Olivier Jourdan, le 26 mai 2025

Quel apport pour emprunter 500 000 euros ?

Enfin, les taux d’intérêts sont en baisse ! C’est donc le moment idéal pour vous lancer dans une acquisition. Vous devez disposez d’une épargne pour obtenir un financement. Mais quel est l’apport pour 500 000 euros ? On vous en dit plus !

Qu’est-ce que l’apport personnel ?

L’apport personnel correspond à la somme que les banques demandent aux emprunteurs avant d’accorder un prêt, pour couvrir les frais annexes à l’achat immobilier.

L’apport personnel pour financer les frais annexes au prêt

L’apport se destine ainsi à financer les frais accessoires au prêt immobilier, comme :

Les frais de notaire sur la transaction immobilière. Si vous achetez dans le neuf, ils représentent 2 à 3 % du prix de vente. Si vous optez pour l’ancien, ils s’élèveront à 7 ou 8 %). À savoir avant de vous lancer : de très nombreux départements appliquent la surcote de 0.5 % sur les frais de notaire, en vigueur entre le 1er avril 2025 et le 31 avril 2028. Vous n’êtes pas concerné si vous êtes primo-accédants ;
Les frais de garantie. Comme l’assurance emprunteur, la garantie a pour vocation de sécuriser le remboursement du prêt immobilier, si vous devenez insolvable. Obligatoire, elle bien entendu, payante. Comptez de 1.2 % pour un organisme de cautionnement comme Crédit Logement à 2 % pour une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers ;
Les frais de dossier bancaire, que vous versez à l’organisme financier pour l’émission de l’offre de prêt. Ils représentent en moyenne à 1 % du capital emprunté.
La commission du courtier immobilier. Chez Helloprêt on vous propose un forfait de 2 500 euros, quelle que la complexité du projet ;
Les honoraires de l’agent immobilier.

L’apport personnel, pour calculer votre capacité d’emprunt

Votre budget d’achat dépendra de votre capacité d’emprunt, c’est-à-dire le capital maximum que les établissements bancaires accepteront de vous prêter. Elle est calculée en fonction de votre apport personnel et d’autres facteurs comme :

Les revenus d’activité que vous percevez ;
Le taux d’endettement, que le HCSF limite à 35 % ;
Le taux d’emprunt que vous négocierez (mieux vaut faire appel à votre courtier pour cette mission) ;
La durée d’emprunt, qui a un impact sur le taux d’intérêt et le montant des mensualités ;
Le reste à vivre, qui peut vous permettre d’obtenir un emprunt au-delà du plafond de 35 %.

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Quel est l’apport minimum pour un emprunt de 500 000 euros ?

Le montant de l’apport est différent selon si vous optez pour un prêt amortissable ou in fine.

L’apport personnel pour un prêt amortissable de 500 000 euros

Le prêt amortissable est le plus répandu. Vous connaissez probablement déjà son fonctionnement. Vous remboursez des mensualités qui comprennent une fraction de capital restant dû et une fraction. d’intérêts. Ceux-ci sont dégressifs, car ils sont calculés sur le capital restant dû.

Au minimum pour ce type d’emprunt immobilier, vous devrez fournir un apport minimum représentant 10 % du prix de vente. En l'occurrence, 10 % de 500 000 euros : 50 000 euros.

L’apport personnel pour un prêt in fine de 500 000 euros

On recommande généralement le prêt in fine aux investisseurs locatifs fiscalisés. En effet, ils peuvent déduire l’intégralité des mensualités de leurs revenus locatifs, car elles se composent uniquement d’intérêts calculés sur le capital emprunté. Vous remboursez ce dernier à la dernière échéance.

Ce type de prêt se révèle donc assez risqué pour les organismes financiers. C’est pourquoi ils demandent un apport bien plus conséquent : 30 à 50 % du capital emprunté. Celui-ci sera ensuite déposé sur un produit d’épargne sécurisé, comme le fonds en euros d’une assurance vie, et servira de gage à la banque.

Ainsi, pour emprunter 500 000 euros, vous devrez apporter 150 000 à 250 000 euros.

Synthèse du montant d’apport pour emprunter 500 000 euros

Type d’emprunt	Montant de l’apport
Prêt amortissable	50 000 euros (10 %)
Prêt in fine	150 000 à 250 000 euros (30 à 50 %)

Quels sont les avantages d’apporter plus pour un prêt immobilier ?

On vient de le dire, il vous faut apporter au moins 10 % du prix d’achat pour être éligible à un emprunt. Si vous êtes en mesure d’injecter plus d’épargne dans votre acquisition, vous améliorez votre profil d’emprunteur et vos chances d’obtenir le financement. Vous aurez en plus un atout dans la manche pour négocier les conditions d’emprunt, dont le taux d’intérêt.

Augmenter le montant de l’apport peut aussi vous permettre de raccourcir la durée de remboursement et de profiter d’un meilleur taux immobilier. À la clé, des économies sur le coût total de l’emprunt.

En parallèle, vous pouvez emprunter moins, les mensualités seront moins élevées, ce qui peut permettre à votre taux d’endettement de rester sous la barre des 35 % d’endettement.

Enfin, si vous souhaitez vous lancer dans un investissement locatif, l’apport plus élevé constitue un levier à actionner pour **améliorer le cashflow (**différence entre les loyers et les charges que vous supportez).

Peut-on emprunter 500 000 euros sans apport ?

