Quel salaire pour emprunter 100 000 euros ?

Une centaine de milliers d’euros : c’est la somme qui vous manque pour réaliser votre projet immobilier. Vous savez déjà que pour obtenir un crédit, vous devez disposer de revenus suffisants et ne pas être trop endetté. Vous vous posez sans doute THE question : quel salaire faut-il pour emprunter 100 000 euros ? Vous avez toqué à la bonne porte, on va vous donner toutes les clés pour y répondre.

Les facteurs à prendre en compte pour emprunter 100 000 euros

On aimerait vous dire que pour pouvoir emprunter 100 000 €, il vous faut disposer d’un salaire de tant. Fin de l’histoire, vous auriez votre réponse en une ligne. Mais celle-ci n’est pas si évidente. Un salarié au SMIC peut avoir plus de chances de décrocher un crédit de 100 000 € qu’un chef d’entreprise qui se verse 3 000 € depuis quelques mois. Tout simplement parce que les banques ne se basent pas uniquement sur votre salaire pour déterminer si 1) vous pouvez prétendre à un crédit, 2) si la somme de 100 000 € est dans vos cordes. De nombreux facteurs influencent leur décision comme votre situation professionnelle, la récurrence de vos revenus, la durée du prêt, le taux d’emprunt, la capacité d’emprunt… Autant de notions qu’on va aborder, car elles sont incontournables pour calculer le salaire nécessaire pour emprunter 100 000 €.

Le salaire et autres revenus

Pour les établissements prêteurs, le salaire n’est que l’une des composantes de vos revenus. En effet, peut-être percevez-vous une prime récurrente ou exceptionnelle, des loyers si vous avez réalisé un investissement locatif, des aides sociales ou une pension, etc. Alors, que prennent-elles en compte ? Tout dépend du type de ressources et de votre situation professionnelle.

Vous êtes en CDI (période d’essai achevée) ou fonctionnaire ? L’intégralité de vos salaires et traitements mensuels seront comptabilisés. Vous êtes intérimaire, en CDD ou chef d’entreprise ? Dans cette hypothèse, les banques se basent sur la moyenne de vos revenus des 3 dernières années. Pourquoi ? Tout simplement parce qu’ils ne sont pas récurrents et que leur montant peut varier d’un mois sur l’autre. Ce qui fait courir un risque accru de défaillance dans le remboursement du crédit immo, d’où l’application d’une moyenne. Les banques font de même avec vos primes.

Pour les revenus locatifs, les règles sont également un peu différentes. Les établissements bancaires les prennent en compte à hauteur de 70 %. L’abattement de 30 % correspond au risque d’impayés de la part de votre locataire et de vacances locatives.

Enfin, s’agissant des pensions alimentaires et autres aides versées par la Caf ou tout autre organisme, elles ne sont purement et simplement pas intégrées dans vos revenus.

Lire aussi : les 4 avantages d’être fonctionnaire pour obtenir un meilleur taux de crédit

La capacité d’emprunt et la capacité de remboursement

C’est une lapalissade, mais emprunter 100 000 € avec votre salaire, c’est possible seulement si celui-ci vous permet de rembourser 100 000 €. On parle ici de votre capacité d’emprunt, ou, en d’autres termes, le montant maximum que les banques accepteront de vous accorder pour l’acquisition. La capacité de remboursement désigne quant à elle le montant maximum des mensualités que vous pouvez assumer avec votre salaire.

La capacité d’emprunt et de remboursement seront en adéquation avec votre salaire et vos charges, pour vous éviter le surendettement. Le risque, sur une période aussi longue que celle d’un prêt immobilier, c’est qu’à un moment ou un autre, vous ne puissiez plus faire face à vos échéances. Pour limiter ce risque au maximum, il existe une règle qui devient de plus en plus difficile à contourner : celle des 33 % de taux d’endettement.

Le taux d’endettement : un ratio salaire / charges

Pour emprunter 100 000 €, encore faut-il que votre salaire le permette au regard des charges que vous supportez. Sont comptabilisées les dépenses récurrentes que vous supportez : mensualités de crédit à la consommation, factures d’énergie, assurance auto, etc. Le calcul du taux d’endettement, qui permet de déterminer votre capacité d’emprunt, est assez simple. Il suffit d’appliquer la formule suivante :

Taux d’endettement = charges / revenus fixes x 100. Avec un résultat qui ne doit pas excéder 33 %.

Bon à savoir : jusqu’au début de l’année 2020, il était relativement facile d’emprunter au-delà des 33 % de taux d’endettement. Le Haut Conseil pour la Sécurité Financière (HCSF) a émis une recommandation pour limiter cette faculté à seulement 15 % des dossiers d’emprunteurs. La crise du coronavirus étant passée par là, avec les conséquences économiques que l’on connait, il est fort à parier que cette règle se durcisse encore plus. Pour pouvoir emprunter 100 000 € avec votre salaire, en dépassant les 33 %, il faut que votre reste à vivre soit suffisamment important.

Le reste à vivre : le révélateur de votre niveau de vie

Le reste à vivre est lui aussi essentiel pour que votre dossier passe. Cet indicateur repose sur la différence entre vos charges et revenus, mais cette fois-ci en incluant les mensualités du prêt que vous cherchez à souscrire. Si une fois toutes vos charges payées, il vous reste 1 000 € pour vivre, vous aurez plus de chances de contourner la règle des 33 % d’endettement que s’il vous reste 200 €. Assez logique, vous en conviendrez.

