Que faire en cas de refus de prêt immobilier ?

Vous voilà face au bien immobilier de vos rêves, vous signez le compromis de vente, mais il ne manque plus qu’un dernier élément : votre financement immobilier. Étape souvent indispensable pour devenir propriétaire, obtenir un prêt immobilier n’est pas une chose aussi aisée qu’il n’y paraît.

En effet, vous avez certainement utilisé notre simulateur de capacité d’emprunt pour calculer votre budget immobilier et ainsi chercher à maximiser l’utilisation de ce budget. Seul hic, la banque, l’assureur ou l’organisme de cautionnement peuvent ne pas apprécier votre capacité à rembourser le prêt immobilier de manière aussi optimiste que vous. Il peut donc en découler un refus de prêt immobilier. 

Mais pas de panique, il y a des solutions pour faire face au refus de prêt à condition de bien en comprendre les causes. C’est pourquoi nous allons étudier ensemble les causes du refus de prêt pour ensuite vous proposer des solutions adaptées !

• Que faire en cas de refus de prêt immobilier ?
  • Pourquoi votre demande de prêt immobilier peut-elle être refusée ?
  • Accord de principe de la banque puis refus : que faire ? 
  • Comment obtenir un prêt immobilier malgré le refus de la banque ?

Pourquoi votre demande de prêt immobilier peut-elle être refusée ?

Tout problème se résout en comprenant les causes. Autrement dit, il convient de comprendre pourquoi la banque refuse de vous prêter de l’argent.

De plus, il faut avoir en tête que la banque n’est pas la seule décisionnaire (bien qu’in fine la décision d’octroyer ou non un prêt lui revienne), d’autres acteurs peuvent influer sur votre refus de prêt : l’organisme de cautionnement et l’assureur. Nous allons comprendre comment et pourquoi.

Les causes d’un refus de prêt immobilier par la banque

En premier lieu, avant de vous octroyer un prêt immobilier, la banque va vérifier votre capacité de remboursement en analysant notamment votre fameux taux d’endettement.

Cause n°1 : Un taux d’endettement trop élevé

Même s’il existe des exceptions, le raisonnement est assez simple : votre taux d’endettement doit être inférieur à 35 %. Autrement dit, vos mensualités de remboursement ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus.

Le calcul étant un peu plus complexe, nous vous invitons à en savoir plus sur le calcul de votre taux d’endettement.

Cause n°2 : Une situation professionnelle trop instable

La deuxième cause du refus de prêt immobilier par la banque peut être liée à votre situation professionnelle. Certes, ne pas dépasser les 35 % le jour de la signature du prêt est une chose, mais encore faut-il que votre situation financière soit considérée comme stable pour l’avenir.

Dès lors, le fait d’être en CDI (passé la période d’essai) ou fonctionnaire titulaire offre une stabilité financière satisfaisante pour les banques.

A contrario, les travailleurs indépendants sont moins chouchoutés par les banques qui demandent souvent de justifier au moins 3 années d’activité minimum.

Si vous êtes dans cette situation, vous pouvez consulter notre guide dédié à l’emprunt immobilier pour les indépendants.

Cause n°3 : Une mauvaise gestion de ses comptes

La troisième cause notable d’un refus de prêt immobilier peut tenir à la gestion de vos finances. En effet, lors d’une demande de prêt immobilier vous serez tenu de fournir vos extraits de compte des 3 derniers mois.

La banque va pouvoir analyser la manière dont vous gérez vos finances et votre reste à vivre. Si vous accumulez les découverts, il est fort probable qu’elle refuse de vous octroyer un prêt immobilier.

Cause n°4 : Un apport personnel insuffisant

L’apport personnel correspond à la somme que vous êtes prêt à mettre personnellement dans votre achat immobilier pour compléter le prêt immobilier. Au minimum, nous vous recommandons un apport personnel de 10 % du prix de vente pour couvrir tous les frais relatifs à la transaction immobilière (frais de notaire, droit d’enregistrement, frais d’agence…).
En effet, ces frais sont constitutifs de charges à court terme que la banque ne pourra pas récupérer sur la vente de votre bien immobilier en cas de défaut de paiement. Elle rechigne donc à les financer à votre place.
En outre, l’apport permet aussi de justifier votre capacité à épargner.

