Médecins : nos conseils pour obtenir votre prêt immobilier
Bonne nouvelle : que vous soyez médecin libéral ou médecin hospitalier, les banques apprécient votre profil d’emprunteur. C’est normal : votre profession est considérée comme essentielle, pérenne et vous procure suffisamment de revenus pour pouvoir emprunter. Il existe toutefois certaines spécificités liées à votre statut d’indépendant, de fonctionnaire, d’étudiant ou de remplaçant. On fait le point sur le prêt immobilier du médecin !
Comment obtenir un prêt immobilier pour médecin ?
Apport, taux d’endettement, stabilité de la profession : on fait le point sur les particularités liées à votre statut et qui ont une influence sur l’obtention d’un prêt immobilier médecin.
Les spécificités du prêt immobilier de l’étudiant en médecine
Les études de médecin durent de 9 à 12 ans, selon si vous envisagez de devenir médecin généraliste ou médecin spécialiste. Comme n’importe quel étudiant, vous aurez du mal à trouver un financement si vous entreprenez vos démarches au cours de la première année, car la poursuite de vos études n’est pas garantie. Il faudra idéalement attendre l’internat !
Les spécificités du prêt immobilier d’interne en médecine
Dès votre internat, en revanche, les établissements prêteurs savent qu’il existe peu de chances que vous renonciez à devenir médecin. En outre, votre rémunération permet d’envisager de souscrire un crédit, d’autant plus qu’elle sera évolutive.
Les spécificités du prêt immobilier du médecin libéral
La médecine exercée en tant que profession libérale ne constitue pas un obstacle à l’obtention d’un prêt immobilier. En effet, il existe peu de risques que votre activité cesse, que vous l’exerciez en zone urbaine ou zone rurale. Et aussi indépendamment du fait d’être seul ou en cabinet avec d’autres praticiens de santé.
Les spécificités du prêt immobilier du médecin hospitalier
Vous faites clairement partie des meilleurs profils pour obtenir un crédit immobilier pour médecins ! La fonction publique hospitalière constitue une garantie forte, car vous bénéficiez de l’emploi à vie, et vos revenus suivent une grille indiciaire.
Les spécificités du prêt immobilier du médecin remplaçant
Il n’est pas plus compliqué d’obtenir un emprunt immobilier quand on est médecin remplaçant. Les organismes de crédit vont simplement déduire la commission rétrocédée du calcul de vos revenus d’activité.
La capacité d’emprunt pour obtenir un prêt immobilier médecin
En fonction de vos revenus, charges et de votre taux d’endettement, les établissements prêteurs calculent le montant maximum qu’ils acceptent de vous prêter. C’est ce que l’on appelle la capacité d’emprunt.
S’agissant des revenus, les médecins fonctionnaires et internes voient l’intégralité de leurs traitements et primes régulières comptabilisés dans leur capacité d’emprunt.
Les médecins libéraux et remplaçants, eux, voient leurs revenus comptabilisés en fonction d’une moyenne sur 1 à plusieurs années, déduction faite de leurs charges. Ils devront en outre fournir des bilans comptables de leur société.
À savoir : avec l’aide d’un courtier, vous pouvez mettre en place un prêt immobilier à paliers, aussi appelé prêt lissé. Les mensualités évoluent avec le temps, pour suivre l’augmentation de vos revenus. L’idéal pour les internes en médecine !
L’apport pour le crédit immobilier du médecin
L’apport personnel sert à financer les frais annexes au prêt immobilier du médecin, comme la commission d’un courtier, les frais de notaire ou de garantie, les frais de dossier…
Si pendant longtemps, il était possible d’emprunter sans apport, aujourd’hui, cela est devenu difficile. Vous devez ainsi disposer d’une épargne représentant 8 à 10 % du montant de votre acquisition. Avec 20 ou 30 % d’apport, vous pouvez plus facilement négocier un meilleur taux et de bonnes conditions d’emprunt.
Le taux d’endettement pour le prêt immobilier d’un médecin
Aujourd’hui, le taux d’endettement, qui désigne le poids de vos charges sur vos revenus, ne doit pas excéder 35 %. Cette limite, fixée par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) s’impose aux banques.
Elles peuvent toutefois y déroger pour 20 % de la production trimestrielle de crédits, en favorisant l’acquisition de la résidence principale et les primo-accédants. Vous aurez plus de chances de faire partie des heureux élus si vous disposez d’un reste à vivre élevé.
Pour calculer le taux d’endettement, appliquez la formule suivante :
Taux d’endettement = (dettes + charges) / revenus fixes nets x 100.
Le total de vos remboursements (pensions alimentaires, crédits à la consommation et mensualités d’emprunt) ne doit pas excéder 35 % de vos revenus.
