscrire une garantie

Un crédit à l’étranger pour les Français, c’est possible ?

Vivre en France ne vous impose pas de chercher un prêt immobilier dans l’Hexagone pour financer votre acquisition ! Des banques étrangères peuvent tout à fait consentir à vous octroyer un crédit, notamment sur le territoire de l’Union européenne. L’avantage d’un prêt dans l’UE, c’est que la présentation des offres bancaires a été uniformisée. Les banques européennes ont ainsi l’obligation de :

• Vous informer sur les conditions dans lesquelles elles vous proposent le prêt étranger ;
• Vous transmettre une fiche standardisée. Celle-ci comportera en autres les dispositions relatives au coût réel du crédit.

Lire aussi : Comment calculer le coût total d’un prêt immobilier ?

Le crédit immobilier étranger, pour qui ?

Il s’adresse à vous, nous, en clair, monsieur et madame tout le monde ! En principe, n’importe qui peut emprunter à l’étranger pour investir en France. Toutefois, en raison des difficultés opérationnelles pour l’obtention de ce type de crédit, il s’adresse principalement aux expatriés, voire potentiellement, aux personnes fichées Banque de France (à condition bien sûr d’avoir la solvabilité suffisante).

Les expatriés français souhaitant acheter en France

Si vous êtes travailleur frontalier en Suisse, vous avez peut-être tout intérêt à acheter un bien en France avec des francs suisses. Comme vous percevez votre salaire en Suisse, les banques locales se montreront sans doute moins frileuses pour vous prêter de l’argent. Surtout que les frontaliers ont la possibilité d’emprunter en devises, c’est-à-dire dans la même monnaie que les revenus perçus. En francs suisses, donc, dans notre exemple. Mais ce montage est tout aussi valable avec des pounds, des forints, etc…. On vous reparlera un peu plus bas de l’intérêt du prêt en devises, et les conditions à réunir pour y avoir droit.

Les Français fichés Banque de France

Le crédit à l’étranger pour acheter en France est aussi une bonne solution pour ceux qui sont fichés à la banque de France. Les banques étrangères n’ont pas accès aux données relatives aux interdits bancaires nationaux ! Cependant, vous ne couperez pas à la constitution du dossier, et pour être accepté ailleurs, il devra présenter de solides garanties et votre capacité d’emprunt sera également passée en revue.

Refus de crédit immobilier : emprunter à l’étranger est-il une solution viable ?

Suite à un refus de crédit immobilier auprès d’une banque française, il peut être tentant de se tourner vers des banques étrangères. Sur le papier, cette tactique peut présenter un véritable intérêt. Certains pays étrangers ont des règles d’octroi de crédit beaucoup moins strictes qu’en France de sorte que vous aurez potentiellement plus de chances.

Toutefois, il faut rester lucide quant à votre capacité de remboursement qui le plus souvent est la cause du refus de votre dossier de prêt par les banques françaises. Les méthodes d’appréciation peuvent varier d’une banque à l’autre, elles restent relativement similaires de sorte qu’il est probable que les seules banques étrangères acceptant de vous prêter de l’argent le fassent à condition que vous payiez des intérêts beaucoup plus élevés qu’en France pour compenser la prise de risque.

Pour faire face à un refus de crédit immobilier, il est souvent préférable dans un premier de vous orienter vers un courtier immobilier basé en France. Ce dernier saura vous prodiguer tous les conseils nécessaires pour améliorer votre dossier et entamer des négociations avec plusieurs banques simultanément afin d’accroître vos chances d’obtenir votre crédit immo !

Lire aussi : Que faire en cas de refus de prêt immobilier ?

Comment constituer son dossier pour un prêt immobilier avec une banque étrangère ?

Comme en France, vous devrez d’abord contacter les établissements prêteurs et les banques en ligne étrangères, le plus souvent dans la langue locale, ou au moins en anglais. Si vous ne maîtrisez pas du tout la langue de Shakespeare, demandez de l’aide à un proche qui n’a pas séché les cours de LV1 ! Pour comprendre l’offre qui vous est faite, c’est tout de même important.

Sinon, les pièces justificatives seront peu ou prou les mêmes : bulletins de salaire, relevés de compte des 3 derniers mois, avis d’imposition… Le but étant bien entendu de déterminer votre capacité d’emprunt par rapport à votre taux d’endettement, et de vérifier si vous disposez bien des ressources nécessaires pour faire face à des mensualités récurrentes.

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Le délai de réflexion existe-t-il avec une banque étrangère ?

Tout dépend. Si vous empruntez en zone euro, vous êtes protégé par la loi Scrivener, qui vous accorde un délai de réflexion de 10 jours, afin de mesurer la portée de votre engagement. Ce sera d’autant plus facile que vous disposerez de toutes les informations utiles pour avoir un avis éclairé.