Le saut de charges : l’écart entre votre loyer actuel et la mensualité

Actuellement, vous êtes peut-être locataire et vous payez chaque mois un loyer à votre propriétaire. Ce que l’on appelle le saut de charges, c’est la différence entre cette échéance mensuelle et la mensualité du prêt que vous souhaitez obtenir. Il est proche de zéro, voire négatif ? C’est un bon point pour votre dossier. Si en revanche, pour emprunter 100 000 €, le saut de charges bondit fortement dans le positif, il va être plus compliqué de décrocher le précieux Sésame.

La durée du prêt

La banque ne vous prête jamais d’argent sans se faire un petit bénéf : les intérêts d’emprunt. Le montant de ceux-ci dépend du taux d’emprunt que vous obtenez, lequel dépend entre autres de la durée d’emprunt. Plus vous empruntez sur une courte durée, meilleur est le taux. Mais qui dit courte durée dit mensualités élevées. On vous rappelle l’existence du sacro-saint critère du taux d’endettement, qui détermine votre capacité d’emprunt. Le montant de votre salaire aura donc une influence majeure sur la durée à laquelle vous pouvez emprunter.

Vous avez maintenant toutes les clés en main pour comprendre quel salaire il faut pour emprunter 100 000 €. On va passer de la théorie à la pratique, sur des durées d’emprunt de 10 à 25 ans. À vos calculettes !

Quel salaire pour emprunter 100 000 euros sur 10 ans ?

On vous révèle le salaire nécessaire pour emprunter 100 000 €, en fonction du taux d’endettement de 33 %.

En empruntant sur 10 ans, vous devrez rembourser 100 000 € sur 120 mois, soit 100 000 / 120 = 833 € (on a arrondi, parce qu’en fait que c’est 833.33333 jusqu’à l’infini ou presque).

Pour pouvoir supporter ce remboursement, avec un taux d’endettement limité à un tiers, il faut que votre salaire soit au minimum de 833 x 3 = 2 499 €.

Quel salaire pour emprunter 100 000 euros sur 15 ans ?

On refait le même calcul sur 15 ans, soit sur 180 mois.

100 000 / 180 = 555 €

555 x 3 = 1 665 €

Vous devez donc percevoir un salaire de 1 665 € minimum pour obtenir un crédit de 100 000 € sur 15 ans.

Quel salaire pour emprunter 100 000 euros sur 20 ans ?

100 000 / 240 = 416 €

416 x 3 = 1 250 €

Le salaire minimum pour emprunter 100 000 € sur 20 ans est de 1 250 €.

Quel salaire pour emprunter 100 000 euros sur 25 ans ?

100 000 / 300 mois : 333 €

333 x 3 = 999 €.

Suite à la recommandation du HCSF, il n’est plus aujourd’hui possible d’emprunter sur une durée supérieure à 25 ans. Vous connaissez désormais le salaire minimum pour emprunter 100 000 € : 999 €.

Notez que ces calculs ont été réalisés sans prendre en compte le coût du crédit et celui de l’assurance de prêt, qui représentent une charge non négligeable. Taux fixe, taux variable, caution ou hypothèque, prêt à taux zéro : tous ces paramètres doivent être intégrés pour avoir une estimation plus proche de la réalité. Comme tout cela est très complexe, on vous invite à utiliser notre simulateur de prêt pour vous faciliter la vie ! On va quand même se fendre d’un petit exemple, pour que vous puissiez comparer.

Vous sollicitez un emprunt de 100 000 € sur 20 ans. Vous obtenez un taux d’intérêt de 1.30 % et un taux d’assurance de 0.36 %. La mensualité sera de 505.40 € (merci le calculateur). Le salaire minimum nécessaire pour rembourser cette échéance est donc de 1 510 €. Soit un écart assez important par rapport à notre exemple hors coût du crédit et de l’assurance emprunteur !

Lire aussi : Comment calculer le TEG ou le TAEG ?

Emprunter 100 000 euros sans apport, possible ou pas ?

Tous ces exemples vous ont été donnés sans apport personnel. Vous en aurez nécessairement besoin pour payer les frais de notaire et de garantie, lesquels ne sont jamais inclus dans le financement. S’il était auparavant possible d’emprunter sans apport, sachez que le HCSF s’est aussi prononcé sur ce sujet. Aujourd’hui, il est très difficile, voire impossible d’y parvenir.

Sachez toutefois que si vous disposez d’un apport conséquent, celui-ci peut vous aider à obtenir un prêt de 100 000 € avec un salaire plus faible que dans nos simulations. En l’injectant dans votre projet immobilier, vous pourrez soit augmenter vos mensualités soit diminuer la durée du crédit. Regardez sous votre matelas, récupérez votre épargne sur votre Livret A ou craquez votre PEL pour le constituer !

Vous avez maintenant une idée du salaire nécessaire pour emprunter 100 000 €. De leurs côtés, les courtiers HelloPrêt peuvent vous aider à obtenir les meilleurs taux d’emprunt et d’assurance pour diminuer le coût total de votre crédit.