Dans tous les cas, plus votre apport personnel est important, moins vous prenez le risque d’essuyer un refus de prêt immobilier.

Lire aussi : Le rôle de l’apport personnel pour un emprunt immobilier

Enfin, le refus par la banque de vous octroyer un prêt immobilier peut venir aussi :

• de l’absence d’assurance emprunteur ;
• de l’absence de garanties.

Le refus de prêt immobilier pour absence d’assurance emprunteur

Pour la souscription de votre prêt immobilier, la banque va exiger que vous souscriviez une assurance emprunteur couvrant à minima le décès et la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA). Il ne s’agit pas d’une obligation légale, mais dans la quasi-totalité des cas, sauf à proposer une garantie solide (nantissement par exemple), l’assurance emprunteur est demandée.

Si vous êtes jeune et en bonne santé, pas de problème. Vous aurez l’embarras du choix et la probabilité que le refus de prêt immobilier découle de l’assurance emprunteur est quasi nulle. 

Par contre, si vous avez des soucis de santé, les choses se compliquent. Ce n’est pas rédhibitoire pour autant, les pouvoirs publics ont mis en place la convention AREAS pour vous assurer en cas de risque de santé aggravé.

Lire aussi : Quel est le rôle du questionnaire de santé pour un prêt immobilier ?

Aussi, les assurances emprunteur ont un âge limite d’adhésion qui varie selon l’assureur. Généralement au-delà de 80 ans, cela devient très compliqué d’obtenir une assurance emprunteur sans compter le coût des surprimes dépassant largement les intérêts d’emprunt. Bref, mauvais plan ! 

Lire aussi : Que faire en cas de refus d’assurance pour votre prêt immobilier ?

Le refus de prêt immobilier pour absence de garantie

La garantie (ou sûreté pour les juristes) est systématiquement exigée par les banques. Le plus souvent, il s’agit d’un organisme qui se porte caution pour vous (Crédit logement par exemple).

Ainsi, en cas de défaut de remboursement, la banque peut se retourner contre la caution pour obtenir son dû (attention : cela ne vous libère pas de vos obligations pour autant).

Autrement dit, l’organisme de cautionnement est un filet de sécurité en plus pour la banque. Le problème est que l’organisme peut refuser de se porter caution, car il juge que votre probabilité de faire défaut est trop importante.

C’est là où les choses se compliquent : il faudra trouver une autre garantie pour la banque sinon vous essuyez un refus pour votre prêt immobilier.

Heureusement, il existe d’autres types de garanties à proposer à la banque :

• l’IPPD (l’inscription en privilège de prêteur de denier), si vous souhaitez mettre votre logement en garantie ;
•  l’hypothèque, pour mettre en garantie un logement en VEFA notamment ;
• le nantissement, pour mettre en garantie une somme d’argent
• la caution personne physique, une personne fait office de garantie pour vous (il faut qu’elle soit solide financièrement voire qu’elle souscrire elle-même une garantie au profit de la banque).

Accord de principe de la banque puis refus : que faire ? 

Question à 10 000 dollars : la banque peut-elle refuser de vous fournir un prêt immobilier alors qu’elle vous avait donné son accord de principe ?Le cas échéant, que se passe-t-il vis à vis du vendeur avec lequel vous êtes engagé au moyen d’un compromis de vente ?

La banque peut-elle donner un accord de principe puis refuser un prêt immobilier ?

C’est malheureusement un cas assez classique : en tant que personne organisée et prévoyante, vous sollicitez la banque pour un prêt immobilier avant même de signer votre premier compromis de vente. Cette dernière vous donne son accord de principe et vous signifie sa volonté de vous accompagner. Mais voilà qu’au moment de la signature du compromis de vente, elle se rétracte et refuse de financer votre projet. Plutôt rageant non ? 

Dès lors, a-t-elle le droit de donner un accord de principe puis de refuser de vous octroyer un prêt immobilier ?

Cette faculté de rétractation tient à la valeur juridique de l’accord de principe donné par la banque. En effet, l’accord de principe n’a pas valeur d’engagement contractuel de sorte que la banque n’a aucune obligation de vous fournir un prêt immobilier. Seule l’offre de prêt immobilier a valeur d’engagement et oblige la banque à vous octroyer un prêt immobilier.

