Ce bien immobilier en périphérie de Lyon vous a tapé dans l’œil, et pour l’acquérir, vous souhaitez emprunter 180 000 euros sur 25 ans. Les banques vont calculer votre capacité d’emprunt à partir de vos revenus et charges pour déterminer si oui ou non elles acceptent de vous prêter cette somme.

Un apport personnel sera aussi sûrement nécessaire pour avoir l’aval d’un établissement bancaire.

Soyez conscient que 25 ans est une durée longue, qui donne lieu à un taux d’emprunt élevé, sauf à le négocier avec un courtier. Votre salaire pour un emprunt de 180 000 euros sur 25 ans devra donc être à la hauteur !

Quels sont les critères pris en compte pour un emprunt de 180 000 euros sur 25 ans ?

Achat d’une résidence principale, secondaire ou investissement immobilier : pour emprunter 180 000 euros, encore faut-il que votre capacité d’emprunt le permette. La capacité d’emprunt, c’est simplement le montant maximum que vous accorderont les organismes de crédit en fonction des différents critères qu’on va passer en revue.

À savoir : la capacité de remboursement se distingue de la capacité d’emprunt. Elle désigne le montant maximum de mensualité que vous pouvez supporter sans mettre en péril votre budget. Elle est fixée à un tiers des revenus disponibles.

Les revenus pour emprunter 180 000 euros sur 25 ans

Avec les charges, les revenus permettent de calculer votre capacité d’emprunt. Entrent dans cette catégorie les revenus d’activité, qui sont comptabilisés différemment selon votre situation professionnelle. Viennent s’y ajouter les primes si elles sont régulières, et les revenus fonciers ou BIC si vous avez fait un investissement locatif.

Examinons à présent comment les établissements prêteurs comptabilisent vos revenus professionnels en fonction de votre situation.

• Vous êtes en CDI : à condition que la période d’essai soit expirée, vos salaires sont comptabilisés intégralement. Les primes régulières sont elles aussi prises en compte, sur la base d’une moyenne sur 3 ans en règle générale ;
• Vous êtes fonctionnaire : à condition d’être titulaire de votre poste, l’intégralité de vos traitements est pris en compte, ainsi que vos primes régulières ;
• Vous êtes travailleur indépendant, intérimaire en CDD ou contractuel de la fonction publique : les banques prennent en compte une moyenne de vos revenus professionnels sur une à plusieurs années ;
• Vous êtes retraité : votre pension de retraite est intégralement prise en compte ;
• Vous êtes ou souhaitez devenir investisseur locatif : vos recettes locatives sont ou seront prises en compte à hauteur de 70 %.

Notez que les pensions alimentaires et les aides sociales, qui sont par nature temporaires, ne sont pas prises en compte pour emprunter 180 000 euros sur 25 ans.

Les charges pour un crédit immobilier de 180 000 euros

Les organismes de prêt prennent en compte les pensions alimentaires que vous versez, les mensualités de crédit en cours (crédit à la consommation, crédit auto…) et vos charges courantes dans le calcul du reste à vivre.

Si vous êtes primo-accédant, le saut de charges, c’est-à-dire la différence entre vos loyers et les mensualités du crédit de 180 000 euros, doit être le plus faible possible.

Le taux d’endettement

Pour éviter la défaillance de remboursement et la spirale du surendettement, il existe un critère déterminant : le taux d’endettement. Jusqu’à présent, la limite de 35 % était une simple recommandation.

Depuis le 1er janvier 2022, ne pas excéder 35 % d’endettement est devenu une obligation. Les banques ne peuvent donc plus proposer des mensualités supérieures à plus d’un gros tiers de vos revenus, sauf pour 20 % de la production trimestrielle de crédits immobiliers Sur cette dérogation de 20 %, 80 % sont réservés aux acquéreurs de la résidence principale, et au moins 30 % aux primo-accédants.

En somme, seuls 20 % de dossiers peuvent se voir accorder un prêt au-delà du taux d’endettement de 35 %, ce qui ne représente que 4 % de la production trimestrielle de crédit.

Le calcul du taux d’endettement se fait selon la formule suivante :

Taux d’endettement = charges / revenus nets x 100

Fendons-nous d’un exemple chiffré pour mieux comprendre. Vous gagnez 3 000 euros par mois et vos charges mensuelles sont de 900 euros.

Taux d’endettement : 900 / 3000 x 100 = 30 %. Vous êtes en dessous de la limite fixée pour le taux d’endettement, votre crédit de 180 000 euros sur 25 ans peut passer.