Par contre, hors Union européenne, il faudra vous référer aux réglementations locales avec parfois des règles de protection des consommateurs beaucoup moins strictes, pouvant dans certains cas laisser place à de mauvaises surprises. Autrement dit, si vous comptez emprunter hors Union européenne pour acheter en France, faites-vous accompagner par des professionnels pour minimiser votre prise de risque.

À quoi faut-il penser lorsque l’on souscrit un crédit auprès d’une banque étrangère ?

Avant de prendre votre décision, il vous faudra considérer les risques liés :

1. Au taux de change

Si vous empruntez dans la zone euro, aucun problème. En revanche, si vous souscrivez un prêt étranger en devises locales, gare aux variations ! Si le taux de change part à la hausse, votre crédit vous reviendra bien plus cher. Ok, il peut aussi diminuer et dans cette hypothèse, ce sera clairement une bonne nouvelle. Toutefois, cette fluctuation peut gravement nuire à votre budget ! L’une des solutions, nous l’avons abordé, est de souscrire un prêt en devises. Cependant, pour y prétendre, vous devrez soit :

• Percevoir au minimum la moitié de vos revenus dans cette devise ;
• Disposer d’un patrimoine équivalent à 20 % du montant du prêt dans cette monnaie.

Autre possibilité, insérer au contrat une clause de réévaluation, qui permet de limiter les effets liés à la fluctuation du taux de change.

2. Au taux d’emprunt

Attention à bien distinguer le taux d’intérêt du crédit et le TAEG. De prime abord, le premier peut être très attractif dans le cadre d’un crédit étranger, mais il ne tient pas compte de tous les frais annexes. À l’inverse, le taux annuel effectif global vous permet de comparer réellement les offres, car il comprend les frais de dossier, les coûts de l’assurance obligatoire, etc.Les banques étrangères ne sont pas nécessairement soumises aux obligations légales de présenter le TAEG, donc soyez prudent !

Lire aussi : TAEG : Quel est le vrai coût de votre crédit immobilier ?

3. Aux commissions de change

Si vous empruntez à l’étranger pour acheter un bien en France, vous devrez peut-être effectuer des virements tous les mois d’un compte à l’autre, d’un pays à l’autre, donc potentiellement dans des devises différentes. Si votre contrat de compte courant prévoit des frais de commissions de change, la facture annuelle, puis totale, peut vite s’envoler !

4. Aux arnaques et fausses offres de prêt

Après avoir essuyé plusieurs refus des banques françaises pour acquérir votre résidence principale, la déception peut vous conduire à trouver des solutions alternatives et donc de vous tourner vers des banques étrangères, plus particulièrement des offres de crédit en ligne.
Or, comme toujours sur internet, vous pouvez tomber sur des offres alléchantes de crédit immobilier proposées par de fausses banques ou des prestataires de crédit non accrédités.
Nous vous conseillons vivement d’être particulièrement vigilant à l’égard des offres de prêts trouvés sur internet auprès d’organismes étrangers, de nombreux escrocs cherchent à profiter de votre désarroi pour obtenir des informations bancaires sensibles et ainsi mettre la main sur vos comptes en banque.
Avant d’entamer les démarches, nous vous recommandons de consulter la liste noire de l’AMF.

L’obligation de souscrire une garantie

Le plus souvent, la banque étrangère qui vous accorde le prêt immobilier voudra prendre une garantie sur votre bien. Le risque qu’elle court est en effet d’autant plus grand que vous ne résidez pas sur le même territoire qu’elle. La garantie la plus fréquente est l’hypothèque. En clair, si vous cessez de la rembourser, elle pourra faire saisir votre bien pour le revendre et se payer.

Lire aussi : Les différentes garanties de prêt immobilier

Notez que l’hypothèque ne peut être réalisée qu’en France, par un notaire français. Et que l’opération revient assez chère !

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Emprunter à l’étranger : pensez au droit applicable et aux spécificités locales !

En France, vous êtes bien protégé contre les risques liés à l’emprunt immobilier. Le législateur, assez sympa, a prévu nombre de mesures pour vous éviter de finir en situation de surendettement. La réglementation européenne vient également amoindrir la prise de risque, mais si vous empruntez dans un pays hors union, vous serez soumis à la loi locale, pas forcément très protectrice !

En outre, des spécificités peuvent exister d’un pays à l’autre, comme l’impossibilité de rembourser un prêt par anticipation avant 10 ans en Allemagne. En Belgique, vous pourrez rembourser une partie du capital, mais seulement si la convention le prévoit.
Aux US, la réglementation financière est beaucoup plus souple de sorte que vous pourrez emprunter à taux variable à vos risques et périls.

Bref, vous l’aurez compris, il faudra être vigilant si vous voulez souscrire un prêt immobilier à l’étranger, et ne pas hésiter à vous entourer de professionnels. De leur côté, les courtiers HelloPrêt et notre calculatrice de taux d’intérêt peuvent vous aider à trouver le taux le plus bas en France. Pour vous éviter de devoir chercher ailleurs…