Quel apport minimum pour obtenir un prêt immobilier ?
Pour obtenir un crédit immobilier, l’apport personnel est plus que recommandé ! Gage de sérieux de votre dossier, il sert essentiellement à financer les frais annexes à l’emprunt. Alors, quel doit être l’apport minimum pour un prêt immobilier ? Réponse en chiffres !
Qu’est-ce que l’apport personnel ?
L’apport personnel désigne les liquidités dont vous disposez déjà pour financer une partie de votre achat immobilier. Cette épargne sert essentiellement à payer les frais annexes au crédit immobilier, comme :
- Les frais de notaire : il s’agit des droits, taxes et émoluments perçus par le notaire pour la rédaction et la publication de l’acte authentique de vente. Ils sont à la charge de l’acheteur. Pour calculer le montant des frais de notaire, utilisez notre simulateur ;
- Les frais d’agence immobilière : ils représentent autour de 4 % du prix de vente du bien immobilier ;
- Les frais de dossier : ils sont généralement d’1 % du montant du financement ;
- Les frais de courtage : chez HelloPrêt, ils sont fixes, et vous les payez seulement si vous obtenez le crédit immobilier que vous souhaitez ;
- Les frais de garantie : en plus d’une assurance emprunteur, qui vous couvre contre les risques décès et PTIA, vous devez obtenir une garantie pour votre prêt immobilier. Il peut s’agir d’un cautionnement, d’une hypothèque, d’une inscription en privilège de prêteur de deniers… Le montant de ces frais s’établit entre 1.2 et 2 %.
Les banques exigent le plus souvent un apport personnel pour éviter de vous prêter plus que la valeur réelle (valeur vénale) du logement. Comme ça, en cas de pépin dans le remboursement du capital et intérêts, elles ne prendront pas d’argent.
Lire aussi : Les différentes garanties de prêt immobilier
Est-il obligatoire d’avoir un apport pour acheter ?
Contrairement à ce que vous pouvez lire ici ou là, un apport minimum n’est pas obligatoire pour obtenir un prêt immobilier. Il est possible d’emprunter sans apport (on parle de prêt à 110 %), le Haut Conseil de Stabilité Financière n’ayant émis aucune recommandation sur ce sujet.
Le HCSF impose seulement aux organismes de crédit de ne pas prêter au-delà de de 35 % de taux d’endettement. Cette disposition a pour but de protéger l’emprunteur. Les établissements prêteurs peuvent y déroger pour 20 % de leurs dossiers trimestriels, en donnant la priorité aux primo-accédants et à l’achat de la résidence principale.
S’il n’est pas obligatoire, l’apport minimum est fortement recommandé pour obtenir son crédit plus facilement et dans des conditions plus avantageuses !
Quel est le montant minimum d’apport pour un prêt immobilier ?
Le montant minimum d’apport pour un prêt immobilier dépend du type d’acquisition : dans l’ancien ou dans le neuf.
Prêt immobilier : apport minimum dans l’ancien
Rappelez-vous : l’apport personnel est conçu pour financer les frais annexes au crédit immobilier, dont les frais de notaire. Or ils sont plus élevés dans l’ancien que dans le neuf : 7 à 8 %, auxquels on ajoute les frais de dossier et de garantie.
Dès lors, l’apport minimum pour un prêt immobilier dans l’ancien est de 10 %. Si vous achetez un logement à 400 000 euros, le banquier exigera 40 000 euros d’apport au minimum.
Emprunt : apport minimum dans le neuf
Dans le neuf, les frais de notaire tombent à 2 à 3 %. Ainsi, l’apport minimum pour un prêt immobilier dans le neuf est de 5 %. Pour un logement de 400 000 euros, vous devrez apporter 20 000 euros.
Apport minimum pour un prêt in fine
Le prêt in fine fonctionne selon un autre principe que le prêt amortissable. Les mensualités ne se composent pas d’une fraction de capital restant dû et d’intérêts, mais seulement d’intérêt. Le capital doit être remboursé en une seule fois, lors de l’ultime échéance.
Le prêt in fine s’analyse donc comme une opération plus risquée que le prêt amortissable. Pour garantir le paiement du capital en fin d’opération, l’emprunteur doit consentir un nantissement.
Nantir un produit consiste à rendre indisponible les fonds qui y sont versés et les intérêts qu’ils génèrent, à part pour le banquier qui bénéficie du nantissement.
Le nantissement est ainsi un apport personnel. Le minimum pour un prêt in fine est de 30 % du capital emprunté.
Quels sont les avantages d’un bon apport personnel ?
Vous le constaterez en faisant une simulation sur votre simulateur de prêt ou en contactant un courtier : le montant d’apport personnel a une incidence sur le taux obtenu.
Autre avantage d’avoir un minimum d’apport pour son prêt immobilier : vous pourrez emprunter plus ou améliorer votre cashflow en investissement locatif. Et aussi mieux négocier !