Le taux d’emprunt des médecins
Le taux d’intérêt d’un crédit immobilier varie déjà en fonction de la situation professionnelle de l’emprunteur. Vous, en tant que médecin, votre situation professionnelle est stable, même si vous êtes indépendant. Vous pouvez donc bénéficier d’un très bon taux.
Le taux dépend aussi :
- Du montant de votre apport personnel ;
- De la durée de remboursement de votre emprunt : plus elle est courte, meilleure est le taux, et inversement. Elle se limite aujourd’hui à 20 ans pour les projets d’investissement locatif, et à 25 ans + 2 ans de différé pour l’achat de la résidence principale.
Pour comparer des offres de prêt, ne vous basez pas seulement sur le taux nominal, mais tenez compte du taux annuel effectif global (TAEG). Celui-ci comprend le taux d’assurance de prêt, les frais de garantie, les frais de dossier bancaires et la commission des intermédiaires en financement.
Sachez que le TAEG ne peut pas excéder le taux d’usure fixé par la Banque de France !
La capacité de gestionnaire du médecin
L’octroi d’un crédit fait naître un risque pour les banques : celui de la défaillance dans le remboursement du prêt. Si le taux d’endettement constitue un garde-fou solide, il n’est pas le seul critère que les établissements bancaires vont passer à la loupe. Votre profil de gestionnaire aussi !
Vous devez présenter des relevés de compte des trois derniers mois. Ils doivent être exempts de tout découvert bancaire, même autorisé. Si vous avez eu un petit incident de paiement, différez votre projet immobilier de quelques mois !
Existe-t-il des prêts aidés pour les médecins ?
Non, il n’existe pas de prêt spécifique à la profession médicale. Cependant, aux côtés des classiques prêt amortissable et prêt in fine, et à condition que votre achat immobilier concerne la résidence principale, vous pouvez être éligible au prêt à taux zéro (PTZ). Attention, il est attribué sous conditions de ressources, il concernera donc plutôt les étudiants en médecine.
Consenti aussi sous conditions de travaux, ce prêt complémentaire ne peut pas financer l’intégralité de votre acquisition. Son montant dépendra de la zone d’implantation du bien immobilier et du nombre d’occupants dans le logement.
Quelle assurance de prêt immobilier pour un médecin ?
Non obligatoire, mais systématiquement exigée par les banques, l’assurance emprunteur d’un médecin rembourse le capital restant dû ou les mensualités en cas d’aléa de la vie consécutive à un accident ou à une maladie. Elle vous protège donc vous, la banque, mais aussi vos proches !
Les garanties de l’assurance emprunteur médecin
Si vous faites de l’investissement locatif, vous devez a minima être couvert contre les risques décès et PTIA (perte totale et irréversible de l’autonomie). Dans le cadre de l’achat de la résidence principale, les banques exigent souvent de souscrire à l’intégralité des garanties suivantes :
- L’assurance décès ;
- L’assurance PTIA ;
- L’assurance incapacité totale temporaire (ITT) ;
- L’assurance invalidité permanente partielle (IPT) ;
- L’assurance invalidité permanente totale (IPP).
À savoir : choisissez une assurance invalidité qui vous indemnise dès lors que vous ne pouvez plus exercer VOTRE profession et non pas TOUTE profession. Comme cela, vous pourrez l’activer si vous ne pouvez plus être médecin, mais que vous pouvez par ailleurs occuper par exemple un emploi de bureau.
Le coût de l’assurance de prêt médecin
Il existe deux modes de calcul des primes d’assurance : sur la base du capital emprunté ou sur la base du capital restant dû. Par ailleurs, votre taux d’assurance varie en fonction de :
- Votre âge ;
- Votre état de santé ;
- L’exercice d’un sport à risque.
Pour payer moins cher votre assurance emprunteur, vous avez tout intérêt à faire jouer la concurrence. Vous avez le choix entre le contrat groupe de la banque qui vous accorde un prêt, et une assurance en délégation auprès d’un assureur extérieur. Cette dernière solution se révèle souvent moins chère !
À savoir : la loi Lemoine vous autorise à changer d’assurance de prêt à tout moment, et sans pénalités.
Quelle garantie de prêt pour un médecin ?
Votre prêt immobilier médecin doit être couvert par une assurance et par une garantie. Cette dernière s’active dans les situations d’insolvabilité non prises en charge par l’assurance.
Première possibilité : demander à un organisme de cautionnement de se porter garant du remboursement. Les médecins hospitaliers fonctionnaires peuvent ainsi se rapprocher de la MFP, de la CASDEN ou encore de la MGEN.
Si vous n’êtes pas fonctionnaire, vous pouvez proposer à la place :
- Une hypothèque ;
- L’inscription du privilège de prêteur de deniers ;
- Le nantissement.
Vous savez désormais tout sur le prêt immobilier du médecin. Pour négocier le taux, contactez un courtier en financement HelloPrêt !
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