À savoir : les primes de l’assurance de prêt sont désormais comptabilisées dans les charges pour calculer le taux d’endettement.

L’apport personnel

L’apport personnel, c’est l’épargne que vous pouvez injecter dans votre projet immobilier. Particulièrement si vous êtes un investisseur locatif, vous vous demandez s’il est possible d’emprunter 180 000 euros sans apport. La réponse est : tout dépend.

L’apport est conçu pour financer les frais annexes au prêt immobilier, comme les frais de notaire, les frais de dossier et les frais de garantie. Il peut également vous servir à excéder la limite de 35 % d’endettement, car il permet à la banque de limiter sa prise de risque.

L’apport personnel envoie un message fort aux banques. Pour le constituer, vous avez mis de l’argent de côté. Vous démontrez ainsi que vous êtes capable de faire face à des échéances régulières, comme le sont les mensualités d’emprunt.

Quel taux d’emprunt pour un crédit de 180 000 ?

Le taux d’intérêt d’un crédit immobilier dépend essentiellement de trois facteurs : votre salaire, la stabilité de votre situation professionnelle et la durée d’emprunt. Plus la durée de remboursement est longue, plus la banque prend un risque important, et donc plus le taux d’emprunt est élevé.

Avec notre simulation et sans négociation, le taux d’intérêt pour un prêt immobilier de 180 000 euros sur 25 ans est de 1.23 %. Il faut ajouter le taux d’assurance emprunteur de 0.34 %.

Pour savoir avec précision quel sera votre taux d’intérêt avec votre salaire, utilisez notre simulateur de taux !

À savoir : il n’est plus possible d’emprunter au-delà de 25 ans depuis le 1er janvier 2022. En revanche, si vous n’entrez pas immédiatement dans les lieux (vente d’une maison ou d’un appartement en VEFA, par exemple), vous pouvez mettre en place un différé de remboursement de 2 ans maximum.

Lire aussi : Tout savoir sur le taux annuel effectif global (TAEG)

Quel salaire pour emprunter 180 000 euros sur 25 ans ?

Rappelez-vous, la mensualité ne doit pas excéder un gros tiers de vos revenus pour rester dans un taux d’effort acceptable. En conséquence, votre salaire doit être trois fois supérieur à la mensualité.

Prêt immobilier de 25 ans = 300 mensualités

Montant des mensualités sur 25 ans : 180 000 / 300 = 600 euros

Salaire minimum pour emprunter 180 000 euros sur 25 ans : 1 800 euros

En appliquant le taux d’emprunt de 1.23 % et le taux d’assurance de 0.34 %, la mensualité passe à 748 euros. En conséquence, vous devez percevoir au moins 2 244 euros de salaire pour emprunter 180 000 euros sur 25 ans.

Comment obtenir un prêt immobilier de 180 000 euros ?

Maintenant que vous savez combien gagner pour emprunter 180 000 euros sur 25 ans, voici quelques conseils pour mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir l’emprunt.

• Diminuer vos charges

On sait que c’est facile à dire, mais il est plus facile de diminuer les charges que d’augmenter ses revenus. Si vous parvenez à solder vos crédits en cours, ou si vous trouvez une assurance de prêt moins chère grâce à l’un de nos courtiers, ce sera tout bénéf’ pour votre dossier.

• Augmenter votre apport personnel

·   Après avoir regardé sous votre matelas si quelques billets s’y cachent, voici quelques pistes à explorer pour booster votre apport personnel.

Avez-vous un plan d’épargne en entreprise ou un plan d’épargne retraite ? Si votre achat immobilier concerne la résidence principale, il est possible de débloquer les fonds, qui seront utilisés comme apport personnel.

 Autre levier à actionner : le don familial, qui est exonéré d’impôt sous conditions, dans une limite de 31 865 euros tous les 15 ans.

Enfin, certaines banques acceptent de considérer les prêts aidés comme de l’apport personnel. C’est par exemple le cas du prêt à taux zéro (PTZ), du prêt Action Logement ou encore du prêt Épargne Logement.

Lire aussi : Augmenter son apport grâce à l’épargne salariale

• Montrer vos capacités de gestionnaire

Avec un emprunt de 180 000 euros sur 25 ans, la banque court un risque sérieux de défaillance de l’acheteur. Afin d’étudier votre solvabilité et votre profil d’emprunteur, elle va vous demander de lui transmettre vos trois derniers relevés de compte bancaires.

Un conseil : s’ils montrent que vous avez été à découvert, même autorisé, il vaut mieux différer votre projet d’achat de quelques mois. Vous préférez attendre un peu que de vous voir opposer un refus, n’est-ce pas ?

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