Dès lors, tous les documents fournis par la banque avant l’offre de prêt immobilier définitive ont seulement pour objectif de vous informer. Ne vous y trompez pas !

Le rôle de la condition suspensive du compromis de vente pour vous protéger contre le refus de prêt immobilier

Un refus de prêt immobilier malgré un accord de principe intervient après la signature d’un compromis de vente avec le vendeur. Le compromis de vente est un contrat par lequel vous vous engagez à l’égard du vendeur à acheter son bien à prix déterminé. Ce dernier s’engage aussi à vous le vendre dans les mêmes conditions. Puisque la vente immobilière implique l’intervention d’un notaire, le compromis de vente permet de sécuriser l’opération de vente le temps de son intervention pour rendre le transfert de propriété effectif et assurer le paiement complet du prix.
Mais, le compromis de vente sert aussi à protéger l’acheteur en cas de refus de prêt immobilier grâce à la clause de condition suspensive de prêt.

En effet, à défaut de cette clause, l’acheteur serait redevable d’indemnités d’immobilisation (entre 5 et 15 % du prix de vente) s’il se désistait de la vente pour quelque raison. Avec la condition suspensive de prêt, si vous justifiez de 2 refus de prêt par deux banques différentes, vous pouvez rompre le compromis de vente sans être redevable de la moindre indemnité d’immobilisation.

Si des acheteurs sont tentés de renoncer à cette condition suspensive de prêt sur les marchés à forte tension immobilière pour obtenir les grâces des vendeurs, nous vous recommandons vivement de la conserver si vous ne disposez pas d’un plan B pour financer votre achat immobilier. En revanche, afin de rassurer les vendeurs, vous pouvez solliciter notre attestation de financement gratuite.

Lire aussi : Comment faire un compromis de vente entre particuliers ?

Bon, vous avez essuyé un refus prêt alors que vous aviez l’accord de principe de la banque ? Tout n’est pas perdu, vous disposez encore minimum 1 mois à compter de la signature de votre compromis de vente pour trouver un prêt immobilier. Mais, comment faire ?

Comment obtenir un prêt immobilier malgré le refus de la banque ?

Maintenant que nous avons abordé les causes d’un refus de prêt immobilier, parlons des solutions.

Solliciter d’autres banques

« Les banques ont leurs raisons que la raison ignore » disait le célèbre adage. Plus sérieusement, une banque peut refuser de vous faire un crédit immobilier, ce n’est pas forcément le cas des autres. C’est comme si vous vous étiez arrêté de chercher l’âme sœur après votre première déception amoureuse !

Il n’y a pas de secret : en multipliant les demandes, vous maximisez vos chances d’obtenir un prêt immobilier à condition bien sûr que votre dossier emprunteur soit convaincant !

Remarque : Si vous avez signé un compromis de vente avec condition suspensive de prêt, vous êtes obligés d’essuyer au moins 2 refus de prêt pour vous désengager à l’égard du vendeur.

Peaufiner votre dossier emprunteur

Le dossier emprunteur est constitué de tous les éléments demandés par la banque lui permettant d’estimer votre capacité à emprunter (et surtout à la rembourser). Il s’agit en d’autres termes de votre passeport emprunteur.

Si vous ne pouvez pas changer votre âge ou le montant de votre salaire, vous pouvez néanmoins présenter de nombreux éléments sous leur meilleur jour, notamment en motivant votre demande en parlant par exemple de vos perspectives professionnelles, de la bonne gestion de votre budget, la viabilité de votre acquisition immobilière, etc.

En effet, la banque peut prendre en considération des critères extra financiers pour vous octroyer un prêt immobilier.

Faire appel à un courtier immobilier

Spécialistes de la négociation de prêt immobilier, les courtiers immobiliers sont certainement votre meilleur atout pour mettre en avant votre profil emprunteur et maximiser vos chances d’obtenir un prêt immobilier. 

Chez Helloprêt, nous accordons de l’importance à chaque dossier et vous accompagnons pour les présenter sous le meilleur jour possible. Puis, nous les proposons à de nombreuses banques partenaires afin de faire jouer la concurrence entre elles. Résultat des courses : vous obtenez un prêt immobilier et au meilleur taux !

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