Autrefois, certains emprunteurs pouvaient obtenir un crédit immobilier couvrant la totalité du prix d’achat et des frais annexes : on parlait alors de prêt à 110 %.

Ce type de prêt restait réservé à des profils jugés fiables, comme les jeunes actifs en CDI avec un fort potentiel de progression salariale ou les investisseurs expérimentés.

En contrepartie du risque supplémentaire, les banques appliquaient souvent une surcote sur le taux. Aujourd’hui, même si la décision du HCSF ne fixe aucune règle sur l’apport personnel, les établissements prêteurs se montrent beaucoup plus réticents à les accorder. Ils préfèrent limiter les risques : en cas de défaut de paiement, la revente du bien ne suffit pas toujours à couvrir tous les frais liés à l’opération !

Quels sont les autres critères pour obtenir un crédit immobilier ?

Disposer d’un apport ne vous garantit pas à coup sûr d’obtenir un crédit immobilier de 500 000 euros. Pour convaincre une banque, vous devrez respecter plusieurs critères d’éligibilité.

Un taux d’endettement de 35 %

Le taux d’endettement constitue l’indicateur clé examiné par les banques pour valider une demande de prêt immobilier. Il détermine le poids des charges sur vos revenus disponibles et doit théoriquement rester dans la limite de 35 %.

Toutefois, le HCSF autorisent les banques à déroger à cette règle pour 20 % de leur production trimestrielle de crédits. C’est la marge de flexibilité. Celle-ci est réservée en priorité aux primo-accédants et aux projets immobiliers portant sur l’acquisition de la résidence principale.

Seuls 6 % de la marge peut être attribuée à l’investissement locatif ou la résidence secondaire.

Pour déterminer votre taux d’endettement, les établissements financiers analysent :

Vos revenus. Si vous êtes en CDI ou fonctionnaire, ils sont pris en compte à 100 %. Si vous êtes en CDD ou travailleur indépendant, les banques comptabilisent une moyenne sur une à trois années. Les loyers actuels ou à venir que vous percevez d’un investissement immobilier locatif sont généralement intégrés à hauteur de 70 % ;
Les charges, qui comprennent les mensualités de crédits, primes d’assurance emprunteur et pensions alimentaires.

La stabilité de l’activité professionnelle

Vous pouvez demander un prêt immobilier, même si vous n’avez pas le statut de salarié en CDI ou de fonctionnaire. Vous pouvez également prétendre à un financement, à condition de prouver la régularité et la pérennité de vos revenus.

Pour convaincre un établissement bancaire, il faudra présenter des bilans comptables sur plusieurs exercices pour les indépendants, des fiches de paie récentes et continues pour les contractuels ou intérimaires. L’objectif reste le même : attester de votre solidité financière et de votre capacité à honorer les mensualités sur la durée.

Un comportement de gestionnaire exemplaire

Les banques demandent systématiquement les trois derniers relevés de compte pour évaluer la gestion de vos finances. Elles vérifient que vous évitez les découverts, même autorisés, et que vos dépenses restent cohérentes avec vos revenus.

Si des incidents apparaissent sur les relevés, comme des rejets de prélèvements ou un solde négatif répété, vous vous exposez à un refus. Dans ce cas, mieux vaut patienter quelques mois pour redresser la situation avant de solliciter un prêt.

Une assurance emprunteur

Contrairement aux idées reçues, l’assurance emprunteur n’est pas obligatoire. Dans les faits, aucun établissement bancaire n’accorde de prêt immobilier sans contrat. Même si vous injectez plus que le minimum d’apport !

Au minimum, le contrat doit comporter des garanties contre les risques de décès et de perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA). Les banques peuvent décider de vous imposer la souscription de garanties supplémentaires contre l’invalidité et l'incapacité, selon votre profil ou votre projet.

Évidemment, vous vous verrez proposer le contrat groupe de la banque, au tarif standardisé par catégories d’emprunteurs. Vous avez tout intérêt à comparer avec d’autres offres en délégation d’assurance.

Les assureurs extérieurs calculent le montant de la prime en fonction de critères personnalisés comme l’âge, l’état de santé ou l’activité professionnelle**.** De quoi vous faire réaliser des économies !

Enfin, deux options s’offrent à vous pour le calcul des cotisations : sur le capital initial, avec des primes fixes, ou sur le capital restant dû, avec des mensualités qui diminuent au fil du temps.

Comment constituer son apport pour emprunter 300 000 euros ?

En premier lieu, vous pouvez constituer votre apport avec les sommes placées sur un livret A, un LDDS ou un contrat d’assurance vie. Si le projet concerne votre résidence principale, vous pouvez aussi débloquer par anticipation l’épargne accumulée sur un plan d’épargne retraite ou un plan d’épargne entreprise.

Autre piste à explorer : la donation familiale, exonérée de droits de succession dans la limite de 100 000 euros par parent ou grand-parent. Ce plafond grimpe à 300 000 euros si le logement est neuf et sert de résidence principale à l’acquéreur ou à un locataire. Un prêt entre membres de la famille, idéalement sans intérêt, peut venir compléter l’apport.

Enfin, si vous achetez votre habitation principale, vous pouvez, sous conditions de ressources, compléter le financement avec un prêt à taux zéro (PTZ) et un prêt Action Logement.

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Olivier Jourdan, Fondateur d’Helloprêt

"Courtier immobilier depuis plus de 15 ans, je vous évite les tracas de la recherche de financement en chassant pour vous les meilleurs taux du marché"

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