La demande de prêt a plus de chances d’être acceptée
Présenter un apport minimum pour son prêt immobilier envoie un signal positif aux banques. En effet, pour le constituer, vous avez dû fournir un effort d’épargne régulier. Vous avez mis de l’argent de côté tous les X mois, ce qui indique aux établissements bancaires que vous savez faire face à une échéance régulière. Avoir un apport minimum augmente ainsi vos chances d’obtenir un prêt immobilier !
Vous bénéficiez d’un meilleur taux d’emprunt
Avoir un apport minimum de prêt immobilier donne un gage de sérieux sur votre dossier. Pour les organismes de crédit, vous êtes un bon candidat et vous courrez moins de risque de rencontrer des défaillances de remboursement. Dès lors, ils vous proposent plus facilement un meilleur taux d’intérêt !
Vous obtenez de meilleures conditions d’emprunt
Par conditions d’emprunt, on entend les clauses de l’offre de prêt. Par exemple, les indemnités de remboursement anticipé (IRA). Celles-ci sont dues lorsque vous soldez votre emprunt avant son terme. Les pénalités de remboursement anticipé s’élèvent à 3 % du capital restant dû avant remboursement et à 6 mois d’intérêts d’emprunt.
Avec un apport minimum, vous pouvez négocier la suppression de cette clause. Il peut aussi vous aider à en négocier une autre : celle de la modularité.
Elle vous permet de revoir à la hausse ou à la baisse votre échéance de prêt, pour l’adapter à vos revenus. Voire même de suspendre le remboursement de quelques échéances en cas de coup dur. Un vrai bol d’air pour votre budget !
Vous augmentez votre capacité d’emprunt
Vous avez jeté votre dévolu sur un appartement ou une maison à 300 000 euros. Problème : une fois vos revenus et charges pris en compte, votre taux d’effort dépasse le plafond de 35 %. Votre capacité d’emprunt est seulement de 280 000 euros.
Si vous avez un minimum d’apport personnel, vous pouvez faire partie des 20 % de dossiers dérogatoires, qui empruntent au-delà de 35 % d’endettement. Ou alors, tout simplement augmenter le capital emprunté avec le même endettement.
Vous diminuez votre durée de remboursement
La durée d’emprunt a une influence majeure sur le taux d’intérêt. Plus elle est longue, moins bon est le taux, et inversement. Si vous diminuez votre durée de prêt, le coût global de votre crédit sera donc moins élevé.
Pour diminuer la durée de remboursement, encore faut-il que les mensualités n’excèdent pas un tiers de vos revenus. En augmentant votre apport minimum dans le prêt immobilier, vous pouvez diminuer le montant de la mensualité.
Lire aussi : Quelle durée de prêt choisir ?
Vous améliorez votre cashflow en investissement locatif
Le cashflow désigne les flux de trésorerie d’un investissement locatif. Le Graal, c’est d’atteindre un cashflow positif ! Lorsque vos dépenses d’investissement diminuées du montant de vos impôts est supérieur à zéro, vous disposez de recettes supplémentaires pour financer une nouvelle acquisition ou faire face aux dépenses de travaux et remplacement d’équipements.
Si en investissement locatif, il est recommandé d’injecter le moins possible d’apport, vous pouvez jouer sur son montant pour viser le cashflow positif ou neutre (autofinancement).
Comment augmenter son apport personnel minimum ?
OK HelloPrêt, on a bien compris l’intérêt de l’apport personnel et le montant minimum à injecter dans son projet immobilier. Mais comment on fait pour le constituer ?
Première piste à explorer : celle du prêt à taux zéro (PTZ). Certains établissements de crédit acceptent de le considérer comme de l’apport personnel. Il vient en complément d’un prêt principal, et il faut respecter certaines conditions pour être éligible au PTZ. Comme d’acquérir sa résidence principale !
Autre possibilité : débloquer son épargne d’entreprise ou son épargne retraite. Cette possibilité est offerte uniquement pour acheter sa résidence principale ou pour y faire des travaux de remise en état suite à une catastrophe naturelle.
Vos proches sont d’un naturel généreux ? Demandez-leur de vous faire un don familial ! Entre parents et enfants, ce don bénéficie d’un abattement de 100 000 euros, par personne. Soit 200 000 euros pour un enfant en franchise d’impôt. Au-delà, un barème progressif s’applique. Mais c’est déjà un bel apport minimum pour un prêt immobilier !
Ultime option : le prêt familial. Il présente un intérêt par rapport au don : il n’est pas fiscalisé. Inconvénient : il est pris en compte dans le calcul de votre taux d’endettement si vous le remboursez tous les mois. Le must est de négocier avec votre famille pour rembourser le capital une fois que vous avez soldé votre prêt bancaire !
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